Какие законы о недвижимости заработают в 2023 году
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие законы о недвижимости заработают в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Изменения в земельном законодательстве вызывает немало вопросов относительно межевания. Это связано с тем, что процедура установления границ участка стала обязательной только с 1 января 2018 года. В результате немалые площади земель, вполне законно стоят на кадастровом учете, на них зарегистрировано право собственности, но границы остаются не установленными.
Постановка на кадастровый учёт является обязательным условием для проведения каких-либо сделок, но сделать это можно и без геодезических работ.
Сделки подобного рода доступны как для физических, так и для юридических лиц, если соблюдены определённые условия.
В первую очередь это касается общей договорённости и чёткого понимания, для каких целей используется земля.
Собственник — частное или юридическое лицо — может продать свой надел на общих основаниях, если имеется официальное свидетельство о подтверждении права собственности либо выписка ЕГРН при его отсутствии. Для этого необязательно проводить разграничение земли.
Покупатель в свою очередь также без ограничений может купить землю, если осведомлён о дальнейших рисках и ограничениях и согласен на них.
Исключительные случаи
Осуществляются сделки и при отсутствии кадастрового паспорта на ЗУ, когда на наделы существуют только государственные акты старого образца (до 1993 года), без указания меж участка. В этом случае оформляется кадастровый паспорт в Госгеокадастре.
Если земля пребывает в совместной собственности, то каждый из субъектов владеет частью. Выделение, межевание отдельных долей не требуется. Регистрируется, присваивается кадастровый номер объекту в целом. К примеру, в общей собственности находится ЗУ с садом.
Процедура по сделкам с ЗУ (со строением, без него) упрощается, если права собственности внесены в базу данных Единого государственного реестра недвижимости. Факт регистрации свидетельствует, что объект был поставлен на кадастровый учёт.
Порядок согласования границ земельного участка – межевание или вынос точек
Если ваш надел не расположен в «чистом поле», нужно будет договориться о межевании с соседями. Они (плюс Председатель Правления, если у вас участок в садовом/дачном товариществе) должны будут письменно подтвердить, что согласны с границами участка. Известить соседей/председателя вы должны сами.
Поэтому, хоть мы и писали, что присутствие хозяина надела во время процедуры не требуется, возможно вам лучше приехать на место. Ведь соседи/председатель должны быть там, чтобы поставить соответствующие подписи. Во избежание недоразумений лучше проконтролировать все самому.
«Территориальные споры» с соседями необходимо урегулировать заранее. Если это невозможно – письменно фиксируйте факт отказа, ищите все старые документы, свидетельствующие о вашем праве на спорные «куски», нанимайте опытного юриста и обращайтесь в суд. Дело это длительное и недешевое.
Поэтому, если речь идет о паре действительно спорных квадратных метров, иногда предпочтительней уступить, чтобы избавить себя от лишних хлопот и затрат. Если же сосед «совсем совесть потерял» — судитесь.
Судебная практика оптимистична – большинство обоснованных претензий истцов удовлетворяется.
Сделки с участками без межевания
Определенно, важнейшим изменением в земельном законодательстве стало то, что с землей, границы которой не установлены, невероятно проведение всех возможных сделок. Неразмежеванные участки запрещено продать, подарить, оставить в наследство или в качестве заклада. На эту землю беспрепятственно действует только право пользования.
Задолго до вступления в силу правок в земельное законодательство договоренности с участками без межевания были проблемными, а сумма схожей земли обычно была более низкой.
Сейчас же, если даже вы каким-то способом совершите соглашение с таким участком, регистрация права собственности на него будет недоступна для нового владельца до тех пор, пока не будет проведена процедура межевания. В начале 2018 года данное правило касается всех земель, включая и предоставленных под ЛПХ или ИЖС муниципалитетом.
Договор купли-продажи доли жилого дома и доли земельного участка
Ответственной за эту процедуру являются органы юстиции, расположенные в месте нахождения объекта недвижимости.
По каким правилам должно составляться соглашение На условиях соглашения купли-продажи может быть отчужден исключительно объект недвижимости при прохождении официальной регистрации права собственности на него в законодательно определенном порядке. Из этого следует невозможность реализации жилого дома при отсутствии оформленного права собственности на него.
Оформление этого права может подтверждаться соответствующим свидетельством о праве собственности. В случае обременения объекта недвижимости определенными мерами, к примеру, при оформлении залога (ипотеки) в банковском учреждении, подобный факт должен в обязательном порядке найти свое отображение в документе.
До момента подписания соглашения о купле-продаже жилого дома, стороны должны прийти к договоренности касательно способов расчета между покупателем/продавцом.
Сделки с участками без межевания
Определенно, самым важным изменением в земельном законодательстве стало то, что с землей, границы которой не установлены, невозможно проведение любых сделок. Неразмежеванные участки нельзя продать, подарить, оставить в наследство либо в качестве залога. На эту землю без ограничений действует только право пользования.
Еще до вступления в силу изменений в земельное законодательство сделки с участками без межевания были проблематичными, а стоимость подобной земли обычно была более низкой.
Сейчас же, если даже вы каким-то образом совершите сделку с таким участком, регистрация права собственности на него будет недоступна для нового владельца до тех пор, пока не будет проведена процедура межевания. С начала 2018 года данное правило касается всех земель, в том числе и предоставленных под ЛПХ или ИЖС муниципалитетом.
Межевание земельного участка: в каких ситуациях стоит делать
Межевание земельного участка не всегда нужно: иногда куплю-продажу земли можно провести без межевания, если участок вам передают по наследству, договору мены или мены.
Но есть ситуации, когда межевание земельного участка нужно:
— Оформление участка на нового собственника;
— Заключение договора купли-продажи. Если вы хотите договариваться не на словах о покупке нового земельного участка, а узаконить покупку на бумаге.
— Если вы хотите разделить участок или объединить его в один;
— Если хотите сдать земельный участок в аренду;
— При приватизации земельного участка.
Важно: если не провести межевание земельного участка со старым владельцем и у ваших соседей будут споры насчет площади участка — эти проблемы уже перейдут к вам. Поэтому советуем перед покупкой земли провесит межевание и сразу выявить спорные моменты, чтобы в будущем не сталкиваться с ними и не проходить через них в суде.
Сбор информации и справок для проведения межевания земли
Для начала посмотрите в вашем регионе лицензированные геодезические компании. У каждой из них свои цены на межевание земли: кто-то делает подороже, кто-то дешевле. Выберите те, которым вы можете доверить и узнайте о цене услуг.
После этого соберите все нужные документы из списка выше и заказывайте услугу по межеванию земли.
Может пригодиться: Возможно, инженер попросит сделать справку об отсутствии электрических кабелей на земельном участке. Ее вы можете заказать в местном «Гор. свете» по месту регистрации земли.
Если вы не можете определить проходят ли электрически провода на вашем участке — закажите специалиста, который сможет проверить это за вас. После проверки вы можете сказать кадастровому инженеру, чтобы он забрал эту справку в «Гор. свете».
Также вам может понадобиться справка об отсутствии общественных коммуникаций. Здесь стоит поступить также как и со справкой о прохождении электрических кабелей.
Сделки с участками без межевания
Определенно, важнейшим изменением в земельном законодательстве стало то, что с землей, границы которой не установлены, невероятно проведение всех возможных сделок. Неразмежеванные участки запрещено продать, подарить, оставить в наследство или в качестве заклада. На эту землю беспрепятственно действует только право пользования.
Задолго до вступления в силу правок в земельное законодательство договоренности с участками без межевания были проблемными, а сумма схожей земли обычно была более низкой.
Сейчас же, если даже вы каким-то способом совершите соглашение с таким участком, регистрация права собственности на него будет недоступна для нового владельца до тех пор, пока не будет проведена процедура межевания. В начале 2018 года данное правило касается всех земель, включая и предоставленных под ЛПХ или ИЖС муниципалитетом.
Сложности при продаже участка без межевания
Владелец земельного надела имеет право предложить покупателю землю с неустановленными границами. Но реализовать эту идею трудно по причине малого количества покупателей, желающих приобрести проблемную недвижимость – ведь после осуществления сделки забота об идентификации ее границ ложится на его плечи. Не исключается возможность проявления территориальных споров с соседями, о которых не сказал продавец.
А если и найдется клиент, готовый купить неразмежеванный участок, он постарается максимально снизить цену – ведь ему еще предстоит оплатить услуги кадастрового инженера по составлению межевого плана. Все спорные моменты тоже придется решать ему.
Сложности возникнут, если на продаваемом участке стоит незарегистрированный жилой дом – самострой. На такие объекты тоже трудно найти покупателя, желательно предварительно легализовать постройку. Сейчас это можно сделать по упрощенной процедуре, но без межевого плана и здесь не обойтись.
Иногда владельцы земельных участков сталкиваются с неприятной ситуацией, когда на кадастровой карте обнаруживают вместо своей недвижимости участок с незнакомым кадастровым номером. Разъяснить причину путаницы может кадастровый инженер. Для устранения ошибки, скорее всего, придется сделать межавание надела.
Почему по участку могут быть не определены границы
Если на участке не проведено межевание, это означает, что в картах и документах Росреестра (ЕГРН — единого государственного реестра недвижимости) нет сведений о координатах границ объекта. То есть сам участок может быть оформлен в собственность и поставлен на кадастровый учёт, иметь площадь и адрес, и даже границы, но вот координаты таких границ могут быть не закреплены или условно закреплены в картах Росреестра.
Эта информация может отсутствовать в Росреестре, так как она не является обязательной при постановке на кадастровый учёт земельного участка или при осуществлении сделок с ним. Государство видит этот пробел и на его устранение направлено поручение Президента Правительству РФ от 11.08.2022 года — обеспечить внесение изменений в законодательство, направленных на сокращение количества участков, границы которых не определены.
Нужно обращаться к кадастровому инженеру (выбрать его можно по Государственному реестру на сайте Росреестра, где о каждом инженере указана подробная информация).
Кадастровый инженер выезжает на местность и проводит необходимые замеры, уточняя границы участка. При этом он будет ориентироваться на документы, подтверждающие адрес и площадь участка.
Учитываются также данные о местоположении участка при его образовании (например, документы об организации садового товарищества и выделении участков в нем).
А если таковых не имеется, то принимаются во внимание границы фактического пользования землей, которые сложились в течение 15 и более лет.
К примеру, в одном из споров суд признал провел границу между участками по забору, т. к. он был установлен более 15 лет назад и раньше не вызывал никаких разногласий между соседями.
При том, что согласно плану межевания забор не соответствовал реальной площади участка (Ленинградский суд г. Калининграда).
Кадастровый инженер обязан провести согласование границ с владельцами смежных участков: он может либо направить им письменное уведомление, либо опубликовать его в местной газете (тогда они считаются извещенными, независимо от того, прочитали сообщение или нет).
Если от соседей поступят возражения, инженер прилагает их к акту согласования и направляет документы в Росреестр. Там, если признают возражения обоснованными, приостановят регистрацию и предложат решать спор в суде.
Если же возражений не будет или они будут несущественными, границы зарегистрируют и они появятся на Публичной кадастровой карте.
После этого все недовольные вашим забором смогут предъявить свои претензии только в судебном порядке.
Можно ли продать участок без межевания в 2021 году
Процесс включает в себя:
- Подготовительные работы, направленные на изучение имеющихся технических документов, а также проверку специальных геодезических границ и знаков на местности;
- Разработка задания на проведение межевых работ и оповещение собственника (собственников) земли о дате их проведения;
- Оповещение соседей о проведении межевых работ;
- Установление на местности координатных точек участка, определение его площади и составление чертежного плана;
- Согласование результатов работ с муниципалитетом;
- Оформление межевого дела и плана.
Межевание является частью кадастровых работ и регулируется Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ. В этом документе указан весь комплекс работ, которые должны проводиться с целью учета недвижимых объектов в государственном кадастре. В том же числе и подготовка межевого плана.
Определение местоположения участка, границ и площади – важная составляющая, необходимая для кадастрового учета. Ведь постановка на учет невозможна без точных данных по земельному участку.
Закон о земельном кадастре 28-ФЗ действовал с 2000 года. Но за все время его действия лишь чуть больше трети земель России оказались занесенными в базы кадастра. На сегодняшний день этот закон утратил силу и вместо него приняли от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности».
Услуги специалистов по межеванию всегда требовали определенных финансовых затрат. Но поправки в ЗК РФ с 01.06.2015 года обязали муниципальные власти выделять средства из бюджета на эти цели. Таким образом, начиная с 1 июня 2015 года и заканчивая 1 марта 2026 года, уточнение территории участка могло бы стать для граждан абсолютно бесплатным. Эта норма нашла отражение в Федеральном законе «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ» от 23.06.2014 №171-ФЗ.
Как же сделать межевание земельного участка? Всю правовую основу по обязательным мероприятиям, включающим подготовку и проведение межевания, можно прочитать в Федеральном законе от 24.07.2007 № 221. В него внесен ряд поправок, вступивших в силу с 1 января 2019 года. Отметим все этапы последовательно:
К ним относятся:
- Доверенность (при необходимости).
- Гражданский паспорт владельца участка;
- Документы, подтверждающие право собственности на землю:
- договор купли-продажи ЗУ;
- свидетельство о регистрации недвижимости или наследовании;
- договор дарения;
- если участок был предоставлен администрацией, потребуется предоставить необходимый документ.
Если участок земли не имеет подключения к централизованным коммуникациям, то потребуются справка.
Проводить процесс установки границ участка, его площади и точного расположения может только специалист. Таковым является кадастровый инженер. Это может быть любое лицо (физическое, юридическое или индивидуальный предприниматель), но обязательно иметь на то официальный документ.
Аттестат, выданный и зарегистрированный в Росреестре, является подтверждением того, что он обладает достаточной квалификацией для оказания подобной услуги.
Чтобы получить такой аттестат, к кандидатам предъявляется ряд требований:
- необходимо иметь профессиональное образование;
- сдать экзамены на подтверждение квалификации;
- к самостоятельной работе инженер будет допущен лишь после двухгодичной стажировки в качестве помощника кадастрового инженера со стажем.