ЖСК с господдержкой — обзор нового закона
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ЖСК с господдержкой — обзор нового закона». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Главная отличительная черта ЖСК от ДДУ состоит в объекте, контролирующем денежные средства участников. В ЖСК деньги находятся в распоряжении участников кооператива. При ДДУ средствами распоряжается застройщик, но члены по договору долевого участия являются более защищенными законодательно.
Комментарии к ст. 110 ЖК РФ
1. До введения в действие комментируемого Кодекса организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов вызывали значительные трудности, в т.ч. из-за того, что в Российской Федерации этот вопрос достаточным образом законодательно не был урегулирован.
Кооперативы фактически руководствовались практикой, сложившейся еще при действии Примерного устава жилищно-строительного кооператива , и началами, предусмотренными ст. 116 ГК РФ, гл. 5 ЖК РСФСР, некоторыми положениями Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», а также ст. 51 Закона СССР от 26 мая 1988 г. «О кооперации в СССР».
———————————
Примерный устав жилищно-строительного кооператива отменен Постановлением Совета Министров РСФСР от 19 апреля 1989 г. N 126 «О признании утратившими силу решений Правительства РСФСР по вопросам кооперации» (СПП РСФСР. 1989. N 13. Ст. 73).
Гражданский кодекс РФ содержит лишь общие положения, регулирующие правовой режим такого вида потребительских кооперативов. Как следует из ст. 116 данного Кодекса, жилищными и жилищно-строительными кооперативами признаются добровольные объединения граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемого путем объединения его членами имущественных паевых взносов. Цель создания таких кооперативов — удовлетворение жилищно-бытовых потребностей членов кооператива (п. 1 ст. 51 Закона СССР «О кооперации в СССР»). Подобное определение дано и в ч. 1 комментируемой статьи. Члены таких кооперативов своим имуществом, как правило, денежными средствами, участвуют в строительстве либо приобретении многоквартирного дома с последующей его эксплуатацией.
2. Безусловно, основным видом кооперации, удовлетворяющей жилищно-бытовые потребности своих членов, остаются жилищно-строительные кооперативы, которые организуются для строительства многоквартирных жилых домов и их последующей эксплуатации. При этом данные кооперативы можно разделить на два вида: создаваемые гражданами при содействии органов местного самоуправления либо заинтересованных юридических лиц (условно назовем их патронажными) и организуемые гражданами и (или) юридическими лицами самостоятельно.
В первом случае, как правило, в члены жилищно-строительных кооперативов принимаются граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Встречаются случаи, когда субъекты Российской Федерации, органы местного самоуправления либо заинтересованные юридические лица принимают на себя значительную часть расходов по строительству дома, подведению и подключению объектов инженерной инфраструктуры. Так, в г. Москве установлено, что, во-первых, жилищно-строительные кооперативы освобождаются от надбавок к сметной стоимости жилых домов; во-вторых, до 50% затрат на строительство домов жилищно-строительных кооперативов покрывается из городского бюджета и за счет реализации на коммерческой основе до 10% общей жилой площади в каждом кооперативном доме. Кроме того, согласно этому документу предполагается предусматривать в бюджетных показателях ассигнования на покрытие расходов по строительству домов жилищно-строительных кооперативов с учетом объемов, предусмотренных в ежегодных инвестиционных программах правительства г. Москвы.
Во втором случае все затраты возлагаются на членов конкретного жилищно-строительного кооператива.
3. Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность осуществления предпринимательской деятельности потребительскими кооперативами, в т.ч. жилищными и жилищно-строительными. Однако это обусловливается тем, что такая деятельность должна служить целям, ради которых созданы названные кооперативы. В отличие от прежнего законодательства ГК РФ устанавливает правило, по которому доходы, полученные жилищными и жилищно-строительными кооперативами от предпринимательской деятельности, осуществляемой в соответствии с законом и уставом, могут распределяться между их членами.
4. Деятельность специализированных жилищных потребительских кооперативов, таких как жилищные накопительные кооперативы, ЖК РФ не регулирует, на деятельность данных юридических лиц распространяет свое действие специальный ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» .
———————————
Российская газета. 2004. 31 дек.
Жилищно-строительный кооператив в России
ЖСК — форма объединения юридических или физических лиц в целях строительства жилья и управление им. Это некоммерческая организация, целью которой не может быть извлечение прибыли, а только строительство дома. Механизм его работы простой — лица учреждают кооператив, принимают в его состав членов ЖСК, собирают с них паевые взносы, а на вырученные деньги строят дом. После ввода дома в эксплуатацию у всех участников кооператива, которые выплатили взносы в полном объеме, возникает право собственности на недвижимость.
Ключевая отличительная черта ЖСК состоит в том, что пайщики самостоятельно принимают решения по направлениям расходов внесенных в общий фонд взносов. После того как строительство завершено, ЖСК преобразуется в товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющих многоквартирным домом.
До 2018 года ЖСК был одной из официальных альтернативных форм долевого строительства. После внесения поправок в Закон о долевом строительстве эта форма привлечения средств граждан для строительства жилья фактически оказалась вне закона.
- обращение в «Дом.РФ» с информацией о намерении создания ЖСК и предоставлением первичных сведений (тип застройки, примерное количество членов кооператива, желаемое расположение места строительства и т. д.);
- формирование списков граждан;
- направление в «Дом.РФ» ходатайства о предоставлении земельного участка;
- формирование земельного участка для целей дальнейшей передачи кооперативу;
- создание и регистрация ЖСК;
- предоставление в «Дом.РФ» заявления о передаче в безвозмездное пользование земельного участка;
- принятие «Дом.РФ» решения о передаче земельного участка кооперативу;
- подписание договора безвозмездного пользования земельным участком;
- строительство многоквартирных домов, домов блокированной застройки или объектов индивидуального жилищного строительства, а также инженерной инфраструктуры в границах этих земельных участков;
- передача земельного участка и построенных объектов в собственность после ввода их в эксплуатацию.
Права и обязанности членов кооператива
Для вступления в кооператив нужно подать заявление с предъявлением удостоверения личности человека — паспорта. Возможно, представители кооператива дополнительно попросят ИНН или трудовую книжку для подтверждения платежеспособности потенциального пайщика. Заявитель знакомится с локальными нормативными актами ЖК, в частности уставом, где прописаны все права и обязанности членов объединения.
Новый участник жилищного кооператива наделяется правами (ст. 7 ФЗ-215):
- принимать участие в деятельности объединения и входить в состав правления;
- участвовать в распоряжении имуществом кооператива;
- на правах пользования получать недвижимость, принадлежащую кооперативу;
- пользоваться льготами, предусмотренными законодательством или локальными актами;
- распоряжаться доходами кооператива, если они есть;
- получать полные сведения о деятельности кооператива;
- с согласия объединения распоряжаться имуществом (завещание, дарение, обмен);
- возвращать уплаченный пай при выходе из кооператива (не касается членских взносов);
- после выплаты полной стоимости переводить полученную недвижимость в личную собственность;
- требовать от кооператива качество получаемого жилья в рамках взносов;
- защищать свои права и интересы в судебном порядке.
Стандартные обязанности потенциального пайщика следующие:
- соблюдать требования законодательства и внутренней документации;
- вовремя перечислять паевые и членские взносы;
- участвовать в деятельности и собраниях кооператива;
- не создавать препятствий работе кооператива и его участникам;
- нести риски убытков в пределах накопленного пая в результате деятельности кооператива.
Законодательством четко определено, что такое ЖСК. Это особое сообщество с определенной формой управления. Такие объединения не новы для российского общества, поэтому им посвящены целые главы нормативно-правовых актов.
Вопросы, связанные с ЖСК, регулирует Гражданский кодекс. В частности, в статье 116 даны конкретные определения подобным коллективам, описаны принципы, по которым формируется устав.
Совместное строительство как основная деятельность жилищно-строительных кооперативов освещается в Федеральном законе № 214. В этом документе определено, что ЖСК является единственной разрешенной законом альтернативой, заменяющей любое строительство.
Жилищный кодекс определяет ЖСК как некоммерческие организации, потому что целью объединения сторон является не получение выгоды, а готового продукта, а конкретно — жилья.
Организационно-правовой формой сообщества граждан-дольщиков является потребительский кооператив, регулирование которого осуществляется на основании статьи 11 ЖК РФ. Вступать в члены ЖСК могут и граждане, и юрлица.
Раздел V. ЖИЛИЩНЫЕ И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ КООПЕРАТИВЫ Глава 11. ОРГАНИЗАЦИЯ И ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ЖИЛИЩНЫХ И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫХ КООПЕРАТИВОВ
Страница 1 из 3
Комментарий к главе 11
Специальному правовому регулированию создания и деятельности жилищных кооперативов, статуса их членов посвящен раздел V Кодекса.
Статьи данного раздела регламентируют отношения, связанные с созданием и деятельностью жилищных и жилищно-строительных кооперативов (далее также — жилищные кооперативы), а также определяют основные права и обязанности их членов. Содержащиеся здесь правовые нормы основываются на положениях ст.
116 ГК РФ о потребительских кооперативах и во многом воспринимают опыт правового регулирования жилищных кооперативов в ст. 111 — 126 ЖК 1983 г., ст. 19 Основ. При этом введено немало новых правил, на которые целесообразно обратить внимание.
Глава 11 Кодекса устанавливает правовое положение жилищных и жилищно-строительных кооперативов, субъектный состав их членов, порядок создания таких кооперативов, организацию управления и внутреннего контроля за их финансово-хозяйственной деятельностью, вводит правила о ликвидации и реорганизации кооперативов.
В соответствии со ст. 110 Кодекса жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
Частью 4 указанной статьи установлено, что жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами. Поэтому к регулированию их деятельности применяются положения ст. 116 ГК РФ о потребительских кооперативах.
Напомним, что потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов (п. 1 ст. 116 ГК РФ).
В юридической литературе это определение уточняют указанием на то обстоятельство, что первоначальное имущество кооператива складывается из паевых взносов
См.: Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т. 1 / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. 6-е изд., перераб. и доп. М.: ТК Велби; Проспект, 2003. С. 200.
Потребительский кооператив является некоммерческой организацией, т.е. юридическим лицом, не преследующим в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли. Предпринимательскую деятельность потребительский кооператив вправе осуществлять лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых он создан, и поскольку такая деятельность соответствует указанным целям.
Нормативное определение понятия «предпринимательская деятельность» установлено в п. 1 ст. 2 ГК РФ.
В отличие от других видов некоммерческих организаций потребительский кооператив имеет право распределять полученную прибыль между его членами в соответствии с законом и уставом кооператива. Все прочие некоммерческие организации не вправе распределять прибыль от предпринимательской деятельности между своими участниками (членами).
Кроме того, как справедливо отмечается в литературе, цели создания потребительского кооператива направлены не на достижение каких-либо общественных благ, как у большинства некоммерческих организаций, а связаны с удовлетворением потребностей членов кооператива . Например, жилищные и жилищно-строительные кооперативы согласно ст.
110 Кодекса создаются в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье.
Поэтому статус потребительских кооперативов, к числу которых относятся также жилищные и жилищно-строительные, весьма своеобразен: такие кооперативы фактически занимают как бы промежуточное положение между коммерческими и некоммерческими организациями, оставаясь при этом de jure некоммерческими юридическими лицами .
См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. 2-е изд., испр. и доп. М.: Юридическая фирма «Контракт»; Инфра-М, 2003. С. 273 и ел.
См. подробно: Комментарий к Федеральному закону «О некоммерческих организациях» / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2000 — 2004. С. 12 и ел.
Указанная особенность потребительских кооперативов является одной из причин того, что к ним не применяются правила, установленные ФЗ от 12.01.1996 «О некоммерческих организациях» для других разновидностей некоммерческих юридических лиц (см. п. 3 ст. 1 этого Федерального закона) .
Правовое положение потребительских кооперативов, права и обязанности их членов определяются в соответствии с ГК РФ законами о таких кооперативах (п. 6 ст. 116 ГК РФ). К порядку создания и деятельности жилищных кооперативов, помимо гл. 11 и 12 Кодекса, применимы также общие положения § 1 гл.
4 ГК РФ о некоммерческих организациях.
СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 145; 1998. N 48. Ст. 5849; 1999. N 28. Ст. 3473; 2002. N 12. Ст. 1093; N 52. Ч. II. Ст. 5141; 2003. N 52. Ч. I. Ст. 5031; 2006. N 3. Ст. 282; N 6. Ст. 636.
Решение об организации ЖСК принимается собранием учредителей, на котором также утверждается устав ЖСК, соответствующий установленной типовой форме. В уставе определяется порядок формирования имущества кооператива, приема в члены кооператива и исключение из кооператива, порядок проведения общих собраний кооператива, компетенция правления, председателя, ревизионной комиссии, порядок выплаты стоимости паев в случае выхода из состава кооператива.
Количество членов ЖСК должно составлять не менее пяти, но не более чем количество квартир в строящемся доме / индивидуальных жилых домов.
В рамках оказываемой поддержки АИЖК осуществляет передачу в безвозмездное пользование ЖСК земельных участков, находящихся в федеральной или муниципальной собственности, для строительства на таких участках многоквартирных домов, домов блокированной застройки, объектов индивидуального жилищного строительства и инженерной инфраструктуры.
Также ЖСК могут быть безвозмездно переданы архитектурные проекты и документация на объекты жилищного строительства. Такие документы может выдать Минстрой России, власти субъектов РФ и местные муниципалитеты на основании письменного запроса кооператива.
Следует отметить, что АИЖК в целях предоставления жилищно-строительным кооперативам вовлекает в оборот земельные участки из федеральной собственности, в том числе находящиеся в пользовании у государственных органов власти и учреждений. При этом возможности АИЖК по предоставлению земельных участков под строительство напрямую зависят от активного содействия правообладателей федеральных земельных участков в процессе их вовлечения.
Законом предусмотрен единый алгоритм действий, направленный на формирование кооператива. Так, принятие членов в состав организации происходит в следующем порядке:
- учредители кооператива оформляют организацию;
- после регистрации органа в муниципалитете можно приступать к практической деятельности;
- на протяжении 30 суток с момента формирования организация каждый желающий имеет право заявить свою инициативу на участие в долевом строительстве (для этого юридическое или физическое лицо, достигшее возраста 16 лет, готовит собственноручное заявление к компетентным органам);
- на протяжении месяца с момента получения обращения организация принимает решение касательно целесообразности участия лица в жилищном строительстве;
- утверждение возможности вступить в состав организации;
- внесение обозначенной суммы денежных средств на единый банковский счет для осуществления дальнейшей деятельности.
Преимущества и недостатки покупки квартиры через ЖСК
Деятельность ЖСК происходит в соответствии с положительными и негативными аспектами работы. Так, к плюсам организации относятся:
- возможность внесения денежных средств постепенно, в рассрочку (это выгодный способ приобретения недвижимости);
- право приобретения собственности по меньшей стоимости, нежели обозначено средними рыночными показателями;
- возможность участников самостоятельно выбрать желаемого застройщика, а также сменить строительную компанию при банкротстве или нарушении правил деятельности текущей фирмы;
- возможность получения прав собственности на недвижимость сразу же после завершения строительных работ;
- формирование дальнейшего ТСЖ, созданного для управления организации.
Это главные преимущества кооператива. Кроме того, существуют и недостатки у такого решения, к ним относятся:
- риск воспользоваться услугами нечестных на руку организаций;
- количество квартир не может быть больше, нежели число участников фирмы (это связано с тем, что кооператив не может реализовывать недвижимость и вести коммерческую деятельность).
Таким образом, после реализации строительных работ и сдачи здания в эксплуатацию, дольщики смогут получить квартиры той площади, которая была оговорена в договоре. Дополнительно учитывается расположение собственности и проектные характеристики собственности.
Основные отличия жилищного кооператива от ипотеки
Наиболее популярный конкурент жилищных объединений — покупка недвижимости в ипотеку. Для покупателя недвижимости ситуация следующая: есть определенная сумма на первоначальный взнос, которой не хватает на покупку недвижимости. Ипотека — это займ необходимого остатка под достаточно высокие проценты. По итогу получается, что сумма переплат порой достигает изначальной стоимости квартиры. Приобретение через жилищный кооператив — это рассрочка, то есть кооператив не зарабатывает на долге пайщика.
При ипотеке есть и другие существенные для многих минусы — это наличие официальной работы с «белой» зарплатой, которая убедит банк в платежеспособности клиента. Второй момент — различные обязательные страховки, без которых кредит или не дадут, или повысят по нему процентную ставку. Минимальный набор — страхование жизни заемщика и самой недвижимости.
Покупка через жилищный кооператив тоже имеет минусы по сравнению с ипотекой — самих объединений в стране не так много, к тому же по факту большинство подобных организаций часто становятся банкротами. И второй момент — при ипотеке заемщик сразу становится собственником жилья, а будучи членом кооператива — только после выплаты полной стоимости.
Жилищные кооперативы в СССР
Первые жилищные кооперативы появились в Советском Союзе в 1921 году, после принятия нэпа. К 1937-му такие объединения прекратили свое существование. Одним из первых примеров подобных кооперативов является знаменитый поселок Сокол в районе одноименной станции метро в Москве. Его строительство начали пайщики в 1923 году, достроили поселок к 1930-му.
Кооперативы вновь возродили в 1958 году постановлением Совмина. Тогда этого требовал острый дефицит жилья, который возник из-за резкого роста городского населения. На строительство привлекались средства пайщиков, но при этом государство давало ссуду в размере 70% стоимости жилья сроком на 20 лет. Однако большинству населения это все равно было не по карману. К тому же на вступление в советские кооперативы также была очередь, при этом пайщики теряли право на получение бесплатного жилья от государства. Поэтому доля ЖСК в общем объеме строительства жилья СССР не превышала 10%.
Жилищно-строительный кооператив в России
ЖСК — форма объединения юридических или физических лиц в целях строительства жилья и управление им. Это некоммерческая организация, целью которой не может быть извлечение прибыли, а только строительство дома. Механизм его работы простой — лица учреждают кооператив, принимают в его состав членов ЖСК, собирают с них паевые взносы, а на вырученные деньги строят дом. После ввода дома в эксплуатацию у всех участников кооператива, которые выплатили взносы в полном объеме, возникает право собственности на недвижимость.
Ключевая отличительная черта ЖСК состоит в том, что пайщики самостоятельно принимают решения по направлениям расходов внесенных в общий фонд взносов. После того как строительство завершено, ЖСК преобразуется в товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющих многоквартирным домом.
До 2018 года ЖСК был одной из официальных альтернативных форм долевого строительства. После внесения поправок в Закон о долевом строительстве эта форма привлечения средств граждан для строительства жилья фактически оказалась вне закона.
Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК)
Такая разновидность иногда создается для сбора паевых взносов от будущих жильцов и приобретения квартир. Но если строительный предполагает строительство дома в одном месте, то при ЖНК квартиры могут приобретаться в различных местах.
К подобным организациям необходимо относится внимательно, так как здесь открывается широкое поле для возможного мошенничества.
Чтобы избежать неприятностей, нужно учесть следующие рекомендации:
- Деятельность ЖНК должна быть абсолютно прозрачна и открыта для пайщиков.
- ЖНК действует в строгом соответствии с законодательством.
- Руководство кооператива сотрудничает исключительно с проверенными банками.
- Собрание оперативно решает возникающие вопросы, управление прозрачно, цели четко определены.
- При такой форме образования кооператива, квартира должна обходиться в несколько раз дешевле.
ЖНК – самый выгодный вид объединения и альтернатива ипотеке. Обзавестись собственным жильем можно до истечения двухлетнего срока, а полностью владелец сможет рассчитаться в течение четырех лет.