Установление границ земельного участка: 5 шагов и подводные камни
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Установление границ земельного участка: 5 шагов и подводные камни». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Процедура установки координат участка земли, их отражения в кадастровом реестре необходима, когда в местные органы власти поступает от собственника недвижимости запрос об изменении ее месторасположения или прошение об уточнении пределов.
Можно ли уточнить только часть смежного надела
По итогам кадастровых изысканий относительно определения размеров нескольких земельных участков количество справок согласования должно соответствовать числу уточняемых объектов недвижимости.
Если по окончанию процедуры была установлена только часть границ смежного надела, совпадающих с межой участка – объекта работ, на основании ч. 2 ст. 43 221-ФЗ отдельный акт согласования не потребуется.
Подобные нормы корректны и при исправлении ошибок в Росреестре относительно месторасположения смежной с определяемой недвижимостью – объектом работ, границы.
Если выявлены недочеты в координатах, не смежных с проверяемым наделом, то потребуется предоставить дополнительный запрос и включить отдельный документ согласования в межевой план.
Какие нужны документы?
Уточнение границ земельного участка проводится на основании сведений, которые содержатся в правоустанавливающем документе на земельный участок. Дополнительно могут быть использованы сведения, указанные в документах, определявших местоположение границ участка при его образовании.
Если таковых нет – уточнение можно провести в соответствии с границами, существующими на местности 15 и более лет и закрепленными с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ участка. Для этого могут потребоваться:
– ситуационные планы, содержащиеся в техпаспортах объектов недвижимости (расположенных на земельном участке), которые подготовлены органами государственного технического учета и технической инвентаризации (БТИ);
– материалы лесоустройства;
– планово-картографические материалы, имеющиеся в районных органах архитектуры, строительства и жилищного хозяйства, органах местной власти;
– документы по территориальному планированию муниципальных образований;
– проекты организации и застройки территории дачных, садовых и огородных некоммерческих товариществ.
Когда необходимо межевание
Межевание участка проводится для установления его границ на местности, что позволит избежать проблем при совершении сделок с таким объектом, а также споров с соседями, облегчит строительство дома или дачи таком участке. Да и банки охотнее дают ипотеку на землю с чётко определёнными и зафиксированными границами.
В настоящее время межевание осуществляется исключительно в добровольном порядке и закон не предусматривает никаких ограничений прав для собственника при отсутствии межевого плана.
Встречи с кадастровым инженером не избежать, если вы планируете:
- Разделить один участок на несколько или объединить несколько участков в один
- Узаконить площадь земли или уточнить границы (например, из-за разногласий с соседями)
- Восстановить старые границы, которые отсутствуют на генеральном плане (особенно актуально для владельцев земли в садоводческих товариществах)
- Взять ипотеку на приобретение земельного участка или строительство на нем дома или дачи (это необязательно, но повысит шансы на получение кредита)
- Купить, продать, обменять, подарить участок или его часть (это также необязательно, но наличие межевого плана повысит ликвидность участка и облегчит его реализацию)
Что значит “не установленная граница участка”
В большинстве случаев формулировка того, что у участка отсутствуют установленные границы на практике означает, что у данного отдела отсутствует межевой план.
Поскольку согласно регулирующему закону любой участок земли должен иметь установленные межи, проведение любых операций с землей – попытка продажи, возведение на ней объектов недвижимости будет затруднено (практически невозможно).
В подобных ситуациях потребуется выполнить следующие действия:
- Обратиться к специалистам кадастра для осуществления межевания участка;
- Взять письменное подтверждение с владельцев смежных участков об отсутствии претензий;
- Отправить документы в гос. реестр;
- Получить кадастровый паспорт.
Таким образом установление границ является обязательным моментом при выделении и пользовании земельных участков. Такое действие должно осуществляться в соответствии с нормами и регулирующими законами и при наличии неточностей в выполненных планах или несоответствии границ следует немедленно обратиться в органы кадастра для их устранения.
Возможно ли бесплатное определение границ
В кадастровом деле есть несколько вариантов бесплатного определения границ. Проводится такое обычно в таких случаях:
- При проведении комплексных кадастровых работ. Такое возможно, когда возникает необходимость у органов муниципалитета уточнить межи одного или нескольких кварталов.
- В рамках соцподдержки для льготной категории населения. Например, если местные власти выдают дома или земли многодетным семьям и инвалидам, то они обязаны провести определение границ земельного участка за счет государства.
- Другие варианты, например, если в кадастре произошла утеря или порча соответствующих документов, тогда делают повторную проверку для уточнения.
Возможно добиться повторного межевания участка только через суд, но лишь в том случае, если сама геодезическая компания при проведении первичной процедуры сделала ошибки в измерениях.
Цена на размежевание определяется в зависимости от различных факторов, среди которых выделяют регион расположения, размер и сложность работ. Также значение имеет наличие или отсутствие поворотных точек. Стоимость колеблется от 2 тыс. руб., если площадь составляет до гектара при восстановлении границ и до 25 тыс. руб. при межевании в процессе образования участка.
Что касается времени, оно определяется отдельно для каждого этапа:
- на геодезическую съемку около 10 дней;
- на топографическую съемку со спутника – 40 дней;
- на предоставление документов – 5 дней;
- на восстановление межевых знаков порядка 10 дней.
Границы земельного участка
Как правильно и юридически обозначаются границы земельного участка на публичной карте или на специальном кадастровом документе. Как известно именно по границам земельного участка определяется юридический статус владения.
Точные координатные точки участка позволяют абстрагировать земельный надел на бумаге и закрепить документально владение земельным наделом. Точные физические данные расположения объекта права, в виде границ и координатных точек, может быть использовано в дальнейшем. Их можно увидеть на кадастровой выписке из ЕГРН.
В документе линии обведены черными горизонталями и вертикалями. Кроме этого, на публичной кадастровой карте границы земельного участка обведены красными линиями.
Закажите кадастровый документ с границами вашего земельного участка и посмотрите образцы документов здесь.
Уточнение границ земельного участка
Бесплатная консультация адвоката по земельным спорам Цены на услуги адвоката по земельным спорам
Описание местоположения границ участка земли входит в состав обязательных сведений государственного кадастра недвижимости, предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в редакции от 03 июля 2016 года). Таким образом, земельное законодательство устанавливает принцип: нет границ – нет участка.
Местоположением участка законодательство признает координаты характерных точек его границ, то есть точек изменения описания границ участка и деления их на части (пункт 7 статьи 38 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).
Процедура определения границ позволяет индивидуализировать участок среди прочих аналогичных участков, сформировать его как полноценный объект недвижимости. Практическое определение внешних границ участка заключается в формировании системы географических координат с последующим отображением их на топографические картах и схемах с письменным описанием.
Для определения границ обратитесь в геодезическую организацию или к кадастровому инженеру. В обоих вариантах лица, к которым вы обратились, должны иметь соответствующий допуск СРО. Обращаться должен собственник самолично. Перед межеванием настоятельно рекомендуется запросить данные о смежных границах вашего ЗУ, если таковые есть, чтобы избежать споров с владельцами смежных ЗУ.
Порядок действий:
- Обращение к кадастровому специалисту за проведением процедуры межевания.
- Заключение договора с специалистом на оказание работы (услуг).
- Если имеются смежные ЗУ – т.е. имеется одна общая граница у участков (не путать с соседними ЗУ), оповестить владельцев смежной территории о проведении межевания.
- Осуществление процедуры.
- Получить от специалиста межевой план земельного участка и иной документации, которую потребует кадастровая палата.
Некоторые люди собственноручно делают разметку, посредством натягивания сетки на территории надела, тем самым устанавливают границы. Однако надо знать, что этот способ ничем юридически не подкрепляется, потому органами не будет учитываться. А не будет зачтён, потому что не была произведена кадастровая съемка, вынос натуральных границ территории. Также будут отсутствовать задокументированные точные координаты, закрепляющие границы.
Каждый земельный участок имеет свою характерную конфигурацию, причем, не всегда она представляет собой четкий прямоугольник с четырьмя линиями и углом между ними в 90 градусов, как полагают многие, не знакомые близко с геодезией и картографией.
Даже самих образующих линий, которые определяют форму участка, может быть не 4, как принято полагать, а гораздо больше.
Представив себе межевой план или посмотрев на его пример, любой без труда сможет определить нахождение таких поворотных точек между проведенными линиями.
Собственно, построение межей участка в первую очередь и опирается на такие установленные точки – сначала различными методами определяются такие поворотные точки, а уже впоследствии обозначают межу, просто проводя между характерными обозначениями прямые линии.
Как быть если администрация не подписывает акт согласования?
Согласно ч.9 ст.38 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», когда выполняется уточнение границ земель, то их расположение устанавливают, опираясь на данные правоустанавливающей документации, а если ее нет, то на документы, по которым границы участка были определены при его создании. Если же нет ни тех, ни других документов, то за границы принимаются те, которые существуют по факту более 15 лет или закреплены объектами искусственного происхождения (ограда).
Согласно п. 1 ч. 5 ст. 27 того же закона, в кадастровом учете заявителю может быть отказано тогда, когда по результатам проведенных работ, установленная площадь больше той, что была указана ранее, на величину, большую минимального размера участка для данной категории землепользования (если нет такого минимального значения, то больше, чем на 10%).
Таким образом, администрация, вправе отказать в осуществлении кадастрового учета только в том случае, если по факту выполненных геодезических работ, ваш участок оказался намного больше того, что указан в ранее оформленных документах. Во всех остальных случаях можно требовать письменный отказ и обращаться с исковым заявлением в суд.
Кто определяет и измеряет границы участка под многоквартирные дома
Эта функция регулируется действующими законами Российской Федерации. В частности Градостроительным, Земельным и Жилищным кодексами. Площадь обозначается в соответствии с фактическим землепользованием с учетом правил градостроения в конкретном регионе. Факторы, которые влияют на выделение зоны под МКД:
-
Смежные территории.
-
Естественные условия.
-
Инженерные коммуникации.
-
Прочие стационарные объекты расположенные в районе.
Учитываются также следующие параметры:
-
Плотность строений в округе.
-
Дороги и подъездные пути.
-
Площадь дома.
-
Этажность.
-
Количество жильцов.
Процедура определения границ
Определение границ земельного участка на местности выполняется по следующей последовательности действий:
| Действие | Описание |
|---|---|
| Шаг 1. Выбор кадастрового инженера | Владелец участка должен обратиться в лицензированную геодезическую компанию для проведения работ. Также нужно проверить кадастрового инженера, который должен иметь действующий аттестат. |
| Шаг 2. Заключить договор | Его нужно подписать с кадастровым инженером или геодезической компанией до выполнения работ. Для этого потребуется личный паспорт, выписка из ЕГРН и правоустанавливающие документы, такие как договор купли-продажи или акт о приватизации. |
| Шаг 3. Проведение межевания | Геодезисты выезжают на участок для выполнения замеров. Кадастровый инженер делает расчеты, чтобы избежать наложения границ на соседние участки. Также происходит согласование с соседями, чтобы удостовериться в отсутствии претензий. |
| Шаг 4. Подача заявления в Росреестр | Вместе с ними передается комплект документов. Если все сделано правильно и межевой план соответствует требованиям законодательства, данные вносятся в государственный реестр. После завершения процедуры собственник получает выписку из ЕГРН о внесении изменений. |
Уточнение границ и площади земельного участка
Уточнение границ и площади земельного участка представляет собой весьма сложную процедуру, включающую в себя: обязательное проведение геодезических работ (кадастровая съемка) по определению границ земельного участка, формирование межевого плана и согласование границ со смежными землепользователями.
Вполне очевидным следует признать тот факт, что в Российской Федерации территориальная направленность административных единиц, с эксплуатационной точки зрения, разнообразна.
Определённый ряд земельных площадей используется для проведения строительных работ, результатом которых является возведение жилых объектов. Земельные участки сельскохозяйственной направленности эксплуатируются в рамках проведения аграрных работ.
Собственники данных территориальных образований, как правило, придерживаются позиции обособления своих владений от внешнего мира посредством возведения заграждений разного вида.
Вместе с тем, значительные масштабы земельной собственности могут создать сложности разного характера по установлению заградительных сооружений по периметру участка. В этом случае, а также при условии владения земельными территориями различных разметов площадей собственнику необходимо владение чёткой информацией о прохождении их границ.
Наряду с территориями земель, находящихся в частной собственности и эксплуатируемых по назначению, обозначенному их владельцами, существуют земельные участки, на которые не используются с какой-либо целью, не обрабатываются и ни коем образом не эксплуатируются.
Данные территориально-земельные площади находятся в состоянии постоянного «отдыха» и запустения.
Собственники площадей, расположенных по соседству, нередко прибегают к действиям различной направленности, ориентированной на несанкционированное присвоение некоторой части земли, которую, владелец, как полноправный собственник, имеет полное право использовать или не использовать по своему усмотрению.
В этом случае собственнику заброшенной земли достаточно проблематично предъявить претензии соседу по вопросу изменения масштабов его личного участка в следствие наличия на руках свидетельства, констатирующее тот факт, что он собственник данной земли, но отсутствия данных о прохождении разграничительных пограничных линий между его участком и участковой территорией «ненасытного» соседа.
Следующий вариант реалий, подтверждающих необходимость наличия полной информации о чётко обозначенных границах территории земельной собственности, заключается в возникновении ситуации, являющейся причиной продажи земли.
Априори владелец занимается обработкой земельного надела, не обременяя себя действиями, направленными на установление разграничительных зон. Сбыт земельного участка выводит вопрос о наличии его чётких границ на первый план.
Необходимо акцентировать внимание на том обстоятельстве, что любая смена собственника земли детерминирует обязательность конкретизации межевых разграничений, устанавливаемых в форме столбов.
Данное обстоятельство, как правило, игнорируются владельцами, если пограничная зона участка проходит в местности, предполагающей отсутствие возможностей установления разграничительных препятствий. Вместе с тем налоговое законодательство России предусматривает взимание определённого количества финансовых средств, которым облагается каждый метр земельной территории.
Все перечисленные выше обстоятельства и условия оказывают стимулирующий эффект на процесс актуализации проблемы определения границ земельного участка.
Перед началом кадастровых работ важно проверить, уточнялись ли границы и площадь земельного участка — выполнялось ли межевание границ.
Если у Вас на руках есть кадастровая выписка (КВ1-КВ6) с описанием границ земельного участка, длинной линий, каталогом координат, то это подтверждает, что участок ранее межевался (границы установлены).
Если кадастровой выписки на земельный участок у Вас не имеется, то необходимо зайти на официальный сайт РОСРЕЕСТРА в раздел «Публичная кадастровая карта» и ввести кадастровый номер земельного участка, далее нажать «Найти».
Если в появившемся окне Вы увидите надпись «Без координат границ». Это означает, что местоположение указано ориентировочно и межевание не проводилось.
Самый надежный способ – это заказать кадастровую выписку либо в любом территориальном отделе, либо на официальном сайте Росреестра в разделе «Электронные услуги». Этот способ является наиболее достоверным, так как информация на публичной кадастровой карте часто оказывается не актуальной.
Если у Вас есть Свидетельство о государственной регистрации права собственности, выданное после 1998 г., то в нем должен быть прописан кадастровый номер земельного участка в формате 50:00:0000000:000.