Возможен ли обмен квартиры на квартиру между городами? Особенности процедуры
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Возможен ли обмен квартиры на квартиру между городами? Особенности процедуры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если говорить о временных рамках, то данная процедура с учетом всех этапов может занять от четырнадцати календарных дней до месяца. В этот период регистрационная организация будет запрашивать информацию в другом городе и объем этих запросов достаточно большой, поэтому ускорить данный процесс физически невозможно. Однако дело обмена между городами достаточно сложное и серьезное, поэтому торопиться не стоит.
Если Вы не желаете прибегать к помощи риелтора то должны трезво осознавать, что оценивать квартиру, на которую собираетесь меняться все же придется. Тут на помощь придет независимый эксперт, который сможет определить стоимость жилья с учетом особенностей и показателей данной местности.
ВНИМАНИЕ !!! В принципе, выбор посредника, риелтора, нотариуса, их присутствие или отсутствие – все сугубо индивидуально. Ведь человек, желающий произвести обмен, и сам может быть замечательным юристом или нотариусом, риелтором или консультантом, поэтому, естественно, ему услуги третьих лиц не понадобятся.
Самый простой способ обеспечить безопасность сделки и сэкономить время — обратиться к агентам по недвижимости. Как правило, специалисты готовы предложить весь комплекс услуг — найти квартиру, подготовить документы, оформить собственность, и берут за свою работу от 3 до 6% от стоимости договора. Есть и более удобный вариант — фиксированной оплаты. К примеру, услуги по продаже квартиры в агентстве недвижимости ГК «КВС» составляют всего 50 000 рублей, независимо от сложности и суммы сделки.
Если после продажи своей недвижимости покупатель намерен приобрести квартиру в одном из жилых комплексов ГК «КВС», то все услуги агента будут для него вообще бесплатными. Это профессиональная оценка квартиры, ее предпродажная подготовка, размещение рекламы, поиск покупателя и показы в удобное время, юридическое сопровождение сделки и контроль за выполнением взаиморасчетов.
Внимание, мнение автора может не совпадать с позицией редакции ДомКлик.
Обмен ипотечного жилья
Само по себе приобретение ипотечного жилья не становится препятствием для совершения сделок по обмену. Ведь покупая квартиру в одном городе, позднее заемщику может понадобиться переехать в другой населенный пункт. Поскольку до полного погашения ипотечной ссуды жилье остается в залоге у банка, совершить какие-либо сделки без его участия не выйдет. Банк несет риск потерять свои деньги, поэтому примет в обмене самое непосредственное участие.
Обычно заключают два договора. Первый оформляется при покупке квартиры в ипотеку, а второй на продажу имеющегося жилья. Покупатель ипотечного жилья может продолжать гасить остаток долга, выплатив разницу продавцу, или же сразу полностью выплатить банку остаток задолженности, чтобы снять обременение с квартиры.
Обмен муниципального жилья на приватизированное
Договора соцнайма и в наши дни остаются распространенным явлением. Приватизация является хлопотным и затратным мероприятием, на которое у граждан нет свободных средств, времени, а зачастую и желания. Закон не запрещает менять муниципальное жилье. Если наниматель одной муниципальной квартиры договаривается с нанимателем похожей квартиры в другом городе о сделке, то никаких препятствий для ее осуществления нет.
Сложность заключается только в достаточно трудоемком оформлении сделки. Собрать потребуется очень внушительный пакет документов, который будет подан в муниципалитет. Обычно на сбор бумаг уходит не один месяц. Выгоду получить при таких обстоятельствах достаточно проблематично.
Если же происходит сделка обмена муниципального жилья на приватизированное, то в выигрыше только та сторона, которая получает по итогам приватизированную квартиру. Новый наниматель муниципального жилья будет вынужден в дальнейшем вложить деньги в приватизацию, чтобы получить возможность завещать его, продать, подарить и т.д.
Строго говоря, квартирный обмен между городами может быть осуществлен двумя основными способами: по «прямой» и «альтернативной» технологиям. Технология прямого обмена известна с советских времен. В ее рамках сделка осуществляется между собственниками жилья, имеющими жилищные интересы, взаимно дополняющие друг друга. Другими словами, граждане, имеющие квартиру в Москве и желающие при этом переехать, допустим, в Екатеринбург, должны найти жителей Екатеринбурга, желающих перебраться в столицу. При этом квартиры участников обмена должны взаимно устроить противоположные стороны.
Способов поиска вариантов обмена существует немало, и все они не слишком эффективны. Даже сейчас, когда интернет позволяет найти все, что нужно, подбирать устраивающий вариант междугородного обмена можно не один год. Поэтому пользоваться технологией прямого обмена я бы рекомендовал только тем, для кого скорость обмена не слишком принципиальна и в запасе есть несколько лет. Если это действительно так, поиск варианта рекомендую вести одновременно в двух направлениях, сочетая как изучение информации в прессе, включая специализированные издания того города, куда планируется переезд, так и размещение информации о желании произвести обмен. Соответственно, каждый потенциально привлекательный вариант придется осматривать на месте. Причем без гарантии, что дорогостоящие поездки окажутся успешными.
Тонкости перепрописки
Как и при обычной сделке, при междугороднем обмене покупателей, несомненно, будет беспокоить вопрос выписки продавцов и их домочадцев. Тот факт, что «перепрописка» производится в другой город, какой-то особой лояльности к вам покупателю, как правило, не добавляет. Поэтому он, скорее всего, будет стремиться удержать определенную сумму, причитающуюся продавцу, до завершения «перепрописки». Если продавец не знает, как правильно оформить это удержание, он, вероятнее всего, распрощается с ней навсегда.
Существует два основных взаимодополняющих способа оформления удержания денежных средств. Способ первый: до подписания договора купли-продажи покупатель вносит в отдельную банковскую ячейку сумму, удерживаемую под перепрописку. В качестве условий доступа продавца к этой сумме в банковском договоре указывается предоставление зарегистрированного договора купли-продажи и выписки из домовой книги по новому месту жительства.
Второй способ повышает для продавца гарантированность получения удерживаемой суммы, так как в его рамках в договоре купли-продажи подробно расписывается, когда и при каких условиях продавец получает деньги. Соответственно, в случае удержания части денег под перепрописку это отражается в договоре, и при регистрации в отношении квартиры, сделка по которой производится, устанавливается обременение в виде залога в силу закона. После того, как продавец встает на регистрационный учет по новому адресу и получает причитающиеся деньги, покупателю понадобится снять залог, повторно обратившись в Росреестр и предоставив документы, подтверждающие завершение расчетов по сделке, включая расписку продавца о получении денег.
Что же касается самой «перепрописки», то оптимальный вариант здесь такой же, как при обычных сделках. Оформление прописки до продажи квартиры выгодно обеим сторонам: покупателю не приходится волноваться, что в его квартире остаются зарегистрированные посторонние люди, а продавец спокоен, что в счет «перепрописки» с него не удержат лишнее.
Длительность оформления регистрации на новом месте определяется общероссийским законодательством, независимо от того, внутригородской это обмен или междугородний, и вне зависимости от продажи или покупки квартиры. После подачи документов в паспортный стол штамп о новой регистрации должен быть у вас в паспорте через 3 дня. Уведомление о выписке со старого места отправляется в паспортный стол по прежнему месту регистрации по почте. Длительность поступления документов в старый паспортный стол зависит от работы почты. Иногда в другой город они приходят быстрее, чем в соседний район одного города.
Как найти «правильных» риелторов
Учитывая все временные и коммуникативные сложности междугородного обмена, доверять проведение такого рода сделок целесообразно риелторам, готовым взять на себя взаимную координацию сделок в разных городах. На современном рынке жилья услуги междугородного обмена «в комплексе» можно получить двумя способами: обратившись в сетевую компанию, имеющую филиалы в регионах, или воспользовавшись услугами риелторских фирм разных регионов, у которых налажено взаимодействие и – желательно – есть опыт проведения подобных сделок. Как правило, такие деловые связи существуют между членами Российской гильдии риелторов или членами специально созданных профессиональных деловых сообществ, объединяющих различные регионы, например, Межрегионального партнерства риелторов, или МПР.
В каких случаях муниципалитет может отказать в обмене неприватизированной квартиры?
Отказ возможен в нескольких случаях, которые зафиксированы в законе. Нельзя обменивать квартиры, которые признаны объектами судебных дел, а также жилье под снос. Кроме того, в результате обмена нельзя переселить в коммунальную квартиру граждан, страдающим рядом хронических заболеваний, которые могут быть опасны для окружающих.
Как обменять квартиру на жилье в другом городе
Второй метод предполагает, что покупка и продажа будут происходить параллельно. Такую сделку самостоятельно осуществить практически невозможно, именно поэтому следует воспользоваться услугами профессиональных агентов недвижимости. После того, как вы обратились за помощью к риэлтору, он связывается с продавцом или с риэлторским агентством в нужном регионе для поиска подходящего жилья, одновременно занимаясь продажей вашей квартиры. По словам Инны Игнаткиной, директора отделения компании «МИЦ-Недвижимость» (ГК «МИЦ»), некоторые люди обращаются в иногородние риэлторские агентства непосредственно сами.
После того, как подходящая квартира найдена и обе стороны согласны заключить сделку, остается один немаловажный вопрос – так называемая «перепрописка». Существует два способа удержания денежных средств. При первом из них покупатель вносит в банковскую ячейку удерживаемую под «перепрописку» сумму. Продавец же получает деньги только после предъявления зарегистрированного договора купли-продажи и выписки из домовой книги по новому месту жительства. Другой способ предполагает, что договором купли-продажи оговаривается, при каких условиях продавец получает деньги. Только после того, как продавец встанет на учет по новому месту жительства, покупатель снимает залог и предоставляет документы, где сделка признается совершенной. Таким образом, оформление прописки до реализации квартиры удобна обеим сторонам: покупатель может быть спокоен, что в квартире зарегистрирован только он, а продавец – что с него не потребуют лишних денег.
Как поменять квартиру, как происходит обмен квартир / Невский Простор
Междугородний обмен квартиры на квартиру: основные законы и положения обмена недвижимости между городами /Супруги Федоровы решили развестись, при этом они владеют на праве общей долевой собственности трехкомнатной квартирой. Муж пожелал выкупить часть имущества жены, а она, в свою очередь, предложила супругу разменять их квартиру на две однокомнатные. До этого момента стороны могут отказаться от переуступки, подав в банк соответствующее заявление. Предположим, вы хотите переехать из своего родного города, где имеете жилплощадь, в другой. Как поступить с квартирой? Продать? А не проще ли произвести обмен недвижимости между городами России? Об этом и хотелось бы рассказать в данной статье, которая призвана помочь вам в процессе междугороднего обмена недвижимости.
Список документов зависит от того, кому принадлежит обмениваемая квартира – муниципалитету или частному собственнику.
Существует общий перечень, который нужно собрать, чтобы мена состоялась, и дополнительная документация, которую запрашивают по муниципальному жилью и частной собственности.
| Обязательные документы при обмене. | Паспорт собственника / нанимателя.
Выписка из домовой книги/ справка о зарегистрированных жильцах. Разрешение от отдела опеки, если есть несовершеннолетние или недееспособные граждане. Технический/ кадастровый паспорт. Справка об оценке недвижимости. Справка об отсутствии долга по ЖКХ. Документы на новую квартиру. Договор мены квартирами. |
| Документация по муниципальному жилью дополнительно к основному пакету. | Ордер на квартиру / договор соцнайма.
Справка о санитарном состоянии жилья. Письменное согласие семьи, включая временно выписанных лиц, с нотариальным заверением. |
| Дополнительные документы по частной собственности. | Выписка ЕГРН или свидетельство о собственности.
Согласие супруга, заверенное у нотариуса, если квартира находится в совместной собственности. |
Чем обмен квартиры отличается от продажи
Договор купли-продажи – соглашение, по которому один участник сделки передает имущество второму за денежное вознаграждение. Здесь присутствует один продавец и один покупатель, а в качестве объекта сделки выступает одна квартира или дом. Как отмечает юрист компании «Лисит» Сергей Бруцкий:
«Договір купівлі-продажу в сучасному світі є переважним механізмом набуття права власності через свою універсальність та досить великий вибір різноманітних пропозицій від забудовників на ринку первинної нерухомості. Перевагою даного договору є пряма і безпосередня фіксація факту купівлі нерухомості та набуття права власності з моменту укладення договору і його нотаріального засвідчення.
Сам договір, зазвичай, є типовим і зрозумілим, тому, на мою особисту думку, більше уваги слід приділяти саме додатковим угодам, що зазвичай йдуть разом з ним, адже, саме там досить часто забудовник трохи «хитрує», додаючи квадратні метри спільної житлової площі, занадто абстрактно описуючи стан завершення квартири на момент продажу, завищені майбутні комунальні платежі через власний створений ЖЕК без можливості розірвання з ним договору про надання послуг і багато іншого».
Договор мены – соглашение, в рамках которого обе стороны принимают на себя обязательства передать имущество друг другу. Здесь каждый участник продает и покупает.
Как добиться согласия банка на сделку?
Чтобы произвести обмен квартиры с ипотекой, заемщик должен выполнить следующие условия:
- Клиент должен выбрать объект для размена, который подходит под требования банка. Так, новое жилье должно являться реальным объектом недвижимости. То есть не получится обменять квартиру на недвижимость, располагающуюся в не построенном доме. Подойдут только уже готовые квартиры.
- С даты оформления ипотечного договора должно пройти как минимум 2 года. Однако здесь все зависит от конкретного банка-кредитора. Некоторые финансовые учреждения требуют, чтобы прошла хотя бы половина срока кредитования.
- Заемщик должен иметь положительную кредитную историю, при этом не должно быть допущено ни малейшей просрочки.
- Новая квартира должна отвечать требованиям банка и являться ликвидной.
- Также учитывается стоимость недвижимости: она не должна превышать стоимость нынешнего жилья.
- Необходим провести оценку нового жилья за счет клиента.
В зависимости от выбранного способа сделка проводится по определённому сценарию. Сходство вариантов состоит в том, что сделка проходит непосредственно в банке в присутствии контролирующего сотрудника.
Действия проводятся таким образом:
- На каждое из обмениваемых помещений оформляются договора купли-продажи. Продаваемая заёмщиком жилплощадь на данном этапе остаётся в качестве залога у банка.
- Заёмщик обращается в Росреестр и регистрирует покупку нового жилья.
- На основании нового Свидетельства оформляется новый договор, по которому приобретённая жилплощадь переходит в залог кредитору.
- Кредитная организация выдаёт разрешение на снятие обременения с бывшей ипотечной жилплощади, и новый владелец может закончить оформление собственности.
Главная проблема, которая может возникнуть при обмене ипотечной квартиры на другую, состоит в ценовой разнице. Здесь возможны три варианта:
- Обмен на жилье, идентичное по цене. Этот вариант наиболее простой, а потому предпочтительный как для банка, так и для заемщика. При этом разница в квадратных метрах не будет иметь значения. То есть в этом случае фактически можно сделать размен на большее по площади жилье при условии, что цена у них одинаковая. Или допустимо разменять однокомнатную квартиру на двухкомнатную.
- Обмен на более дешевое жилье. Это наиболее сложный вариант обмена, потому что кредитору невыгодно получить менее дорогой объект залога. Согласия можно, как правило, добиться только в том случае, если ипотека практически полностью погашена.
- Обмен на более дорогое жилье. Банку даже выгоден такой обмен, поскольку он получает более дорогое залоговое обеспечение. Если разница в стоимости окажется более 20%, то кредитор почти всегда одобрит такой обмен с доплатой.
Обмен квартиры по военной ипотеке
Можно ли поменять ипотечную жилплощадь на другую военнослужащему? Самый сложный случай – смена жилья, полученного военнослужащими по спец. программе.
Такие квартиры находятся в залоге сразу у двух организаций: банка и Росвоенипотеки.
Но при этом существуют случаи, когда такая сделка предусмотрена договором.
Если военного переводят на службу в другой город, то по договору сделка осуществляется в соответствии с пунктом «Переезд». Процедура проводится по схеме равноценного обмена. Кредитные организации производят замену залогового объекта.
Если обмен производится на большую или меньшую жилплощадь, то потребуется применение схемы с погашением кредитной суммы и суммы отчислений в Росвоенипотеку.
Обременение снимается, затем оформляется новый ипотечный договор.
Обмен ипотечной квартиры – сложный и достаточно рискованный процесс. Для получения гарантированного результата целесообразнее обратиться за помощью в осуществлении задуманного к сотрудникам надёжного агентства недвижимости.
Понятие «обмен» в данном случае трактуется как продажа приобретённых по «Военной ипотеке» квадратных метров с последующей покупкой нового жилья. И это, пожалуй, самый сложный случай. Фактически квартира находится в залоге сразу у двух организаций – банка и «Росвоенипотеки». Однако и здесь вопрос с обменом решить можно.
Рассмотрим сначала ситуацию, когда необходимость обмена вызвана переводом военнослужащего в часть, расположенную в другом городе. В договоре на этот случай предусмотрена возможность обмена по программе «Переезд». Процедура выполняется так же, как и при вышеуказанном равноценном обмене. То есть происходит смена залога. Единственное условие – выбранное для переезда жильё должно находиться по месту службы военнообязанного.
Другой случай – когда процедура требует погашения:
- суммы перечисленных «Росвоенипотекой» средств по целевому жилищному займу;
- банковского ипотечного кредита.
После того как обременение будет снято, военнослужащий сможет продать квартиру. А на покупку нового жилья придется оформить другой договор по программе «Военная ипотека».