Заработать на чужом: как работает субаренда недвижимости
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Заработать на чужом: как работает субаренда недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Большинство людей, которые арендуют в городе или округе, являются надежными арендаторами. Вы также, вероятно, будете надежным арендатором, если ваш арендодатель является жилищной ассоциацией и ваша аренда началась до 15 января 1989 года.
Чем субаренда отличается от приобретения соседей по комнате?
Когда вы получаете соседа по комнате, имя этого человека также будет в договоре аренды. Это означает, что вы и они оба несете равную ответственность за аренду квартиры. Но когда вы сдаете в субаренду кого-то другого, этот человек не является частью договора аренды. Если они сделают что-нибудь плохое с квартирой или не оплатят аренду вовремя, арендодатель будет нести ответственность только за вас.
Поскольку ваша аренда никоим образом не обязывает их, важно тщательно проверять кандидатов. Вы хотите убедиться, что человек, которого вы впускаете в свою квартиру, знает правила и может заплатить за это.
Вам также следует изучить местные законы, чтобы узнать, существуют ли какие-либо правила субаренды ваших квартир. Эти правила могут варьироваться от штата к штату.
В Калифорнии, например, закон штата ограничивает количество людей, которые могут проживать в квартире, до двух человек на комнату для гостей плюс еще один человек. Итак, если у вас есть квартира с двумя спальнями в Сан-Франциско и вы хотите сдать в аренду вторую комнату, вы можете сделать это на законных основаниях только для 3 человек.
Субаренда: законный способ зарабатывать на недвижимости без вложений
Субаренда — неплохой способ начать зарабатывать на своем небольшом деле. В этой статье расскажем, как это сделать.
Субаренда — законная схема, при которой вы берёте у собственника в управление его недвижимость (коммерческую или жилую), находите арендатора, заключаете договор аренды и занимаетесь всеми организационными моментами по аренде — платите коммунальные платежи, напоминаете арендатору об оплате, и получаете за это процент от прибыли. Если вы захотите снять жилье, скажем, в Санкт-Петербурге, в 80% случаев будете иметь дело с Субарендатором, а не с Собственником.
Собственникам такая схема тоже выгодна — они заключают договор с субарендатором сразу на 3-5 лет, и им не нужно постоянно держать во внимании вопросы с арендаторами.
Самый простой способ получать доход от субаренды — найти клиента на длительную аренду, заложив туда свою прибыль.
Другая стратегия — сдача комнат по отдельности на длительный срок.
Если вы возьмёте в Субаренду 3-4 комнатную квартиру по цене, например, 35 000 руб. в месяц (средняя цена в г. Санкт- Петербург) и сдадите её по отдельным комнатам, например по 15 000 руб. за каждую, то вы получите стабильный пассивный доход в 10 тысяч рублей в месяц.
10 тысяч — небольшая сумма, если мыслить одной такой квартирой. Но вы можете сдавать сразу несколько таких квартир и иметь стабильный заработок. Обычно клиенты проживающие в комнатах- это:
Чаще всего это приличные люди, которые хотят жить максимально комфортно за минимальные деньги.
1. Ошибка в локации. При неправильном выборе района вы рискуете получить убыточный объект. Люди просто не будут заселяться. И вы будете терять деньги на простое. Обязательно изучите рынок(см. пункт 2 плана: «Анализ рынка»)
2. Проблемы с собственником. Всегда есть риск попасть на неадекватного Собственника. И тут последствия могут быть самыми разными: начиная от хамства до расторжения договора сразу после сделки. Чтобы избежать этих неприятностей, тщательно проводите переговоры. Узнайте что за человек перед вами, какие у него планы и намерения относительно недвижимости. Ни в коем случае нельзя обманывать Собственника, будто вы берете квартиру для собственного проживания. Собственник — ваш партнер на долгие годы. Обязательно прописывайте в Договоре пункт о субаренде и ваши договоренности. Всё должно быть на бумаге, а не на словах.
3. Неадекватные жильцы. Неадекватные жильцы принесут вам всё, что угодно, кроме стабильного пассивного дохода. Но тут, как и в ситуации с Собственником вы полностью владеете ситуацией и сами решаете работать с таким человеком или нет.
4. Неплатежеспособные клиенты. Случается такое, что по каким- то причинам жилец становится неплатежеспособным (увольнение или систематические задержки зарплаты). При отсутствии контроля вы рискуете не просто не получить свою прибыль, но и уйти в минус в итоге оплатив за такого клиента и аренду и коммунальные услуги.
Для того, чтобы не попасть в такую ситуацию, тщательно отслеживайте дату оплаты клиентов. Прописывайте в Договоре штрафы за просрочки платежей и ваше право на расторжение Договора в одностороннем порядке при неуплате услуг. Самое главное в этом вопросе — ваша бдительность и своевременный контроль.
5. Ошибка при выборе квартиры. Кроме локации, можно ошибиться и с самой квартирой. Квартира с запахами, старым ремонтом или неадекватными соседями явно не будет пользоваться спросом. Даже если люди и будут заселяться, они всегда будут в поиске лучшего варианта и съезжать при первой возможности. Таким образом вы получите не пассивный доход, а самую настоящую работу. Вам придётся постоянно искать новых жильцов, выезжать на показы и т. д.
Для того, чтобы этого избежать, выбирайте квартиры комфорт класса с современным ремонтом и мебелью, исправной сантехникой, при возможности в новых домах и развитых районах. Также при выборе объекта задайте себе вопрос: «Хотели бы вы жить в такой квартире?». При правильном выборе квартиры жильцы будут проживать у вас максимально долго.
1. Оформите ИП или зарегистрируйтесь как самозанятый. Для ведения такой деятельности вы можете оформить ИП (доход минус расход). В Санкт-Петербурге сумма налога составит 7% за вычетом всех расходов. В других городах и регионах России сумма налога может варьироваться от 3 до 7%. Самозанятые платят 4% налогов со всех операций.
2. Изучите рынок. Важно понять, будет ли предложение пользоваться спросом в вашем городе. Для этого можно применить небольшую хитрость:
Составьте объявление по своему городу о сдаче комнаты, используя фотографии своей квартиры, квартиры ваших знакомых или родственников. Разместите свое объявление на нескольких сайтах аренды недвижимости, популярных в вашем городе. В Москве, например, это Циан и Авито.
Пример объявления:
Сдам комнату в 3-комнатной квартире. Все комнаты сдаются. В 2 комнатах уже живут: девушка и молодая семейная пара. Приличные, живут давно. Метро Автово всего 7 минуты пешком. Рядом всё необходимое. Хороший тихий район. В подъезде чисто. В квартире есть всё необходимое для комфортного проживания: евро ремонт, вся необходимая мебель, сан-узел раздельный (кафель), кухня 15 кв.м полностью укомплектованная, стиральная и посудомоечная машины, чистый подъезд и лифт. Залог можно разбить на 2 платежа.
Если у вас есть звонки (от 1 до 3 звонков в день- это нормально), то можно сказать, что в вашем городе есть спрос.
3. Обратите внимание на сезонность. В некоторых городах она влияет на стоимость аренды недвижимости. Для получения такой информации вы можете обратиться к нескольким агентам недвижимости. Если вы угостите их чашечкой кофе, они с удовольствием поделятся с вами ценной информацией.
4. Найдите подходящий объект. Для этого можете воспользоваться популярными сайтами по сдаче недвижимости для бесплатного поиска или привлечь агентов, если вы готовы оплатить их услуги (в разных городах России стоимость агентского вознаграждения разная).
5. Отрепетируйте переговоры с Собственником. Постарайтесь донести до него все выгоды от работы с вами. Например:
6. Рассчитайте предварительную доходность объекта. Пример расчета доходности объекта разобран выше в данной статье.
7. Проведите переговоры с 10-15 собственниками.
8. Подпишите договор на аренду объекта с тем собственником, который готов с вами сотрудничать и чья квартира подходит под ваши цели. В договоре обязательно должен быть прописан пункт, разрешающий субаренду. е
9. Подготовьте объект. Наведите порядок. В каждой комнате должно быть спальное место и шкаф для вещей, чтобы вашим арендаторам было комфортно.
10. Найдите подходящих клиентов. Просто разместите объявления на тех же популярных ресурсах. При звонках потенциальных арендаторов, обращайте внимание клиента на то, что вы не агент (не нужно платить дополнительных комиссий). Вы — доверенное лицо собственника. Все документы, естественно, предоставляются на подписании Договора.
11. Заключите Договор аренды с подходящими арендаторами. В Договоре обязательно пропишите ответственность арендатора за сохранность имущества и штрафы за проживание с животными или за курение в квартире, а также право расторгнуть договор в одностороннем порядке за несоблюдение условий.
12. Грамотно Управляйте доходным объектом. В срок оплачивайте аренду и коммунальные услуги, раз в месяц проверяйте чистоту и техническое состояние квартиры, при небольших поломках сразу вызывайте мастеров.
Гражданско-правовые отношения
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор, а договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Арендатор (субарендатор) обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Гражданско-правовые отношения
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор, а договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Арендатор (субарендатор) обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Преимущества и недостатки договора субаренды
Преимущество договора субаренды заключается в том, что он дает вам возможность получать регулярный доход от недвижимости, которая не принадлежит посреднику. Заключить и расторгнуть такой договор довольно просто — аналогично обычному договору аренды, но с согласия собственника. За счет того, что договор субаренды предусмотрен в законе, установлены четкие порядки его применения, заключения и расторжения.
Недостатки субаренды заключаются в дополнительном риске, связанном с присутствием третьего лица. Если субарендатор нарушает договор аренды или наносит ущерб помещению, ему придется отвечать за это перед арендодателем. Если субарендатор не платит арендную плату вовремя, посредник все равно должен вовремя платить арендодателю по основному договору.
Таким образом, законодательство РФ допускает сдачу помещения арендатором в субаренду, если собственник объекта не против. Субарендный договор несет в себе риски для всех участников соглашения, поэтому при его оформлении необходимо запросить определенный перечень документов на объект.
Основные нюансы: что следует предусмотреть?
Если Вы принимаете решение о сдаче своего нежилого помещения под ведение торговой, либо офисной деятельности, тогда следует осуществить запрос достаточно объёмного документального пакета. Собственник не должен верить словам арендатора и все отношения между владельцем и съёмщиком должны быть подтверждены документально.
Чтобы заключить договор и проверить безопасность сделки по сдаче помещения, понадобятся:
- Арендный договор.
- Субарендный договор.
- Разрешение (согласие) со стороны владельца.
- Информационная справка из ЕГРН, с указанием хозяина помещения и факта имеющегося обременения (оно имеется, если действие соглашения превышает двенадцать месяцев).
Существование сразу двух соглашений (аренды и субаренды), позволяет осуществить сверку главных пунктов договора. В том случае, когда в них имеются реальные противоречия, то разумнее всего отказаться и не подписывать документ. Иначе возникнут проблемы с владельцем, не дававшим своего согласия на ряд действий в отношении своей собственности.
Соответственно, договор субаренды несёт в себе некоторые риски, и чтобы их можно было избежать, необходимо чётко осознавать: что такое субаренда, что такое договор субаренды и как можно обезопасить себя от имеющихся сложностей.
Основные нюансы: что следует предусмотреть?
Если Вы принимаете решение о сдаче своего нежилого помещения под ведение торговой, либо офисной деятельности, тогда следует осуществить запрос достаточно объёмного документального пакета. Собственник не должен верить словам арендатора и все отношения между владельцем и съёмщиком должны быть подтверждены документально.
Чтобы заключить договор и проверить безопасность сделки по сдаче помещения, понадобятся:
- Арендный договор.
- Субарендный договор.
- Разрешение (согласие) со стороны владельца.
- Информационная справка из ЕГРН, с указанием хозяина помещения и факта имеющегося обременения (оно имеется, если действие соглашения превышает двенадцать месяцев).
Существование сразу двух соглашений (аренды и субаренды), позволяет осуществить сверку главных пунктов договора. В том случае, когда в них имеются реальные противоречия, то разумнее всего отказаться и не подписывать документ. Иначе возникнут проблемы с владельцем, не дававшим своего согласия на ряд действий в отношении своей собственности.
Соответственно, договор субаренды несёт в себе некоторые риски, и чтобы их можно было избежать, необходимо чётко осознавать: что такое субаренда, что такое договор субаренды и как можно обезопасить себя от имеющихся сложностей.
Образец договора аренды
Как заключить договор аренды? Контракт об имущественном найме имеет стандартную форму. В него входят существенные и дополнительные условия. Без существенных условий он не будет считаться действительным. Его можно будет оспорить в судебном порядке. Дополнительные условия включаются в «тело» договорённости по желанию сторон.
Имеет следующие особенности:
- если предметом договора является движимое имущество, а срок действия более 1 года – обязательна письменная форма;
- если одно из сторон юридическое лицо любой организационно-правовой формы, письменно составленная договоренность – обязательное условие;
- сумма арендной платы может меняться неоднократно, если это предусмотрено соглашением сторон;
- предмет договора должен быть досконально описан. То есть, после получения сторонним лицом сведений об объекте переданного в пользование имущества, не может остаться сомнений, какое именно имущество является предметом соглашения;
- если срок договора не определён сторонами «в теле», то прекратить отношения может одна из сторон в любой срок. Но необходимо предупредить оппонента не менее чем за месяц.
Разница между арендой и субарендой
Необходимо понимать, чем отличаются арендные отношения от субарендных. Это можно увидеть в таблице:
| Параметры сравнения | Аренда | Субаренда |
|---|---|---|
| Предмет сделки | Любое имущество, любая вещь | Преимущественно, площади в торговых центрах, многоквартирных домах, общежитиях и прочих помещениях, которые можно «раздробить» на несколько |
| Порядок разрешения конфликтов | Досудебный и судебный | Досудебный и судебный |
| Порядок сотрудничества | Двухсторонний | Трехсторонний |
| Согласие | Подписанный контракт – согласие на операцию | Необходимо дополнительно получить согласие собственника на сделку |
Как произвести сделку по передаче субарендных прав
Исходя из всего вышеизложенного материала, может показаться, что процесс передачи прав на субаренду собственником жилья, независимо от того коммерческим оно является или жилым, не самый просто. На самом деле, если заниматься данной процедурой на регулярной основе, то процесс не отличается сложностью. При этом многие люди, которые решают передать принадлежащий им объект «третьим лицам», чаще всего являются деловыми и у них просто-напросто, нет времени на то чтобы углубляться в изучение этого вопроса. В том же случае, если отпустить ситуацию на самотек, то существует большая вероятность того, что оформление документов будет произведено неправильно. Это станет не только проблемой в плане закона, но и в случае возникновения какой-либо непредвиденной ситуации. Стоит сказать, что решение данного вопроса необходимо доверять профессиональным специалистам, которые работают в этой сфере на протяжении длительного периода и знают, какие нюансы имеет процедура, какие «подводные камни» и особенности.
В целом, передача объекта для субаренды нашла широкое распространение во многих населенных пунктах нашего государства. Именно поэтому, услуги, которые подразумевают оказание помощи в данном вопросе, в том числе и в составлении договора, являются очень распространенными. Необходимо отметить, что при поиске специалистов следует отдавать предпочтение тем, которые работают в данной сфере длительный период времени. Чаще всего, в связи с имеющимся опытом, они смогут оказать помощь квалифицированно и очень быстро. К тому же, большинство таких юридических фирм, дорожат своей репутацией и делают все возможное для того чтобы клиент остался доволен сотрудничеством. Посетив офис подобной фирмы или позвонив в нее, потенциальному клиенту, наверняка будет оказана бесплатная консультация по интересующим его вопросам. Достаточно часто, подобные компании предлагают заключить с ними договор на постоянное сотрудничество. Это особенно актуально, если человек является владельцем нескольких объектов недвижимости и хочет передать их для субаренды.
Ответственно подойдите к этому вопросу, и каких-либо проблем при выполнении субаренды не возникнет.
Субаренда — процесс передачи объекта недвижимости в распоряжение третьему лицу для осуществления им действий по поиску клиентов, оформлению с ними договоров и в целом решения всех других вопросов.
Существенные условия договора субаренды квартиры
Чтобы обезопасить себя от возможных негативных последствий, речь идёт о собственнике жилплощади и арендаторе, то в соглашении о субаренде следует прописать ряд важных условий, которые снизят возможность наступления отрицательных последствий.
В существенных условиях необходимо:
- Обозначить на основании чего арендодатель может заключать новое правоотношение, то есть показать законность — оригинал договора об аренде жилого помещения, либо письменное нотариально заверенное разрешение собственника жилья.
- Указать предмет и права сторон.
- Прописать условия прекращения обязательств.
- Вывести величину платы и порядок её внесения.
- Должно быть указано, если сдаётся комната.
- Желательно приобщить опись имущества и его состояние.
- Сроки не должны превышать время арендного договора.
- Разрешить вселение, после предварительной оплаты.
- Согласован порядок уплаты коммунальных платежей.
Как видно из перечисленного — условия несложные, но их соблюдение обезопасит от наступления негативных последствий собственника квартиры. Важно, чтобы все стороны понимали ответственность и были ознакомлены с ними, и соответственно, не возникло непонимания и споров при их обсуждении.
Что такое субаренда простыми словами
Ее суть заключается в том, что лицо (человек или организация), которое имеет в аренде помещение (либо иное имущество), распоряжается им таким образом, что в свою очередь отдает его в пользование (аренду) иному лицу.
Такое право у арендатора предусмотрено отечественным Гражданским кодексом (конкретно пунктом 2 статьи 615), согласно которой арендованное имущество можно: сдать в субаренду; отдать в пользование безвозмездно; передать свой статус арендатора другому (так называемый «перенаем»).
Участниками таких правоотношений могут быть:
- любые хозяйствующие лица (организации и предприниматели);
- каждый человек как частное лицо. Множество вариаций позволило субаренде стать любимым инструментом, который повсеместно используется в коррупционных схемах (особенно если это касается государственного либо муниципального имущества).