Выкуп участка у администрации по кадастровой стоимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выкуп участка у администрации по кадастровой стоимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

При подготовке к проведению аукциона административный орган производит оценку стоимости земельного участка, при этом, на торгах в документации указываются основания определения стартовой цены в соответствии с которыми устанавливается его начальная стоимость. Проведение оценки объектов недвижимости является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям (ст. 8 Федерального закона РФ № 135 «Об оценочной деятельности в РФ»).

К сожалению, на практике часто встречаются неправомерные отказы в предоставлении ЗУ в собственность. Примером может послужить дело Алтайского краевого суда, рассмотренное в 2018 г.

Истец обратился в суд с иском к Барнаульской городской думе с требованием признать незаконные положения Правил землепользования и застройки городского округа по поводу земельного участка отнесенного к санитарно-защитной зоне.

В иске указано, что истец пользовался ЗУ и самовольно построенным на нем домом длительное время. Ранее он обращался в Комитет по земельным ресурсам и просил предоставить используемый участок в собственность. Однако истец получил отказ, обоснованный тем, что данный ЗУ находится на территории санитарно-защитной зоны Северного Промышленного района. Согласно положениям Российского законодательства строительство жилых объектов на территории таких зон запрещено.

Однако проект защитных зон не разрабатывался и соответствующее заключение главного санитарного врача Алтайского края не было выдано. Таким образом суд установил, что ЗУ не относится к санитарно-защитной зоне Северного промышленного района и положения Правил землепользования недействительны.
Т.е. иск был удовлетворен. Положения правил, касающиеся расположения защитных зон не действительны. А истец может повторно обратиться для выкупа ЗУ и узаконить построенный дом.

Как купить земельный участок у администрации СНТ

В соответствии с п.2.7 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» члены садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан (СНТ) имеют право независимо от даты вступления в члены указанного объединения приобрести земельный участок, предназначенный для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, без проведения торгов в собственность бесплатно, если такой земельный участок соответствует в совокупности следующим условиям:

1. земельный участок образован из земельного участка, предоставленного до дня вступления в силу настоящего Федерального закона для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства указанному объединению либо иной организации, при которой было создано или организовано указанное объединение;
2. по решению общего собрания членов указанного объединения (собрания уполномоченных) о распределении земельных участков между членами указанного объединения либо на основании другого устанавливающего распределение земельных участков в указанном объединении документа земельный участок распределен данному члену указанного объединения. Отсутствует решение общего собрания членов СНТ о распределении садового земельного участка.

Кaк выкyпить зeмeльный yчacтoк y гocyдapcтвa в coбcтвeннocть?

Кaк yкaзaнo в пп. 6 п. 2 cтaтьи 39.3 3eмeльнoгo кoдeкca PФ, coбcтвeнник oбъeктa впpaвe кyпить зeмлю, нa кoтopoй pacпoлoжeнa нeдвижимocть, бeз тopгoв.

Нaпpимep, ecли вы кyпили или пocтpoили нa apeндoвaннoй зeмлe здaниe, тo yчacтoк cмoжeтe пpиoбpecти бeз ayкциoнa.

BAЖНO! Ecли yчacтoк для ЛПX pacпoлoжeн зa нaceлeнным пyнктoм, выкyпить зeмлю этим cпocoбoм нe пoлyчитcя, пocкoлькy нa пoдoбныx yчacткax нeльзя cтpoить жилыe дoмa.

Пpeждe чeм oфopмлять пycтoй зeмeльный yчacтoк для ИЖC в coбcтвeннocть, нyжнo выяcнить в aдминиcтpaции, cкoлькo изнaчaльнo бyдeт cтoить пycтoй yчacтoк и cтoимocть зeмли пoд гoтoвым cтpoeниeм.

B нeкoтopыx peгиoнax выгoднee втopoй вapиaнт, пocкoлькy пoкyпкa зeмли y гocyдapcтвa пo кaдacтpoвoй cтoимocти выйдeт дopoжe.

Бывaeт, чтo цeнa выкyпa зeмли cocтaвляeт oкoлo 1-3% oт кaдacтpoвoй cтoимocти, нo дaжe ecли цeнa бyдeт cocтaвлять 15% этo тoжe впoлнe пpиeмлeмo. Пopядoк дeйcтвий в этoм cлyчae тaкoй: apeндoвaть зeмлю, a пocлe пocтpoйки дoмa пepeвecти yчacтoк в coбcтвeннocть.

Инoгдa в peгиoнax цeнa выкyпa зeмли cильнo зaвышeнa и мoжeт cocтaвлять 100% oт кaдacтpoвoй cтoимocти, в тaкoм cлyчae пoкyпкa yчacткa c пocтpoйкoй нe выгoднoe peшeниe. Oднaкo, бывaeт, чтo кaдacтpoвaя cтoимocть низкaя, и пoкyпкa мoжeт cтaть oчeнь выгoднoй.

Если вы получили отказ в покупке земельного участка у администрации

Существует определенный законодательством срок, в течение которого специально созданная комиссия административного органа должна принять решение по вашему заявлению. Если глава администрации в своем постановлении отказал вам в покупке земельного участка у администрации , вам должны в письменном виде объяснить, почему отказали.

Причин отказать существует достаточно много: невозможность осуществления указанной вами цели (например, постройки жилья), отсутствие земли в данной местности и т.п.

В некоторых субъектах федерации существует очередность, согласно которой осуществляется покупка земельного участка у администрации. При этом если гражданин не прописан в данном административном районе, ему могут отказать.

Существуют определенные льготные категории граждан, которые могут иметь право вне очереди получить земельный участок.

Однако каждый субъект самостоятельно вправе определить, какие категории населения будут причислены к льготникам. В основном, к ним относятся:

Выкуп муниципальной земли в собственность

Начиная с 30 октября 2007 г., в силу вступили новые изменения в Федеральный закон №212-ФЗ от 24.07.2007 г., направленные на обеспечение слияния муниципальных и государственных земель и расположенных на них строительных объектов в единые объекты недвижимости. Если до вступления в силу нового закона допускалось приватизировать только жилищные и промышленные здания и сооружения, и при этом земельный участок, на котором они находились, можно было оформить в бессрочное пользование на безвозмездной основе, то новый закон обязал произвести выкуп муниципальной земли в собственность либо оформить договор аренды в срок:

• до 01.01.2010 г. — для юридических лиц негосударственных форм собственности;
• до 01.01.2013 г. – для юридических лиц, объекты которых находятся на муниципальных земельных участках, с прохождением через них путепроводов, автомобильных и железны дорог, линий связи и электропередач, иные объекты крупномасштабного значения.

Нарушение сроков оформления перехода муниципальных земель в собственность повлекло за собой штрафы на юридических лиц в размере от 20 до 100 тысяч рублей (ст. 7.34 КоАП). Оформление муниципальной земли в собственность возможно при наличии соответствующих документальных оснований:

1. документы, подтверждающие право частной собственности на все объекты индивидуального жилищного строительства, находящиеся на этом земельном участке (эти же документы будут основанием для оформления муниципальной земли в частную собственность);
2. распоряжение органа местного самоуправления о передаче земельного участка в бессрочное пользование либо пожизненное владение (акт, свидетельство, выписка из похозяйственной книги, выданной в администрации по месту расположения участка, и т.д.).

Выкуп муниципальной земли в собственность представляет собой многоэтапный процесс, число действий в котором зависит от местонахождения земельного участка, вида разрешенного использования земли, места расположения региона или муниципалитета, к которому относятся данные земли. В перечень основных этапов по процедуре выкупа муниципальной земли входят:

• Заключение договора, с указанием в нем размера и срока внесения авансового платежа за участок.
• Оценка и сравнение рыночной и кадастровой стоимости объекта.

В случае, если кадастровая стоимость окажется выше рыночной, в территориально расположенном органе Росреестра необходимо произвести переоценку кадастровой стоимости земельного участка, являющегося объектом передачи в собственность на основании выкупа.

• Принятие решения по вопросу купли-продажи земельного участка.
• Непосредственно заключение договора купли-продажи.
• Оформление права собственности на землю в государственном органе.

Законодательное регулирование

В дополнениях к Земельному кодексу, которые вышли в марте 2022 г., россиянам на законных основаниях была дана возможность выкупать муниципальную собственность, т. е. приобретать на платной основе или получать на бесплатной. На последний вариант имеют право только определенные категории лиц.

Возможность выкупа появилась и у юридических лиц, они могут использовать землю в коммерческих целях. Вступать в правовые отношения участники сделки (муниципалитет и другое лицо) могут через публичные торги, когда участок выставляется на продажу, или в частном порядке.

Кроме того у физических и юридических лиц с введением поправок к Земельному кодексу появилась возможность брать участки в:

• аренду на непродолжительный срок, т. е. оплачивать за пользование;
• безвозмездное пользование также на определенный срок;
• возмездное пользование;
• пользование на неопределенный срок, т. е. заключать бессрочный договор.

Законодатель указывает, что порядок выкупа земельного участка у администрации включает рассмотрение заявления, принятие решения и заключение с покупателем договора купли-продажи. В то же время необходимо учесть, что законодатель дает небольшую оговорку: без участия в торгах приобрести участок может далеко не каждое лицо.

Есть и другие оговорки:

• у комплексных застройщиков перед теми, кто желает заняться индивидуальным строительством, есть преимущества по выкупу из-за того, что они делают вложения в инфраструктуру;
• если участок имеет вид разрешенного использования, согласно которому необходимо только возводить здания и сооружения, то аукцион проводить можно в отношении аренды.

Порядок выкупа земельного участка у администрации

Обычно распоряжается землей в населенном пункте (городе, поселке, деревне, селе) исполнительный орган местного самоуправления, поэтому обращаться следует туда.

Потребуется обратить внимание на такие нюансы:

• Юридические и физические лица могут быть претендентами на приобретение государственной собственности за деньги. Местные власти не могут отказывать за исключение случаев, если конкретная территория:
  • изъята из оборота;
  • ее запрещено приватизировать;
  • зарезервирована для муниципальных нужд.
• Цель приобретения – это строительство и иные нужды.
• Если претендент желает взять участок под строительство, то у него есть 2 варианта:
  • он проводит предварительное согласование о размещении на участке строительного объекта (выкуп осуществляется без торгов);
  • не проводит согласования о размещении строительных объектов, тогда покупка возможна только через торги.

  Во втором случае следует определить вид разрешенного использования участка, выяснить, как строительный объект подключить к инженерным сетям, а только потом принимать участие в торгах. Лицо, которое планирует заниматься на участке строительством, должно располагать определенными знаниями, если это частник, то ему лучше пригласить специалистов. Для возведения строения любого типа необходим технический проект. Претендент на покупку земли должен сначала убедиться, что у него получится его реализовать конкретно на данной земле, ведь помимо строения участок обычно дополнительно облагораживается. По результатам торгом необходимо будет заключить договор купли-продажи на землю, а затем оформить ее в собственность.

• Приобрести участок можно и не под строительство, все равно заявление подается в администрацию с указанием цели покупки, размеров необходимой территории и приблизительного места ее расположения. Если администрация утвердить прошение, то она выдаст схему расположения конкретного участка, который подходит заявителю. Последнему будет необходимо провести кадастровые работы, т. е. отмежевать свою часть и поставить землю на учет в Кадастровой палате. После этого заключает договор купли-продажи.

Как обосновать площадь выкупаемого земельного участка?

Чтобы обосновать площадь участка, сошлитесь на нормативную величину. Размер участка определяется исходя из норм, которые установил градостроительный регламент на спорной территории (п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ). Если он не решает вопрос, применяются федеральные законы (п. 2 ст. 11.9 ЗК РФ). Например, владелец здания просил предоставить ему в собственность земельный участок. Администрация отказала в требовании. Она сообщила заявителю, что земля под его зданием находится в границах красных линий (территорий общего пользования, участков с линейными объектами, в том числе ЛЭП, трубопроводами и др.). Администрация утверждала, что участок зарезервирован для муниципальных нужд, но доказательств этого не представила. Суд признал отказ незаконным. Он проверил документ градостроительного зонирования. На спорной территории такой акт принимался в форме правил землепользования и застройки городского округа. Суд определил категорию объекта и выяснил, что участок земли, которую просил предоставить заявитель, не превышает максимально возможной площади, установленной на спорной территории (2500 кв. м). Таким образом, администрация незаконно отказалась предоставить земельный участок (апелляционное определение ВС Республики Башкортостан от 27.10.15 по делу № 33–18674/2015).

Следующий этап — это ожидание ответа от местных органов власти. В этот период никаких документов от населения не требуется. Администрация изучает заявление, оставленное потенциальным собственником участка, затем или выдает свое одобрение на сделку, или отказывает в процедуре. Ждать ответа придется приблизительно месяц, иногда больше. Это наиболее затратный по времени процесс.

Как приобрести землю у государства? Гражданин должен получить одобрение администрации на сделку. Существуют некоторые причины, по которым разрешение не дают:

• отсутствие каких-то документов при подаче заявления;
• недостоверные сведения об участке в приложенных бумагах;
• отказ от внесения авансового платежа;
• препятствия для передачи участка в частную собственность в соответствии с Земельным кодексом.

Избежать отказа можно. Первые три пункта требуют тщательной проверки документов, которые прикладываются к заявлению. А вот для того чтобы избежать последней причины отказа на приобретение земли у государства, рекомендуется заранее поинтересоваться, можно ли вообще воплотить данную задумку в жизнь в соответствии с Земельным кодексом.

Стоит учесть, что даже при отсутствии вышеперечисленных помех можно получить отказ на приобретение участка. Например, если:

• земля уже находится в частной собственности;
• участок попадает под мораторий;
• имеется запрет на строительство жилых помещений на территории.

При подобных обстоятельствах выкупить землю не получится. Отказ обжаловать нельзя — он полностью правомерный. Если администрация разрешила произвести выкуп, можно приступать к следующему этапу действий.

Кому доступен бесплатный земельный участок

Есть категория граждан, которые могут рассчитывать на бесплатное получение земли. Точные условия прописаны в статье 39.5 ЗК РФ. Здесь указано, кто из граждан может получить земельный участок, руководствуясь законами федерального уровня.

Прежде всего, оформить землю могут собственники других участков в границах земель общего назначения, а также участков в огородничествах или в садоводстве. Эти участки передаются в долевой собственности, если человек будет их использовать для собственных нужд.

Когда человеку предложили участок в рамках безвозмездного пользования и гражданин им пользовался в течение пяти лет, но не нарушал предписания землепользования, этот человек может оформить землю в свою собственность. То же касается ситуаций, когда человек владел землей более пяти лет, но при этом работает по своей специальности в муниципальном образовании.

Особенности оформления бесплатной территории

Земельные участки не раздают просто так для всех желающих. Как правило, это достаточно сложная процедура, требующая выполнения нескольких дополнительных услуг. В частности, сначала потребуется заказать изготовление межевого плана, используя услугами кадастрового инженера. Также обязательно понадобиться технический план, если на территории находится недвижимость. Но только при условии, что рассматриваемая недвижимость ранее не числилась на кадастровом учете.

Претенденты на получение земли должны собрать документы, подтверждающие их право на рассматриваемую сделку. Документы на бесплатную землю нужно принести в местный фонд, к которому относятся участки. Местные органы власти рассмотрят заявление на получение земли. Через некоторое время заявителю будет предоставлен ответ – либо договор, либо постановление о том, что землю передали в собственность (или отказали в этой процедуре).

Имея на руках постановление, можно обратиться в Росреестр, чтобы поставить участок на учет и зарегистрировать право на собственность. Когда постановка на учет выполнена, требуется взять выписку ЕГРН. Именно она подтверждает право на бесплатно переданный участок.

Категории земель, которые нельзя перевести из аренды в частную собственность

Приступая к оформлению участка в собственность, поинтересуйтесь его статусом. Земельный кодекс определяет ряд категорий, которые не могут быть зарегистрированы в частную собственность. К таким относятся земли:

• находящиеся в пределах природоохранных зон, городских парковых зон, скверов и садов,
• заповедников и памятников природы, отнесенные к фондам лесному и водному,
• находящиеся в резерве для осуществления государственных и муниципальных проектов, а также армейских нужд, где проходят учебные мероприятия,
• в зоне отчуждения вдоль транспортных путей, в том числе вблизи аэропортов и морских портов,
• полигонов – хранилищ опасных веществ,
• кладбищ.

Проверить статус конкретного участка земли можно в органе Росреестра по точному кадастровому номеру или адресу. Там же можно узнать, поставлен ли надел на учет или остается свободным — см. инструкцию на этой странице.

Если ЗУ является свободным и отсутствует запрет на регистрацию, то можно смело подавать документы на оформление.

Как выкупить землю без торгов у администрации?

Выкуп земельного участка у администрации в большинстве случаев достаточно выгодно, так как очень часто такие участки продаются по кадастровой стоимости.

Однако, если объявляется процедура проведения публичных торгов (аукцион или конкурс на право заключения договора купли-продажи), встает вполне резонный вопрос, что участок либо может резко подорожать, либо «уйти» к другому покупателю.

В таком случае есть возможность обойтись без процедуры публичной продажи – выкупить земельный участок без торгов. Что необходимо знать в этом случае?

• По закону
• Какие земли и когда можно получить без торгов?
• Безвозмездное и платное приобретение земли без торгов
• Как формируется цена?
• Алгоритм выкупа
• Разница между юридическими и физическими лицами

Как происходит выкуп земельного участка из муниципальной собственности

Новые нормативы предусматривают некоторые особенности оформления и регистрации прав собственности. Также на федеральном уровне были изменены цены на участки. Они определяются в процентном соотношении не от рыночной, а от кадастровой стоимости. Последняя оказывается значительно ниже.

• Участок может находиться в собственности муниципального органа. Но при этом на нем нередко располагаются строения, являющиеся частными. В этом случае аренда предусматривает возможность дальнейшего выкупа надела. При расчете определяется выкупная стоимость, которая не может превышать кадастровую.
• Право покупки имеется у гражданина, который может использовать надел на постоянной бессрочной основе.
• Земельный участок передается по праву собственникам, имеющим квартиры в многоквартирном доме. Процедура проводится на бесплатной основе, если территория была ранее поставлена на кадастровый учет.
• Предоставление права выкупа производится гражданам, которые получили наделы до 30 октября 2001 года.

Возможные цели покупки земли

Приобрести земельные территории в сельском поселении можно исходя из установленной на них категории и преследуя собственные цели для:

• Индивидуального строительства;
• Ведения дачного или собственного подсобного хозяйствования;
• Занятия сельским хозяйствованием;
• Организации КФХ;
• Осуществления садоводства или животноводства.

Для осуществления возможности использования преимущественного права выкупа надела по минимальной цене, необходимо выполнить одно из основных условий:

1. На представленной в наем под индивидуальное строительство или ЛПХ площади возвести жилое строение и ввести его в работу. Приобретение земли в личное владение обойдется в сумму в 3% от её кадастровой стоимости.
2. Выиграть аукцион, став самому организатором либо поучаствовать в инициированном другими лицами. Стоимость объекта будет определена по результатам конкурса. Стартовая цена и шаг конкурсных торгов определяется административным органом.
3. Стать главой КФХ. Покупная цена будет определяться местным органом власти в зависимости от кадастровой стоимости.
4. На полученной земле с/х назначения не менее трех лет добросовестно исполнять условия её использования.
5. Найти свободный от застройки объект, не прошедший кадастровый учет, и выкупить его по цене, установленной землеустроителями.

Также по теме: Соседи строят дом вплотную к забору? Наш юрист знает, что делать!

Что такое выкупная стоимость земельного участка?

Выкупная стоимость земельного участка – это цена участка, которая устанавливается для процедуры возмездного перехода в собственность арендованного участка. В иных случаях предназначается для выкупа ЗУ органами местной власти у собственника, при изъятии земель в пользу государства или муниципалитета, для публичных нужд и иных видов деятельности федерального или регионального масштаба.

Называют ее также часто «стоимость земельного участка по кадастровой стоимости» потому что высчитывается она именно из кадастровой стоимости ЗУ.

Похожие записи:

• Как рассчитать декретные?
• Инструкция: оформляем приказ о предоставлении отпуска работнику
• Выплаты за третьего ребенка в 2023 году