Формы собственности на недвижимость в Германии
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Формы собственности на недвижимость в Германии». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С Декларацией, Уставом и товариществом собственников должны считаться все жильцы дома. Например, если ТСЖ решит, что все должны скинуться по €5000 на покраску фасада, придется платить. Или судиться, что в Германии тоже недешево.
Как ТСЖ в Германии принимает решения
Орган самоуправления ТСЖ – общее собрание владельцев квартир. По закону, оно должно проводиться хотя бы раз в год.
«Согласно §23 закона «О жилищном имуществе», общее собрание собственников квартир – это орган самоуправления, а также орган принятия решений и орган волеизъявления собственников, – говорит адвокат Люба Майр. – По закону (§24, пункт 4), собственник квартиры должен получить приглашение на собрание самое позднее за 14 дней до назначенного дня. Решения могут приниматься лишь в том случае, если число присутствующих собственников составляет более 50%».
На общем собрании обсуждаются следующие темы:
- годовой финансовый отчет, общий отчет и отдельные расчеты
- назначение или отзыв управляющего
- годовой план финансово-хозяйственной деятельности
- принятие решений об особых финансовых распределениях
- выборы управляющей комиссии
- строительные работы
- пользование общим имуществом
- размер взносов в резервный фонд
«Постановления, принятые общим собранием, оформляются протоколом, в котором перечисляются решения собственников по вопросам, поставленным на голосование. Протокол вместе с принятыми на собрании решениями пересылается собственникам квартир», – добавляет адвокат.
Придомовая территория многоквартирного дома: нормативы, СНиП
Размер придомового участка рассчитывается отдельно в каждом конкретном случае. На его площадь влияет плотность застройки вокруг, этажность здания, расположение рядом с домом дорог и проездов общественного пользования. Минимальным размером по правилам считается участок, который равен площади самого дома. Впрочем, если пространство позволяет, используют специальную формулу, и считают произведение жилой площади в доме на удельную единицу доли земли на квадрат жилья. Удельная единица прописана в СНиП: придомовая территория многоквартирного дома зависит от года его постройки. Если на общее пространство претендуют два дома или имеются общие проезды, формула будет сложнее.
Вопрос: Почём обойдётся многоквартирный дом в Германии ?
По проверке затрат: затраты на строительство дома вряд ли можно ответить единовременно. Здесь многое зависит от точного размера дома, его отделки и место расположения.
В основном можно увидеть в многоквартирных домах в Германии расходы на строительство в диапазоне от 1.500 EUR за м2 до 2200 евро за м2.
При необходимой площадью не менее 400 м2, которую надо построить, то это будет стоить стоить не менее 600.000 EUR. Это касается только чистых затрат на строительство – дополнительные затраты на строительство, стоимость земельного участка и стоимость внешнего комплекса (парковочных площадей) здесь еще не учитываются.
Под 1.500 EUR за м2 Построить редко кому удается. При высококачественном оборудовании и новейших технологии затраты вполне могут лежать также более 2 000 евро за м2.
Нужно различать:
- стоит ли строить многоквартирный дом как сборный дом
- планируете ли вы многоквартирный дом по индивидуальному дизайну
Покупая своё жильё, нужно быть уверенным, что в случае какого природного катаклизма или банального короткого замыкания, не придётся пойти по миру. Поэтому страховка дома от пожара, наводнения, урагана, молний и прочего “гнева богов” Wohngebäudeversicherung — это необходимая вещь.
Если речь о собственном доме, то сам владелец с этим и заморачивается, а потом платит в полном объёме. Цена страховки на свой дом зависит, как обычно, от многих параметров, но минимум евро на 250 в год на новостройку раскошелиться придётся. Для владельцев квартиры процесс немного сложнее. Страхуется весь дом, потом годовой взнос делится на всех хозяев пропорционально площади квартиры. Здесь уже всё настолько сложно, что говорить о цене просто не имеет смысла. Во многом это зависит от того, кто именно страхует. У нас в доме в роли страховщика выступает фирма, которая занимается ведением хозяйства (об этой статье расходов будет рассказано ниже). Так как у них таких контрактов очень много и контракты они заключают на десятилетие, то им страховщики предоставляют существенные скидки и в конечном итоге на квартиру получается 75€ в год. Если же страховку перенимает собрание жильцов или частное лицо, то там может и по 500€ в год получаться. Опять же, всё зависит от многих параметров и в каждом конкретном случае цена формируется по-разному.
Страховка также перекладывается на арендатора, если владелец сдаёт жильё.
Наши страховые услуги
Наш страховой брокер помогает застраховаться в Германии на русском языке с индивидуальным подходом к ситуации каждого клиента. Пройдите опросник для поиска страхового контракта. Услуга полностью бесплатная.
Ремонт и сбережение средств на эту цель
Владелец жилья с самого момента покупки должен понимать: рано или поздно дом придётся ремонтировать.
Будь ты хоть владельцем квартиры, хоть частного дома — всё равно у жилья будет крыша, стены, подвал, трубопровод, канализация и прочие вещи, которые со временем не становятся лучше.
В каждом отдельном доме свои правила на этот счёт. Кто-то ждёт, когда грянет гром, потом собирает владельцев и обсуждает, что делать и кто за это заплатит. Кто-то с самого начала откладывает деньги на эти цели, из расчёта того, что рано или поздно платить придётся.
В нашем случае на собрании владельцев квартир было решено, что сбором средств на ремонт будет заниматься домоуправа. Под это дело открыли счёт и с каждого владельца квартиры раз в месяц снимается по пять евро, чтобы когда придёт время ремонтировать дом, хоть какие-то средства под это дело уже были накоплены. Время покажет, хороший это вариант или плохой.
Участок под МКД и придомовая территория: определение и назначение.
Каждое строение занимает определенный участок земли. К каждому многоэтажному жилому дому прилегает площадь, без которой эксплуатация здания невозможно. Земля под домом и придомовая территория являются важной составляющей устройства комфортного и безопасного проживания. На земле под домом и прилегающем участке организуют:
- прокладку коммуникаций;
- пешеходные зоны;
- подъезд служб спасения;
- места временной стоянки личного транспорта;
- озеленение;
- специально оборудованные объекты санитарного назначения;
- площадки для отдыха и прогулок, в том числе для людей с ограниченными возможностями.
Без всего этого невозможно нормальное функционирование территории и дома. Понимая значимость придомовых земельных участков, в Российском законодательстве разработаны нормативные документы, регулирующие эти вопросы.
В какой момент возникает право собственности на землю под МКД?
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета
земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, п
ереходит бесплатно в общую долевую собственность
собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, реализованы в Жилищном кодексе РФ и Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» предписания Конституции РФ.
А именно, с учетом правовой природы общего имущества собственников помещений в МКД,
законодатель включил правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в МКД земельного участка под этим домом как элемента общего имущества такого МКД.
Следовательно, право собственников помещений многоквартирного дома на земельный участок вытекает напрямую из права собственности на жилое или нежилое помещение в таком доме.
Земельный участок под многоквартирным домом — чья собственность?
Подпунктом 4 пункта 1 ЖК РФ установлено, что собственникам помещений в МКД принадлежит помимо прочего и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
При принятии ЖК РФ в ФЗ от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Вводный закон) было отведено место для правовой основы общего имущества в виде земельного участка. В частности, в ч. 1 ст. 16 указано — в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Правилами 491 (Постановление Правительства № 491 от 13.08.2006 года) в п. 1 более детально указано — в состав общего имущества включается земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства. Земельный участок включается в состав общего имущества в МКД при наличии границ такого земельного участка, что вполне логично и отвечает принципу правовой определенности законодательства.
Сколько вокруг многоквартирного дома принадлежит собственникам квартир
В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
На основании ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс) и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Чья земля вокруг многоквартирного дома
5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.
6. Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.
Что необходимо знать о придомовой территории?
Как узнать границы придомовой территории многоквартирного дома?
Очень часто придомовую территорию называют двором, однако это неправильно, так как двор далеко не всегда охватывает инженерно-коммуникационные сети, используемые для обслуживания конкретного здания (например, территория вокруг дома не включает в себя электроподстанцию, которая обеспечивает конкретный дом электричеством).
То есть, в соответствии с п.4 ч.1 ст.36 Жилищного Кодекса придомовой территорией надо считать тот участок земли, который занят не только самим домом, но и его парковкой, пожарными проездами, детскими площадками, а также инженерными коммуникациями, обеспечивающими полноценное функционирование конкретного дома.
Этот надел имеет свои границы, которые должны быть установлены и оформлены надлежащим образом.
Знать эти границы необходимо с той целью, чтобы исключить возможность уменьшения выделенного участка или неправомерность эксплуатации его, что может негативным образом сказаться на жильцах рассматриваемого дома.
Ограничивать доступ к территории вокруг дома ее собственники права не имеют, как и чинить любые препятствия для обслуживания инженерных коммуникаций и обустройства участка. У них есть возможность передавать часть площади в аренду, размещать на ней рекламные щиты, оборудовать платную стоянку. Вырученные деньги можно использовать для общедомовых потребностей: ремонта дома, частичной оплаты коммунальных услуг и т.п.
Правила раздела частного дома
Работник такой организации (кадастровый инженер) производит замеры, устанавливает границы новых участков. После этого подготавливается техническая документация на вновь созданные участки.
Внимание
Это может занять некоторое время;
- Во-вторых, получив все документы на новые участки необходимо поставить их на учет в кадастровом органе. Теперь каждый участок будет иметь свой кадастровый паспорт, адрес, номер и другие параметры.
Учитываться каждый из них также будет отдельно.
- В-третьих, требуется оформление прав собственности на каждый из полученных участков. Сделать это можно в местном подразделении Росреестра, предоставив необходимый пакет документов. Их перечень можно уточнить на сайте Росреестра, или непосредственно в его отделении. Только после проведения регистрации правомерно говорить о правах лиц на два отдельных участка.
Как узнать, кому принадлежит земля вокруг многоквартирного дома?
Есть несколько способов выяснить, кому принадлежит территория под МКД. Самый простой – перейти на официальный сайт Росреестра и выбрать вкладку «Публичная кадастровая карта».
Там вы сможете увидеть территорию своего города или посёлка, разделённую на отдельные сектора, а также ознакомиться с детальной информацией об участке под вашим МКД.
Другой способ узнать, приватизирован ли участок под вашим домом, – проверить наличие налоговых платежей. Владельцы должны ежегодно уплачивать земельный налог.
ВНИМАНИЕ! Если территория под домом принадлежит собственникам помещений, то среди платежей должны быть квитанции об уплате налога.
Почти у всех, кто изучает вопрос земельных участков под многоквартирными домами, возникает одно хитрое заблуждение. Настолько хитрое и устойчивое, что «раскрытие глаз» оказывается шоком.
Вот смотрите. Вы поняли, что если собственники помещений в доме хотят себе в собственность землю, а земельный участок не сформирован, они проводят собрание, выделяют уполномоченного, подают заявление, участок формируют − все как описано выше. А если не хотят себе землю в собственность? Скажем, боятся земельного налога? «Просто ничего не делают» − ответите вы. И земля останется у города. Они ведь не хотят.
Как бы не так! Внимательно читаем закон! Еще раз цитирую.
5. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Нигде не написано, что формирование земельного участка может происходить исключительно по волеизъявлению собственников помещений в доме. Они «вправе» обратиься — то есть им это разрешается. Но это не значит, что только им.
И нигде не написано, что в собственность собственников помещений переходит только тот участок, который сформирован по заявлению уполномоченного собственника.
Город может по своему желанию, самостоятельно сформировать участок под многоквартирным домом. После чего этот участок, согласно п. 5, изложенному выше, он переходит в общую собственность собственников помещений. При этом собственников помещений спрашивать ни о чем не надо! Город может навязать собственникам их участок, даже если они не хотят этого. Отказаться они не могут − такого механизма законом не предусмотрено. Я, по крайней мере, не нашел.
Похоже, описанную ситуацию вскоре увидим мы все. Город межует участки под домами, отдавая землю собственникам помещений в домах. У них не спрашивают, хотят они этого, или нет.
Земля под многоквартирным домом принадлежит его жильцам
Поэтому если у вас нет срочной потребности в оформлении своих прав на участок, то лучше подождать, пока власти все сделают сами, в общем-то, земля все равно формально ваша. Но если есть угроза несанкционированной стройки во дворе или жильцы решили сами что-то возвести на этом участке, а возможно, захотели взять крупный кредит на модернизацию своего жилья, то можно ускорить процесс оформления участка в собственность. Согласно ст. 16 закона «О введении в действие Жилищного кодекса» подать заявку на оформление границ участка может один собственник, проживающий в многоквартирном доме, или его представитель. Для этого необходимо обратиться в администрацию вашего города с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. После того как границы сформированы, отправляйтесь в органы государственного кадастрового учета. Последний шаг — утверждение кадастрового плана и кадастрового номера, то есть запись в государственном кадастре с занесением этого номера в единый государственный реестр прав на недвижимость. С этого момента с участком можно делать все что угодно, конечно, в рамках закона и городской градостроительной документации.