Как при покупке квартиры выписать жильца, прописанного прежним собственником
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как при покупке квартиры выписать жильца, прописанного прежним собственником». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Выписка гражданина из квартиры может быть осуществлена как в добровольном порядке, так и в судебном. В некоторых случаях покупатели квартиры бывают очень убедительными, поэтому дело разрешается на стадии договоренностей. Однако бывают и ситуации, когда на компромисс обе стороны не идут по личным причинам (например, прописанного гражданина нет или он проживает в другой стране).
Документы, необходимые для добровольной выписки и выселения без согласия
Добровольная выписка предполагает заявление. Оно включает в себя:
- Название регистрационного органа.
- Анкетные и паспортные данные заявителя, его контакты.
- Юридический адрес «спорной» жилплощади.
- Адрес альтернативного жилья, в котором прописанный намерен жить.
- Дату и подпись.
К заявлению прилагаются такие документы:
- Паспорт, ксерокопии разворотов в случае необходимости.
- Свидетельство о рождении малолетнего ребенка, убывающего вместе с родителями.
- Лист убытия (статистический лист) в зависимости от того, куда уезжает убывающий – в другой город (регион) России или за рубеж.
Заявление для принудительного выселения отличается от вышеуказанного документа тем, что содержит:
- Анкетные и паспортные данные и истца, и ответчика.
- Обстоятельства, вынудившие владельца квартиры написать заявление, основания для принудительной выписки.
- Требования истца.
- Ссылки на законодательные нормы и регламенты.
К иску прилагаются такие документы (основа для доказательной базы):
- Копия паспорта.
- Свидетельство о регистрации недвижимой собственности в Росреестре.
- Расширенная выписка из домовой книги.
- Нотариально заверенный договор на покупку жилья.
- Квитанция об оплате пошлины.
Как продать квартиру, если в ней прописан ребенок
Если в квартире прописан ребенок и его выписка до продажи не предполагается, лучше даже не рассматривать такое предложение. Дело в том, что в некоторых случаях несовершеннолетние дети являются собственниками помещений или имеют в них долю. Для продажи такой квартиры необходимо согласие органа опеки. Согласие же дается только тогда, когда ребенку предоставляется новое помещение не хуже предыдущего. Если бывшие владельцы квартиры этого не сделают, то ребенок остается в проданной квартире в качестве своеобразного бонуса. Вопрос решается просто лишь в том случае, когда дети не являются собственниками, а просто зарегистрированы в квартире: при выписке родителей они просто следуют за ними.
Итак, если вы, несмотря на все препятствия и риски, все же решились на покупку квартиры с прописанным в ней человеком, не забудьте первым делом запросить у продавца расширенную выписку из домовой книги и проверить все данные по ней. Далее обговорите вопрос о скидке на жилплощадь, т. к. если придется подавать в суд заявление о выселении гражданина, прописанного в квартире, вам потребуются дополнительные денежные средства на оплату судебных расходов.
Стоимость квартир с обременением на 20-30% ниже. Однако все вопросы, касающиеся выписки жильцов, ложатся на плечи покупателя недвижимости. И так, чем же вы всё-таки рискуете?
- Проблемы при дальнейших операциях с недвижимостью. Наличие прописанных людей усложняет процессы продажи, раздела и обмена собственности.
- Наличие жильцов в нагрузку. Не всех людей можно выписать из квартиры после её приобретения. Подробнее поговорим об этом ниже.
- Бесконечные обещания выписаться. Зачастую при продаже квартиры в ней прописаны члены семьи собственника. Он сетует на то, что прописать их до покупки нового жилья некуда и просит подождать. Идут дни, недели, месяцы, но никто не торопится выписываться. В этом случае остаётся только идти в суд, что потребует дополнительных финансовых затрат.
- «Захватчики». Ситуация редкая, но встречается. Продают квартиры с «захватчиками» по более низкой стоимости как раз из-за нежелания с ними сражаться. По факту в квартире живут люди, не желающие выписываться добровольно. Естественно, можно пойти в суд, который удовлетворит требование собственника. Однако такое дело может затянуться на несколько лет. «Захватчики» будут оспаривать решение суда, потом избегать судебных приставов и всячески затягивать процесс выселения.
Но на этом проблемы могут не закончиться. Каждая отдельная ситуация требует детального рассмотрения. Поэтому не советую заключать подобные сделки без участия профессионального риэлтора или агентства недвижимости.
Как реализовать жилье, если в нем значится ребенок?
С 2018 года в России упразднили норму, требующую брать разрешение у органов опеки и попечительства, при продаже квартиры с зарегистрированным в ней несовершеннолетним. Для совершения сделки потребуется стандартный пакет документов для купли-продажи.
Однако немногие покупатели готовы приобретать жилье с обременением в виде прописки несовершеннолетнего. Поэтому продавцу стоит заранее позаботиться о смене места регистрации. После выписки ребенка, его законные представители, родители или опекуны, имеют в своем распоряжении всего семь рабочих дней для постановки на учет по новому месту проживания.
Кроме того, действует правило, согласно которому новые условия проживания ребенка не должны быть хуже предыдущих, иначе органы опеки и попечительства могут заявить о нарушении прав несовершеннолетнего и даже аннулировать сделку продажи.
Какие проблемы могут возникнуть
Покупка жилья с зарегистрированными в нем людьми является заманчивым предложением. Его, как правило, продают гораздо дешевле, чем аналогичное без жильцов. Такая покупка может привести к возникновению проблем в будущем. Человек, состоящий на регистрационном учете должен сняться с него после совершения сделки, но часто бывает, что граждане отказываются выписываться в добровольном порядке.
Даже если прописанный не проживает в данной квартире, владельцу все равно придется производить за него оплату коммунальных услуг. Также сложности могут возникнуть, если он вновь решит продать или обменять квартиру.
Кроме этого существуют лица, которых выписать невозможно. К таковым относятся:
- люди, которые могут пользоваться жильем по завещательному отказу;
- отказавшиеся от приватизации квартиры в пользу других жильцов.
Такие категории граждан имеют право пожизненно проживать в конкретном жилье. Также перед покупкой квартиры следует узнать, не зарегистрирован ли в жилье осужденный, отбывающий наказание в местах лишения свободы. Так как даже если вы снимете его с учета, он без труда восстановить свою прописку, если процедура выписки была проведена на момент отбытия им наказания.
При отказе или затягивании добровольной выписки жильцами, вопрос придется решать в судебном порядке. Во избежание этого перед совершением сделки необходимо проверить, нет ли в квартире прописанных граждан.
Составляя договор о купле-продаже, владелец обязан указать в нем об имеющихся обременениях (в том числе и о прописанных лицах). Если он скроет этот факт, то покупатель впоследствии сможет расторгнуть сделку в судебном порядке.
Чтобы правильно составить иск, лучше всего обратиться к квалифицированному юристу. Он не только поможет правильно заполнить этот документ, но и проконсультирует по всем возникшим вопросам в вашей конкретной ситуации. Такие услуги требуют дополнительных расходов, и не каждый имеет возможность ими воспользоваться. Поэтому можно попытаться составить заявление самостоятельно. Оно заполняется в соответствии с определенной формой. В шапке заявления указывается:
- Полное название судебного органа, в который осуществляется обращение.
- Фамилия имя отчество истца и адрес его проживания.
- Сведения об ответчике в той же форме, что и об истце.
Ниже в тексте заявления следует указать обстоятельства, в связи с которыми заявитель обращается к суду. Затем описать основания для проведения процедуры выписки. Следующим шагом будет изложение всех требований, которые, по мнению истца, должен удовлетворить суд и перечисление всех приложенных документов. В конце иска необходимо поставить дату составления и личную подпись заявителя.
Можно ли покупать квартиру с прописанными людьми
Можно. В законодательстве нигде не сказано о том, что на момент перехода права собственности в квартире никто не должен быть прописан. Обычно данное требование покупатели обязательно включают в договор купли-продажи, тем более, если он составляется под руководством опытных юристов. Если же человек решил сэкономить, не нанял юриста и не изучил досконально вопрос, то подобная проблема у него действительно может возникнуть.
Пример: При покупке жилье продавец утверждал, что никто, кроме него, в квартире не прописан. Перед тем, как получить всю сумму, он подтвердил тот факт, что лично он уже выписался и теперь прописан по другому адресу. Однако продавец солгал. Кроме него в квартире прописана и его бывшая жена. Теперь уже новым владельцем придется как-то с ней связываться или искать другие способы выписать постороннего человека.
Кого нельзя выписать?
В жилом помещении могут быть прописаны люди с двумя видами регистрации — постоянной и временной. В зависимости от вида регистрации будет изменяться и то, как следует поступать с прописанными в приобретаемой квартире людьми.
Если у людей, зарегистрированных в квартире, имеется временная регистрация, то здесь переживать ни о чем не приходится, так как в этом случае достаточно дождаться срока окончания действия такой регистрации (в дальнейшем новый собственник имеет право не продлять прописку, если не хочет иметь дело с теми, кто может претендовать на проживание на его квадратных метрах).
Если речь идёт о людях с постоянной пропиской, то здесь придётся выяснить, есть ли у людей право на постоянную регистрацию и пользование конкретной жилплощадью.
Если есть право на пожизненное проживание
Самый сложный момент – наличие у жильца права пожизненного проживания. Оно возникает в том случае, если данный человек проживал в этой квартире еще тогда, когда она была муниципальной.
В свое время он отказался от участия в процедуре, из-за чего потерял право на долю недвижимости. Зато взамен он получил право пожизненного проживания в этой квартире, вне зависимости от того, кто является ее собственником. Единственный способ решить такую проблему – договариваться. Суд не сможет помочь.
Выписка лица, которое осталось прописанным в квартире после смены собственника недвижимости, может быть достаточно сложной процедурой. Во многих случаях без помощи опытного юриста просто не обойтись. Квалифицированные специалисты на бесплатной консультации расскажут об основных спорных моментах. Они также могут выступать в качестве представителей новых владельцев в суде, что существенно повышает вероятность получить нужное решение.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда
:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните Москва и Московская область
- позвоните Санкт-Петербург и область
Институт прописки складывался постепенно, начиная со времен Российской Империи и наибольшего расцвета достиг в СССР. Изначально он предполагал жесткую привязку граждан к какому-либо месту проживания, без возможности свободно перемещаться по другим городам и регионам страны. Россия, начиная с 1991 года, последовательно избавляется от данного института. В частности, в 1993 году была внесена норма о свободе перемещения, а в ходе 2000-ых годов институт регистрации, введенный на замену прописке, был и вовсе лишен практической функции.
Отныне граждане могут 90 дней проживать в любом населенном пункте без регистрации, а на практике и вовсе игнорировать данную необходимость. Многие виды государственных услуг в месте не по прописке оказываются в более длительный срок (государственная регистрация прав), некоторые оказываются в усеченном объеме (медицина), а некоторые и вовсе недоступны (детские дошкольные учреждения). Примечательно, что требования регистрации сотрудниками полиции на улице или при устройстве на работу – явные проявления дискриминации и нарушения прав (19.15 КоАП).
Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!
Также прописка выполняет (малоэффективно) функцию закрепления жилого помещения за гражданами. Прописанное лицо имеет право пользоваться помещением, проживать на его территории, соблюдая при этом правила общежития. Лишение такого права часто производится лишь в суде.
Как проверить квартиру на наличие прописанных в ней людей
Все сведения по поводу граждан, проживающих в квартире, можно раздобыть в домовой книге или учетных карточках (поквартирных), находящихся в паспортных столах. Владелец жилья может оформить выписку из этих документов, с целью ознакомления потенциальных покупателей с информацией об объекте недвижимости.
Но далеко не в каждом случае факт отсутствия в выписке данных о жильцах, находящихся на регистрационном учете, может служить гарантией защиты покупателя от возможных проблем.
Граждане, у которых есть право пожизненного проживания, не могут быть лишены его даже при выписке из жилья, носящей временный характер. Информацию о присутствии таких граждан можно получить, только заказав архивную выписку.
Часто бывает так, что в оформлении этой выписки в паспортном столе могут отказать, даже если данные запрашиваются непосредственно владельцем помещения.
Данную позицию обосновывают законодательно продиктованной необходимостью защиты персональных данных. Помощь в приобретении справки могут оказать лишь специалисты агентств недвижимости и юристы с определенными связями.
Статус зарегистрированных лиц
Для будущих владельцев должна обязательно проводиться проверка недвижимости. В ходе процедуры, в том числе, устанавливают и наличие обременения на квартиру, которое может носить как явный, так и скрытный характер. Так, зарегистрированные в помещении лица, могут считаться фактом скрытого обременения.
Их статус зависит от характера регистрации:
- при временной прописке никаких прав на помещение не возникает, кроме возможности использования жилой площади в течение определенного промежутка времени;
- при постоянной же регистрации у лица имеется право находиться и жить в квартире неограниченный период.
Таким образом, если в помещении люди прописаны лишь временно, то проблем не возникнет. Их регистрация утратится в автоматическом режиме по истечении того срока, на который они были зарегистрированы. Поэтому никаких действий для того, чтобы выписываться, им даже не нужно выполнять.
Значительно труднее будет с людьми, прописанными на жилплощади постоянно. Их регистрация может иметь место в следующих ситуациях:
- как проживание после приватизации лицом, которое официально оформило отказ от приватизации;
- на основе завещательного отказа;
- как членам семьи собственника, на которых не распространяется право на долю собственности помещения;
- несовершеннолетние, зарегистрированные после наступления права собственности.
Все названые лица, хоть и не собственники, но вправе пользоваться помещением на постоянной основе. Их право нельзя прекратить или ограничить просто так. К примеру, тот, кто отказался приватизировать квартиру, обладает правом пользования на основании того, что до приватизации являлся ее законным нанимателем.
В то же время собственник вправе прописывать, на принадлежащей ему жилплощади, кого угодно, причем как на определенное время, так и навсегда.
Какими правами обладают жильцы?
ВНИМАНИЕ: Прописанные люди, не дававшие согласия на выписку в период составления договора купли-продажи, имеют полное право проживать по адресу, указанному в паспорте. Даже смена замков не поможет обезопасить нового владельца квартиры от этой проблемы.
Но, несмотря на то, что прописанный человек имеет все законные основания находиться в проданной квартире, хотя право собственности на нее он теряет сразу же после совершения сделки. Его возможности ограничиваются только проживанием и использованием квартиры на законных основаниях. В некоторых случаях эти возможности носят временный характер. Сроки проживания в отдельных ситуациях устанавливаются в судебном порядке.
Чтобы избежать проблем в будущем, покупателю следует проконтролировать самостоятельно процедуру выписки зарегистрированных лиц из жилого помещения!
Может ли новый собственник выписать из квартиры прописанного человека?
После перехода прав на собственность от предыдущего владельца новый собственник вправе потребовать снятия с регистрационного учета оставшихся жильцов. Несмотря на очевидное основание – прекращение полномочий старого хозяина в связи с продажей, жильцы могут отказаться от самостоятельной выписки. В этом случае, собственник, купивший квартиру, обращается в суд с иском и требует признать право пользования жилым помещением утраченным или прекращённым.
Если впереди ждет сделка отчуждения жилплощади с прописанными в ней гражданами, рекомендуется обратиться к юристу не только для правильного составления договора, но и анализа возникновения регистрации в целом, поскольку в исключительных случаях снять человека с регистрационного учета не получится даже через суд. Юрист подскажет имеет ли место данный случай или нет.
Всегда ли можно выписать из квартиры зарегистрированного, находящегося в МЛС?
Российское законодательство защищает лиц, находящихся в местах лишения свободы, в том числе их право после отбывания срока иметь крышу над головой. В противном случае будет нарушена 40 статья Конституции РФ. Чтобы выписать лицо, находящееся в тюрьме, необходимо дождаться его выхода на волю и уговорить выписаться добровольно. В суд на бывшего заключенного можно подавать только в том случае, если он категорически отказывается сниматься с регистрации.
Нередко юристы рекомендуют человеку, которому предстоит отбывание наказания, оформить «временную выписку», подлежащую восстановлению. Также заключенным советуют не отказываться от своей доли квартиры на случай, если она будет продана. В этих ситуациях договориться с прописанным лицом о снятии с регистрации будет достаточно просто. Однако если освобожденный не идет на компромиссы, меняет адреса – суд его выпишет без его согласия.