Чем капитальный ремонт отличается от реконструкции

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Чем капитальный ремонт отличается от реконструкции». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Перечни видов работ по капитальному ремонту содержатся в ведомственных актах (Положениях, Нормах и правилах.., Инструкциях, Рекомендациях, и проч..). Данные перечни виды работ разнятся в зависимости от вида объекта капитального строительства, его назначения.

Реконструкция зданий: что это, в каких случаях и для чего проводится

Градостроительный кодекс РФ трактует реконструкцию как изменение характеристик объекта строительства, а именно площади, высоты и количества этажей. Это перепланировка, замена, воссоздание и пристройка строительных конструкций. Реконструкции подлежат здания, жилые дома.

Во время реконструкции жилых зданий может проводиться усовершенствование технических свойств, экономических параметров и характеристик домов и их элементов. Но это не является обязательной процедурой. Главное в процессе реконструкции – восстановить или заменить несущие конструкции. А модернизация является необязательным пунктом технологического процесса. Но некоторое усовершенствование все же проводится, так как целью реконструкции является не только устранение физического изнашивания дома, но и доведение его характеристик до соответствия с действующими требованиями и нормами.

Если задача реконструкции сделать пристройку или надстройку, например, вместо неиспользуемой чердачной зоны организовать мансарду, то нужно весь дом довести до соответствия действующим нормам и требованиям. Очень часто в процессе реконструкции происходит новое строительство.

Нельзя путать реконструкцию с реставрацией. Так как последнее относится работам по восстановлению исторических и культурных достопримечательностей.

В последнее время особой популярностью пользуется реновация зданий, то есть адаптация под новые нужды. Например, когда часть жилого дома отдаётся под офисы, мастерские или магазины.

Срок проведения капитального ремонта. Разумный срок

Сроки проведения капитального ремонта либо устанавливаются сторонами, либо установлены нормативными правовыми актами (НПА). При отсутствии указания на сроки проведения ремонта в договоре или нормативном акте, то он проводится в разумный срок.

Понятие «разумного срока» является традиционным для гражданского права и упоминается неоднократно в нормах Гражданского кодекса РФ (см. ст. 314 ГК РФ, применительно к отношениям залога — п. 4 ст. 345, п. 1 ст. 358 ГК РФ).

Разумный срок для проведения капитального ремонта зависит от состояния имущества, его свойств, особенностей климата, особенностей капитального ремонта, технических возможностей и других причин.

Кроме того, в НПА могут быть предусмотрены как конкретные сроки проведения ремонта, так и может закрепляться порядок их определения, устанавливаться периодичность выполнения отдельных видов ремонтных работ.

Почему важно различать капремонт и реконструкцию?

Для любой организации важен ответ на вопрос, чем отличается капитальный ремонт от реконструкции здания или любого другого объекта основных средств. Ведь это повлияет на порядок бухгалтерского и налогового учета таких расходов.

Напомним, что затраты на ремонт, в т.ч. капитальный, отражаются в бухгалтерском учете того отчетного периода, в котором такие расходы понесены. Об особенностях бухгалтерского учета расходов на ремонт основных средств мы рассказывали в нашей консультации. А вот затраты на модернизацию, если в результате ее улучшаются (повышаются) первоначально принятые нормативные показатели функционирования объекта основных средств (срок полезного использования, мощность, качество применения и т.д.), увеличивают первоначальную стоимость объекта основных средств (п. 27 ПБУ 6/01).

Аналогично, и в налоговом учете затраты на модернизацию увеличивают первоначальную стоимость основных средств, а расходы на ремонт относятся на прочие расходы текущего периода (пп. 2 п. 1 ст. 253, п. 2 ст. 257, ст. 260 НК РФ).

Поэтому неправильная квалификация ремонта или реконструкции могут привести как к неуплате или излишней уплате налогов, так и к искажению данных бухгалтерского учета и отчетности.

Отличие капитального ремонта от реконструкции: Градостроительный кодекс

Увидеть, в чем разница между реконструкцией и капитальным ремонтом, можно, обратившись, например, к Градостроительному кодексу РФ.

Так, указывается, что капитальный ремонт объектов капитального строительства – это замена или восстановление строительных конструкций или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена или восстановление систем инженерно-технического обеспечения, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы или восстановление указанных элементов (п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ).

А реконструкция объектов капстроительства – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в т.ч. надстройка, перестройка, расширение объекта капстроительства, а также замена или восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы или восстановления указанных элементов (п. 14 ст. 1 ГрК РФ).

Данные определения можно применить к любым объектам основных средств, имея в виду, что капремонт – это устранение неисправностей, замена изношенных деталей и иные мероприятия, направленные лишь на текущее поддержание основных средств в рабочем состоянии и восстановление утраченных первоначальных технических характеристик объекта в целом (при неизменности основных технико-экономических показателей) (Письмо Минфина от 17.10.2017 № 03-03-РЗ/67741, Письмо Минстроя от 27.02.2018 № 7026-АС/08).

А вот реконструкция – это переустройство существующих объектов основных средств, которое связано с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей и которое осуществляется по проекту реконструкции для увеличения производственных мощностей, улучшения качества (Письмо Минфина от 06.10.2017 № 03-03-06/1/65431).

При решении вопроса об отнесении тех или иных затрат к ремонту или реконструкции рекомендуется также обращаться, в частности, к следующим документам:

• Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений (утв. Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279); «Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий»;
• Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения (утв. Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 № 312).

Несмотря на данные определения и пояснения, зачастую бывает непросто по конкретному объекту решить, чем отличается реконструкция от ремонта. Поскольку часто вопрос о признании затрат как расходов на ремонт или реконструкцию является достаточно спорным, а также объектом пристального внимания и претензий проверяющих, помочь могут судебные решения, принятые по аналогичным обстоятельствам.

Приводимые для капитального ремонта и реконструкции отличия в арбитражной практике могут использоваться организациями, чтобы обосновать, почему те или иные расходы были признаны ремонтными или затратами на реконструкцию.

Что собой представляют реконструкция и капремонт

Капитальный ремонт представляет собой меры по устранению поломок, восстановлению/замене изношенных или неисправных деталей. Работы могут производиться с целью повышения эксплуатационных свойств. Капремонт включает в себя следующие действия:

• Ремонт локальных систем снабжения.
• Устранение поломок лифтов и лифтовых шахт.
• Ремонт крыши, подвала, фундамента.
• Починку фасада.
• Обновление штукатурного слоя.
• Любые действия, не связанные с перестройкой несущих конструкций.

Реконструкция – это глобальное преобразование здания для придания ему новых характеристик. Может предполагать перепланировку. В рамках реконструкции могут проводиться эти действия:

• Изменение площади и этажности.
• Надстройки и пристройки.
• Восстановление или замена несущих элементов.
• Перестройка.
• Расширение площади.
• Смена инженерного оборудования.

Гдe мoжнo вecти кaпитaльнoe cтpoитeльcтвo

Bыбop yчacткa пoд cтpoитeльcтвo тoгo или инoгo oбъeктa ocнoвaн нa клaccификaции видoв paзpeшeннoгo иcпoльзoвaния зeмeль. Coглacнo этoй клaccификaции, вce yчacтки нyжнo иcпoльзoвaть coглacнo иx цeлeвoмy нaзнaчeнию. Нaпpимep, oтдeльныe тeppитopии oтвoдят пoд ceльcкoe xoзяйcтвo, пpeдпpинимaтeльcтвo, пpoизвoдcтвo, жилyю зacтpoйкy, cтpoитeльcтвo oбщecтвeнныx и кyльтypныx oбъeктoв, тpaнcпopт. Пpи этoм нa oднoм yчacткe мoжeт быть paзpeшeнo нecкoлькo видoв дeятeльнocти. Paзpeшeнo вoзвoдить кaпитaльнoe cтpoeниe нa любoм зeмeльнoм yчacткe coглacнo eгo нaзнaчeнию, зa иcключeниeм зeмeль пpиpoдooxpaннoгo кoмплeкca и зaпoвeдныx yчacткoв, нa кoтopыx любoe кaпитaльнoe cтpoитeльcтвo зaпpeщeнo.

Различия между двумя видами работ

Основные отличия текущего ремонта от капитального:

• замена кровли не более чем на 50 %;
• замена инженерных или иных конструкций — не больше 15 % от всего объема МКД;
• периодичность — не реже 1 раза в год;
• сравнительно небольшая стоимость;
• отсутствие радикальных изменений.

К основным видам текущего ремонта МКД относят:

• укрепление и ремонт части фундамента, устройство или восстановление отмостки;
• ремонт стропил, ремонт водостоков, замена или укрепление части кровли;
• окраска фасада, ремонт стыков, устранение деформаций;
• ремонт текущих повреждений лифтового оборудования;
• замена отдельных конструкций окон и дверей, ремонт доводчиков, замена остекления;
• частичный ремонт или замена инженерных коммуникаций (труб и батарей отопления, систем водоотведения и подачи воды, электропроводки, газового оборудования).

На придомовой территории в процессе текущего ремонта будут восстановлены тротуары, газоны, благоустроены детские площадки, проезды для транспорта.

Основные задачи капитального ремонта:

• полный ремонт верхней части фундамента МКД;
• замена стропил, всей или большей части кровли, герметизация, утепление;
• фасад подлежит полной отделке либо оформлению другими материалами (обшивка панелями, замена элементов балконов);
• замена или полный ремонт лифтового оборудования и шахты;
• полная замена дверей и окон;
• восстановление или полная замена инженерных коммуникаций.

При капитальном ремонте придомовая территория подлежит полной реставрации — замена дорожного покрытия, детской площадки, ограждений, обустройство парковок, замена или восстановление уличного освещения.

1. Капитальное строение прочно связано с участком, на котором оно стоит, и имеет капитальный фундамент. Готовый объект регистрируется в Росреестре.
2. Капитальные строения — это жилые и нежилые объекты, производственные помещения, сооружения, коммуникации (ЛЭП, трубопроводы и пр.).
3. К объектам капстроительства нельзя отнести киоски, навесы, сцены и другие временные постройки.
4. Баня и гараж признаются капитальными (при наличии заглубленного фундамента) или некапитальными (если установлены на нескольких опорах или на утрамбованной площадке).
5. Строения, которые невозможно переместить на другой участок, не нарушив их характеристик, по закону относятся к объектам недвижимости.
6. На возведение капитального строения нужно получать разрешение. На временные и вспомогательные постройки разрешение не нужно.

Кто проводит капитальный ремонт многоквартирного дома

За организацию проведения ремонтных работ ответственность несет региональный оператор, если собственники перечисляют плату за капитальный ремонт на его счет. В этом случае оператор:

• заключает договоры с фирмами-подрядчиками;
• подписывает акты о принятых работах;
• осуществляет контроль за ведением ремонта.

Если собственники жилья в МКД приняли решение о формировании фонда на индивидуальном банковском счете, они самостоятельно определяют лицо, которому поручают действия по организации проведения капремонта. На общем собрании жильцы принимают решение по выбору исполнителей, заказу проектной документации, а также порядок приемки работ.

Подрядная организация — строительная компания, выполняющая работы по капитальному ремонту, которая может выбираться:

• в рамках торговых процедур у регионального оператора;
• на общем собрании собственников жилья.

Строительная компания должна иметь все необходимые допуски и документы для осуществления ремонтных работ, а также квалифицированных рабочих и современное оборудование.

Капремонт жилых домов – довольно новое явление для российских граждан:

• Обязанность сбора денег на капремонт лежит на собственниках. Контроль за качеством осуществляет муниципальная власть.
• Финансовые вопросы (например, тарифы) отданы в ведение региональных властей. Общефедеральных взносов не установлено.
• Аккумулировать деньги можно на общем счете у регионального оператора или на отдельном счете МКД в банке – по желанию собственников.
• Вопросы капремонта решаются на общем собрании собственников. Для принятия решения нужно квалифицированное большинство в 2/3 голосов.
• Отказ от капремонта не допускается, а за неуплату взносов установлена гражданско-правовая ответственность.
• Перечень домов и работ формируется ежегодно и отражается в рамках региональной программы капремонта.

Что закреплено в законе

Каждый житель многоквартирного дома обязан уплачивать взносы на капитальный ремонт. От этой обязанности освобождены пенсионеры возрастом от 80 лет. Старики, возраст которых превысил отметку в семьдесят лет, вносят только 50% от суммы взносов. Однако каждого второго собственника волнует вопрос о том, какие работы входят в капитальный ремонт многоквартирного дома.

Проведение капитального ремонта в многоквартирных домах утверждено на законодательном уровне.

Внимание! Основными нормативно правовыми актами являются:

• статья 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (здесь перечислены все виды основных работ, которые проводятся во время капитального ремонта);
• статья 166 Жилищного кодекса Российской Федерации (здесь также содержится перечень работ, которые выполняются во время капитального ремонта);
• правила технической эксплуатации жилого фонда (здесь указаны дополнительные виды работ, которые выполняются во время проведения капитального ремонта).

Несмотря на четкое определение видов работ со стороны законодательства, каждый второй собственник квартиры задаются вопросом о том, какие виды работ проводятся.

Обратите внимание на то, что действующие нормативно-правовые акты дают четкое разграничение обязанностей между собственниками, местными органами власти и управляющими компаниями.

Что входит в капремонт

Общий список, что входит в капитальный ремонт дома, содержит Жилищный кодекс в ст. 166. Данный перечень дублируется в актах региональных органов власти, а конкретные работы определяются уже исходя из текущего состояния МКД.

Капитальный ремонт жилых домов по Кодексу включает шесть основных направлений:

• капремонт имеющихся инженерных систем (вода, газ, электричество, тепло и канализация, а также всевозможные аварийные системы – например, противопожарную);
• капремонт и замену лифтов и лифтовых шахт, а также имеющихся машинных вспомогательных помещений;
• кровельные работы;
• капремонт подвальных помещений, которые являются общедомовым имуществом (если подвал приватизирован, отремонтировать его за счет средств капремонта нельзя);
• капитальный ремонт фасада жилого дома;
• капремонт фундамента МКД.

Данный перечень конкретизируется администрациями субъектов в сторону расширения. В список работ по жилым домам добавляется:

• капремонт несущих и ограждающих конструкций, если это не относится к реконструкции (к ограждающим конструкциям, например, в некоторых случаях относят окна, входные и подъездные двери);
• устройство и ремонт пандусов, а также иные работы, призванные улучшить мобильность инвалидов;
• установка общедомовых счетчиков, измерительных приборов;
• разработка, экспертиза и строительный контроль проектной документации на МКД;
• ремонт и обустройство вентиляции;
• ремонт чердачных помещений МКД.

Особенности капремонта в новостройках

Капремонт в новостройках вызывает много вопросов, поскольку плата за капремонт в новостройках представляется жильцам необоснованной. Дом только что ввели в эксплуатацию и на него еще распространяется гарантийный срок. Ссылаясь именно на гарантийный срок в 5 лет по строительным работам, жильцы отказываются осуществлять взносы на капремонт в новом доме. Однако такая позиция является ошибочной.

Прежде всего, гарантийный срок от подрядчика строительных работ никак не влияет на плату за капитальный ремонт в новостройке. С точки зрения закона, эти понятия относятся к разным сферам и смешивать их не следует.

Момент начала уплаты взносов на капитальный ремонт в новостройке начинает исчисляться с даты включения дома в региональную программу. В свою очередь, включение происходит по решению местных властей. При этом к моменту принятия такого решения собственники уже должны определиться с вопросами:

• тариф;
• куда направляются деньги – региональному оператору или на специализированный счет в банке;
• список первоочередных работ.

Капремонт в новостройках предусматривает возможность отсрочки начала уплаты взносов. Максимальная отсрочка – 5 лет, но на практике субъекты дают собственникам «каникулы» намного короче, в несколько месяцев. Максимальная пятилетняя отсрочка по сборам на капитальный ремонт в новостройках установлена только в Самаре.

Итак, за капремонт в новостройках жители платят на общих основаниях, но с учетом предоставленной местными властями отсрочки.

По решению руководства предприятия часть оборудования может быть переведена на ремонт по техническому состоянию (стратегия III). Перечень такого оборудования составляется руководителем подразделения, согласовывается главным механиком предприятия и утверждается главным инженером.

На основании вышеуказанных документов можно сделать вывод, что к текущему ремонту относят устранение мелких неисправностей, выявляемых в ходе повседневной эксплуатации основного средства (например, посторонний свист может стать поводом для замены ремня в автомобиле). При этом объект практически не выбывает из эксплуатации, а его технические характеристики не меняются. Также текущим ремонтом являются работы по систематическому и своевременному предохранению ОС от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий.

Похожие записи:

• Памятка по испытанию переносных лестниц и стремянок
• Универсальное пособие на детей в 2023 году
• Лекция 1. Нормативное регулирование бухгалтерского учета в российской федерации