Как платить налог со сдачи квартиры: пошаговая инструкция

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как платить налог со сдачи квартиры: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.

Какой вариант налогообложения выгоднее при сдаче квартиры в аренду

Многое здесь зависит от количества сдаваемых квартир и сумм дохода, говорят опрошенные эксперты.

«Получение статуса плательщика НПД целесообразно для людей, которые имеют несколько свободных квартир в собственности и хотят их сдавать (но в сумме доход не должен превышать 2,4 млн рублей в год). При наличии единственного объекта недвижимости под сдачу, когда доход от аренды не является основным для человека, удобным будет каждый год подавать декларацию 3-НДФЛ», — объясняет Николай Титов.

Выбор конкретной схемы зависит от ситуации, отмечает адвокат КА «Юков и партнеры» Илья Бахилин. «Если квартиру планируется сдавать недолго, после чего ее рассчитывают продать с применением вычета, а стоимость квартиры при этом не очень большая, может подойти схема НДФЛ. При высокой стоимости квартиры и ее длительной сдаче часто стоит использовать „упрощенку“, а потом можно и перейти на патент, если доход стабильно выше среднего по региону», — рассуждает эксперт.

НПД — это скорее что-то среднее между НДФЛ, с одной стороны, и УСН и патента — с другой. Этот вариант подойдет при небольшой стоимости квартиры и длительном сроке аренды. Но эти рекомендации не универсальны и могут измениться в зависимости от конкретных условий, отметил он.

Каждый из указанных вариантов налогообложения обладает своими преимуществами и недостатками, отмечает и Евгений Арапов. «При выборе НДФЛ гражданин будет уплачивать налог по достаточно высокой ставке, но этот способ прост в формальностях — по сути, необходимо лишь своевременно подать декларацию. НПД предусматривает низкую ставку, но размер дохода ограничен. Кроме того, существует риск возникновения спорных ситуаций, когда налоговая служба или банк сочтет подлежащими налогообложению те поступления на счет налогоплательщика, которые доходом для этого налога не являются (например, дополнительные доходы, переводы от родственников), — разъясняет эксперт.

УСН и ПСН доступны только индивидуальным предпринимателям, и этот статус предполагает уплату страховых взносов, кроме того, для применения этих налоговых режимов потребуется подача специальных заявлений в налоговую службу.

Эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости. «Мы видим процессы, в рамках которых корпорации и небольшие компании отправляют сотрудников на удаленную работу. В дальнейшем перед топ-менеджерами и собственниками встанет вопрос, насколько можно использовать данный опыт в новой реальности. Мы увидим еще более значительное проникновение онлайн-сервисов, онлайн-магазинов, ресторанов, онлайн-обучения, онлайн-кинотеатров. Люди еще больше привыкнут и оценят эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на сервисы в офлайн-режиме», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group.

Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику нашей страны в целом и курс рубля в частности, считает Рябинин. «Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения объектов недвижимости для последующий сдачи в аренду, я бы посоветовал запастись терпением и отслеживать новые предложения на рынке летом и осенью этого года, принимая во внимания глобальные изменения. Момент ожидания лучше всего пересидеть в валюте (может быть, даже лучше наличные в банковской ячейке). Правило кризиса cash is the king никто не отменял», — резюмировал эксперт.

Как принимаются расходы на аренду офиса при ОСНО?

Для того чтобы принять любые затраты при исчислении налога на прибыль, они должны быть (ст. п. 1 ст. 252 НК РФ):

— экономически обоснованными;

— документально подтверждёнными;

— не перечисленными в ст. 270 НК РФ.

Если эти условия соблюдаются, то арендная плата за офис принимается в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией. Основание — норма подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ.

Если же аренда офиса не связана с производством или реализацией, но связана с иной деятельностью, с которой компания получает прибыль, то арендные платежи принимаются во внереализационных расходах. Основание — норма подп. 20 п. 1 ст. 265 НК РФ.

Также нельзя будет принять затраты по незарегистрированному договору, если срок договора аренды более года. Арендные затраты по такому договору рискуют быть расценены налоговиками как не соответствующие условиям п. 1 ст. 252 НК РФ.

Момент учёта поставлен в зависимость от метода — кассовый или начисления.

При использовании метода начисления затраты в виде арендных платежей принимаются независимо от факта оплаты на наиболее раннюю из дат (подп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ, Письмо Минфина России от 28.06.2012 № 03-03-06/1/328):

— на последнее число месяца (или иного расчётного периода, прописанного в договоре);

— последнее число отчётного (налогового) периода.

К примеру, если аренда перечислена единой суммой за весь год вперёд, то арендные расходы признаются равномерно в течение всего года.

Как принимается коммуналка при исчислении налога на прибыль?

Самый распространённый вариант — арендаторы перечисляют компенсацию арендодателям по оплате коммуналки.

Возмещение коммуналки может быть:

— включено в арендный платёж как её переменная часть;

— уплачиваться отдельно от арендных платежей.

Также арендатор может оплачивать коммуналку напрямую ресурсоснабжающим компаниям. Но это самый редкий вариант.

Вариант 1. Коммуналка согласована как переменная часть арендного платежа

В этом случае арендный платёж будет состоять из постоянной основной и переменной дополнительной частей.

Постоянная часть — платёж за использование офиса, а переменная часть — затраты на коммуналку.

Плата за коммуналку в таком случае рассчитывается на основе, например, показаний счётчиков (обычно так поступают с расходами на холодную и горячую воду). Также такие расходы могут исчисляться пропорционально арендуемой площади (если счётчиков нет).

Такой вариант с отдельной переменной частью очень удобен: стороны видят, кто сколько потребил и сумма оплаты зависит от потребленных объёмов.

В налоговом учёте при ОСНО переменная часть арендного платежа за офис принимается в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией (так же, как и постоянная её часть).

Вопрос:
Если арендодатель оформил ИП на УСН, должен ли он вести учет расходов?

Ответ: Нет, если он применяет ставку 6% от дохода. В случае, если ИП работает по ставке 15%, то учет вести нужно. Это связано с тем, что расчет налоговой базы определяется по формуле «доходы минус расходы». Практика показывает, что большинство арендодателей оформляют ИП по ставке 6%. Это выгодно, так как собственник не имеет наемных работников и не несет существенных расходов на услуги и материалы, которые необходимо учитывать.

Вопрос:
Арендодатель имеет доход от аренды свыше 300.000 в год. Меняется ли для него налоговая ставка?

Ответ: Нет, ставка остается прежней. Но в случае, когда Вам по итогам года удалось получить доход более 300.000, то дополнительно нужно перечислить 1% от дохода в ПФ.

Существует три основных вида налога, о которых должен знать, как владелец, так и арендатор.

• первый налог на аренду квартиры – НДФЛ;

Он назначается всем гражданам России, являющимся физическим лицом. Почти все виды дохода облагаются именно этим налогом. Как правило, размер взыскания составляет 13% от всей суммы. Регистрацию декларации нужно осуществить не позже 30 апреля следующего года, а оплату до 15 июля.

• следующий налог – ЕНВД;

Этот налог направлен на вид деятельности. Его назначение происходит на основании возможного дохода человека, при этом фактически полученная сумма не играет никакой роли.

Есть в этом виде некоторые положительные стороны, к примеру, этот взнос может значительно уменьшить общую сумму налога за уже оплаченный квартал, также его достаточно легко просчитать.

Что же касается негативных сторон данного налога, то их значительно больше. Самыми яркими, которые хотелось бы выделить, являются следующие:

1. Обязательно доход должен сопровождаться ведением бухгалтерии.
2. Сумма остается фиксированной не зависимо от того, получили ли вы доход в этом месяце или нет.
3. Малейшая невнимательность может стать причиной оплаты значительно большей суммы (откорректировать или изменить документ нельзя).

Важно! Как правило, владельцы не желают оплачивать налоги за свой счет, а потому назначение обязательных взысканий привело к тому, что в 2015 году стоимость аренды возросла на 15 %.

• третий вид – ОКВЭД.

Компенсацию земельного налога нужно включить в налоговую базу. Почему?

Реализацией товаров, работ или услуг признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу (п. 1 ст. 39 НК РФ).

При определении облагаемой базы выручка от реализации определяется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате указанных товаров (работ, услуг), имущественных прав, полученных им в денежной и (или) натуральной формах, включая оплату ценными бумагами (п. 2 ст. 153 НК РФ).

По общему правилу налоговая база при реализации товаров (работ, услуг) определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 105.3 НК РФ (п. 1 ст. 154 НК РФ). Проще говоря, базой для исчисления НДС является стоимость товаров (работ, услуг), рассчитанная на основании указанных в договоре цен, без учета налога.

Кроме того, п. 8 ст. 154 НК РФ установлено, что в зависимости от особенностей реализации товаров (работ, услуг) налоговая база определяется в соответствии со ст. 155 – 162 НК РФ. А в пп. 2 п. 1 ст. 162 закреплено, что облагаемая база по НДС увеличивается на суммы, связанные с оплатой реализованных товаров (работ, услуг).

Получается, что сумма компенсации земельного налога подлежит включению в базу по НДС, так как:

• является составной частью арендной платы;
• прямо связана с оплатой аренды земельного участка.

Добавим: АС МО в Постановлении от 05.05.2016 № Ф05-5070/2016 по делу № А40-144005/2015 пришел к выводу, что арендодатель обязан исчислить и уплатить в бюджет НДС с денежных средств, полученных от арендатора земельного участка в виде возмещения расходов по уплате земельного налога. Более того, выводы кассационной инстанции были поддержаны судьей Верховного суда. В Определении от 12.08.2016 № 305-КГ16-10312 (по данному делу) указано, что возмещение арендодателю сумм земельного налога, который налогоплательщик в соответствии с законом обязан уплачивать в бюджет за свой счет, представляет собой экономическую выгоду в размере сумм земельного налога, компенсируемых арендатором. А раз так, дополнительная плата в виде компенсации затрат арендодателя на уплату земельного налога в силу ст. 39, 153, 154 и 162 НК РФ подлежит учету в базе по НДС.

Таким образом, если цена в договоре аренды в соответствии со ст. 614 ГК РФ включает в себя не только арендную плату за использование земельного участка, но и компенсацию расходов на уплату земельного налога, то обложению НДС в равной степени подлежит и арендная плата (ст. 146 НК РФ), и сумма обозначенной компенсации (п. 2 ст. 162 НК РФ), так как возмещаемая сумма земельного налога представляет собой экономическую выгоду. Подобная квалификация указанной компенсации (см. Определение ВС РФ № 305-КГ16-10312), на наш взгляд, является экономически корректной.

Пример

В соответствии с условиями договора аренды арендатор возмещает арендодателю затраты, связанные с уплатой земельного налога. Так, авансовый платеж за II квартал 2016 года в размере 143 524 руб. был возмещен арендатором в августе 2016 года.

Сумму компенсации земельного налога арендодатель в силу пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ должен включить в базу по НДС.

Согласно п. 1 ст. 167 НК РФ моментом определения налоговой базы, если иное не предусмотрено п. 3, 7 – 11, 13 – 15 настоящей статьи, является наиболее ранняя из следующих дат:

• день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав;
• день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.

Следовательно, арендодатель должен учесть обозначенную сумму компенсации в облагаемой базе за III квартал 2016 года и уплатить налог по сроку 20.10.2016. С полученной компенсации НДС исчисляется по расчетной ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ).

В описанной ситуации размер налога к уплате в бюджет составит 21 894 руб. (143 524 руб. х 18/118).

При этом счет-фактура при увеличении базы по НДС в порядке, установленном ст. 162 НК РФ, оформляется в одном экземпляре (п. 18 Правил ведения книги продаж).

Размер платы, в зависимости от вида собственности

Сумма выплаты за землю, которая является владением государства, а также муниципальной собственностью, устанавливается согласно типу земельного использования и разновидности арендатора. Базовый тариф устанавливается представителями исполнительной власти.

Существует такое понятие как «нормативная цена земли». Оно введено правительственными органами РФ. Такая цена устанавливается для того, чтобы обеспечить экономическую стабильность в земельных отношениях при различных сделках: продажи участков другому собственнику, дарении, получении кредита (земельный участок – залог), передачи в наследство.

Нормативная цена земли определяется каждый год. Она устанавливается в зависимости от цели земельного пользования.

Местное самоуправление имеет полное право расширить или сузить рамки земельной площади, которая арендуется, изменить стоимость аренды, при этом максимум на 25%.

Оплата за площадь, которая является частным владением, устанавливается по желанию арендодателя с учетом месторасположения участка, отдаленность от технического оснащения, цели арендатора, дохода, получаемого от использования и других условий, которые оговариваются в договоре аренды.

Информацию о размере налога нужно сдавать в налоговую инспекцию, которая имеет свое отделение в районе нахождения участка. Срок сдачи – 1 июля каждого года. Если собственник имеет два участка и более в одном районе, то можно рассчитать общую плату налога. Если земли находятся в разных районах, то оплата происходит отдельно в каждое из отделений налоговой инспекции.

Земельная площадь облагается сбором, который обязательно нужно оплачивать ежегодно в органы государственного муниципалитета.

Сдавая землю в аренду, арендодатель получает деньги за землю. Плата состоит из налога на прибыль арендатора, месторасположения участка, технического оснащения, цели использования.

Земля, которая арендуется у государственных органов, считается предоставленной в пользование. Именно поэтому арендатор платить земельный налог за использование государственных ресурсов и площади.

Больше о категории лиц, освобожденных от уплаты земельного налога, вы прочитаете

>Кто платит земельный налог арендатор или арендодатель

Что такое лизинг простыми словами

Лизинг – это та же аренда. (В переводе с английского «lease» – «аренда»). Но есть ряд существенных отличий.

Рассмотрим схему на примере:

У предприятия или предпринимателя не хватает средств на приобретение оборудования. Можно взять кредит с высокими процентами, а можно попросить купить необходимое оборудование лизинговую компанию. Она, в свою очередь, рассматривает предложение, оценивает для себя прибыль. В случае одобрения, лизингодатель сдает в аренду предприятию приобретенное имущество по специальному договору.

По условиям этого договора лизингополучатель выплачивает компании каждый месяц некую сумму (лизинговые платежи), как за аренду. Через определенный срок можно выкупить оборудование, недвижимость или автомобиль, заплатив остаточную стоимость.

Как видно из примера в процессе лизинга участвуют три стороны:

• Получатель имущества – лицо (физическое или юридическое), которому на некоторое время в пользование сдается предмет лизинга, с возможностью его полного выкупа;
• Лизинговая компания – сторона, приобретающая оборудование: недвижимость, транспорт, оборудование или целое предприятие.
• Продавец – сторона, которая продает, вышеперечисленное ценное имущество.

Иногда достаточно и двух сторон, если владелец имущества выступает в роли лизингодателя. Во многих случаях понадобится еще одна сторона – страховая компания.

Цель лизинга для предприятия – расширить производство, модернизировать технологии, что приведет к увеличению прибыли.

Лизингодатель же получает выгоду с разницы между рыночной ценой на имущество и ее стоимостью после операции по лизингу. Продавец оборудования, недвижимости, автотранспорта получает возможность быстро продать дорогостоящее оборудование, недвижимость, транспорт и прочее.

По закону РФ в лизинг можно сдавать (транслировать) имущество:

• Автомобильный транспорт;
• Недвижимость;
• Оборудование;
• Предприятия.

Под запретом некоторые объекты, к которым по законодательству применимы особые условия использования, например, предметы военного назначения. Нельзя получить в лизинг и такое имущество :

• Без индивидуального или заводского номера (например, когда у транспорта отсутствует VIN);
• Выведенное из оборота;
• Природные ресурсы и земельные участки.

Лизинговые компании устанавливают и свои ограничения. Они зависят от политики лизингодателя и от самих предметов. Есть и общие для всех параметры для объектов, которые не предоставляют в лизинг:

• Имеющие низкую ликвидность;
• Ненадежный производитель;
• Бывший в употреблении предмет сроком больше 5-7 лет.

Основное правило – все предметы лизинга приобретаются, чтобы задействовать их в процессе любого коммерческого дела.

В соответствии со сроками и экономической сущностью договоров, существует три основных вида лизинга:

• Возвратный;
• Операционный;
• Финансовый.

Также существуют лизинги недвижимости, оборудования, автотранспорта и прочие.

По степени риска, сделки лизинга подразделяются на три вида:

1. Гарантированный – риски распределяются между несколькими сторонами – гарантами сделки;
2. Необеспеченный – лизингополучатель не предоставляет никаких гарантий по выполнению своих обязательств;
3. Частично обеспеченный – имеющий договор страхования.

Отражен доход от сдачи имущества в аренду. Должен ли арендодатель платить ндфл с дохода от сдачи имущества в аренду? Разницы из-за перепадов курсов

Налоговый учет доходов в сумме арендной платы зависит от того, является ли аренда для организации основной деятельностью или нет.

Ситуация: к каким доходам при расчете налога на прибыль отнести плату, полученную за сдачу имущества в аренду, — к выручке от реализации или внереализационным доходам?

Понятие систематичности используется в значении, применяемом в пункте 3 статьи 120 Налогового кодекса РФ, — два раза и более в течение календарного года.

Такой подход к применению понятия «систематичность» был закреплен в пункте 2 раздела 4 Методических рекомендаций по применению главы 25 Налогового кодекса РФ (утвержденных приказом МНС России от 20 декабря 2002 г. № БГ-3-02/729).

На сегодняшний момент этот документ утратил силу (приказ ФНС России от 21 апреля 2005 г. № САЭ-3-02/173). Однако предложенное толкование понятия «систематичность» сохраняет свою актуальность, что подтверждается представителями налогового ведомства (см., например, письмо УМНС России по Московской области от 25 марта 2004 г. № 04-23/03451) и арбитражными судами (см., например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26 октября 2005 г. № А28-4710/2005-34/29).

Арендатор применяет ФСБУ

При применение ФСБУ 25/2018 необходимо учитывать три момента:

1) согласно п. 2 ФСБУ этот стандарт применяется вне зависимости от наличия в договорах финансовой аренды (лизинга) условий, в соответствии с которыми предмет аренды учитывается на балансе арендодателя или арендатора;

2) новацией этого ФСБУ является исключение зависимости порядка бухгалтерского учета объектов у одной стороны договора аренды от порядка учета у другой стороны этого же договора (п. 1 информационного сообщения Минфина России от 25.01.2019 № ИС-учет-15);

3) подразделение аренды на обычную (в ФСБУ 25/2018 она называется операционной) и финансовую осуществляет только арендодатель. Для учета арендатора вид аренды значения не имеет.

Пунктом 10 ФСБУ 25/2018 предусмотрено, что арендатор признает предмет аренды в качестве права пользования активом с одновременным признанием обязательства по аренде. При этом арендатор должен применять единую учетную политику в отношении права пользования активом и в отношении схожих по характеру использования активов (незавершенных капитальных вложений, основных средств и др.). В случае если предмет аренды по характеру его использования относится к группе основных средств, по которой арендатор принял решение о проведении переоценки, арендатор переоценивает соответствующее право пользования активом (п. 16 ФСБУ 25/2018). Стоимость права пользования активом погашается арендатором посредством амортизации, за исключением случаев, когда схожие по характеру использования активы не амортизируются (п. 17 ФСБУ 25/2018).

Таким образом, арендатор учитывает право пользования арендованной недвижимостью в порядке, аналогичном порядку учета основных средств, то есть на счете 01 «Основные средства». Минфин России в комментируемом письме это подтвердил.

То есть вне зависимости от вида аренды (операционная или финансовая) у арендатора будет присутствовать актив, учитываемый на счете 01. Однако это не означает, что ему в любом случае придется платить налог на имущество. Все будет зависеть от того, возникает ли объект обложения у арендодателя.

Мы арендуем офис у Департамента имущества и балансодержателя ЖЭКа (который платит земельный налог)

При этом отсутствие документа о праве пользования землей, получение которого зависит исключительно от волеизъявления самого пользователя, не может служить основанием для освобождения его от уплаты налога на землю.

Из представленных материалов следует, что право аренды на соответствующий земельный участок при передаче арендатору имущества в аренду договором не определено, арендная плата за имущество не содержит земельной составляющей.

Таким образом, арендатор являлся фактическим землепользователем участка, занятого помещениями на основании договора аренды.

Согласно ст. 16 Закона N 1738-1 за земельные участки, предназначенные для обслуживания строений, находящихся в раздельном пользовании нескольких юридических лиц или граждан, земельный налог исчисляется отдельно каждому, пропорционально площади строения, находящегося в их раздельном пользовании.

Пунктом 2 ст. 652 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) предусмотрено, что, если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением. Следовательно, правоустанавливающим документом в этом случае может служить договор аренды имущества.

Нужно ли платить налог на доходы физических лиц c аренды

Налоговой инспекции трудно проконтролировать всех граждан и вычислить тех, кто получает доход по договору найма помещения. Поэтому у многих россиян складывается впечатление, что полученные ими средства от сдачи в аренду собственных квартир не облагаются налогом и не нуждаются в декларировании.

Но, согласно статье №207 НК РФ физические лица, которые являются налоговыми резидентами России подлежат налогообложению по своим доходам. Кроме того, согласно статье №208 пункт1 НК РФ- сдача в аренду имущества (соответственно и квартиры) является доходом, а значит подлежит налогообложению.

Если сам арендодатель не заявит в декларации о такого рода доходах, то в случае раскрытия его деятельности налоговая может обвинить его в уклонении от уплаты налогов, а это уже штрафы и пеня.

Важно: если собственник подает декларацию на получение доходов от сдачи в аренду недвижимости и платит все налоги, он может рассчитывать на все доступные налоговые вычеты.

Когда декларацию подает арендодатель

В случае если договор аренды квартиры составляется между физическими лицами, иностранцем или иностранной организацией, которая не имеет регистрации в РФ, обязанность декларировать доход и уплачивать налог ложится на арендодателя.

В этом случае, согласно статьям №225 и 226 НК РФ, нужно в конце года подать декларацию по полученным доходам. Подавать документ можно в таких видах:

• В стандартном бумажном формате самостоятельно или через представителя
• В бумажном формате через заказное письмо (нужно дать описание вложения)
• Через личный кабинет на сайте ФНС
• В электронном варианте через установленные налоговой каналы связи

В случае если сдача в аренду будет прекращена, то в зависимости от поданной декларации и будет фиксироваться отсутствие дохода.

Похожие записи:

• Получение гражданства РФ в общем и упрощенном порядке в 2022 году.
• Как госслужащим получить субсидию на приобретение жилья в 2023 году
• На сколько проиндексируют Чернобыльцам возмещение вреда 2023 года