В каких случаях возможно расторжение договора купли-продажи

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «В каких случаях возможно расторжение договора купли-продажи». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Стороны имеют право расторгнуть ДКП по обоюдному согласию, если это предусмотрено договором и не запрещено законом. О причинах аннулирования сделки участники могут никого не извещать — достаточно мирного, добровольного соглашения и отсутствия спорных ситуаций. Причиной может быть изменение финансовых возможностей покупателя, срыв планировавшегося переезда продавца и т. д. Отмена ДКП не ограничивает возможность заключения нового договора в будущем.

Расторжение по соглашению сторон

Прекращение действия ДКП по соглашению сторон производится на основании подписанного сторонами соглашения о его расторжении. Форма документа должна соответствовать форме договора. Например, если ДКП изначально заверен нотариально, то и все изменения к нему должны быть заверены нотариально.

В соглашении обязательно должны быть прописаны:

1. Реквизиты сторон (Ф. И. О., паспортные данные, адреса регистрации). Допускается указывать телефоны, адреса электронной почты, и т. д.
2. Реквизиты ДКП, подлежащего отмене (дата, номер).
3. Наименование и характеристики объекта недвижимости, место его расположения (можно переписать из ДКП).
4. Последствия расторжения сделки (возврат недвижимости и денег, компенсация понесенного ущерба из-за сделки, штрафные санкции и т. д.).
5. Сроки и порядок совершения действий по реализации соглашения.

При расторжении ДКП по соглашению сторон следует учитывать стадию сделки. Если договор аннулируется до госрегистрации, достаточно просто подписать соглашение и при необходимости заверить его нотариально. В случае, когда документы только переданы на регистрацию, надо направить заявление о прекращении процедуры регистрации, приложив соглашение. Если госрегистрация уже состоялась, придется регистрировать обратный переход права собственности (п. 4 постановления Пленума ВАС РФ «О последствиях расторжения договора» от 06.06.2014 № 35).

Как разобраться с проблемой без привлечения суда

Затевать судебную тяжбу хочется не всем, и п.2 статьи 452 ГК РФ позволяет попытаться урегулировать разногласия сторон в досудебном порядке. Начать следует с направления на имя второй стороны составленного в произвольной форме письменного предложения расторгнуть договор. Когда адресат соглашается, расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации оформляется также в свободной форме, в Росреестр подается подписанное обеими сторонами заявление о прерывании процесса перерегистрации права собственности, недвижимость возвращается к продавцу, а оплата – к покупателю.
Соглашение обязательно должно содержать:

• Название документа;
• Число, месяц, год и место, где он составлен;
• ФИО и реквизиты продавца и покупателя;
• Реквизиты договора купли-продажи;
• Дату, которая обозначит расторжение сделки;
• Заявление, что между сторонами отсутствуют какие-либо претензии.

Существуют и другие варианты досудебного урегулирования вопроса:

• Обратиться в полицейский участок – этот способ подходит, когда продавец взял оплату и пропал с радаров, перестав выходить на связь;
• Изменить условия – этот способ для тех, кому жилплощадь пришлась по нраву, невзирая на все ее дефекты и сложности, путем компромиссов можно прийти к условиям, которые будут удовлетворять обе стороны;
• Перепродать жилплощадь – если проблема не решается путем переговоров, а суд рискует затянуться и привести к неясным результатам, самым разумным решением может оказаться перепродажа проблемной жилплощади. Риелторы из Московского агентства недвижимости «Владис» готовы помочь вам избавиться от квартиры с минимальными потерями.

Как обезопасить себя до приобретения квартиры

Несмотря на то, что процесс обратим, лучше не тратить нервы, время и деньги на торжество справедливости, а обезопасить себя от покупки проблемной недвижимости заранее. Сделать это можно несколькими способами:

• Пригласить независимого оценщика до покупки. Эксперт легко раскусит все попытки скрыть дефекты жилья под гипсокартонными стенками и натяжными потолками.
• При покупке не соглашаться на указание в документах более низкой, чем на самом деле, стоимости квартиры, ведь в случае расторжения договора купли-продажи, ответчик будет обязан вернуть столько денег, сколько указано в документах.
• Обратиться к профессиональным риэлторам, которые помогут составить договор так, чтобы максимально обезопасить покупателя.

Если оформлена ипотека

С оспариванием ДКП ипотечной квартиры все сложнее, т.к. здесь задействуется третья сторона – банк, у которого она находится в залоге. Без его согласия недвижимость нельзя дарить, продавать или менять, но некоторым кредиторам достаточно уведомления о запланированной сделке.

Здесь есть несколько вариантов:

• Обойтись без суда. Бывший собственник возвращает нынешнему (покупателю) часть уплаченных им денег для погашения ипотеки, тот закрывает кредит. Перед этим заключается предварительный ДКП. После отдается остальная сумма, заключается основной ДКП;
• Обратиться в суд. Если исковые требования удовлетворят, недвижимость вернут бывшему владельцу, а он выплатит деньги на счет банка для погашения ипотеки.

Как происходит расторжение договора купли-продажи

Расторжение договора по соглашению сторон

В этом случае нужно составить соглашение о расторжении договора. В нем нужно прописать все условия, касающиеся возврата денег, перехода права собственности и так далее. Этот процесс регламентирует статья 450.1 Гражданского кодекса РФ.

Важно: соглашение о расторжении составляется в той же форме, что и договор. Например, если договор купли-продажи был составлен в нотариальной форме, соглашение также должно быть нотариально удостоверено. А если был зарегистрирован переход права собственности, придется регистрировать и соглашение о расторжении.

Расторжение договора в одностороннем порядке

По закону, сторона, которая хочет расторгнуть договор, должна попытаться сначала решить вопрос в досудебном порядке. То есть надо в письменном виде предложить другой стороне расторгнуть договор. Если та сторона откажется, можно обращаться в суд. Также в суд можно обращаться, если вы вообще не получили ответ в срок, указанный в предложении или договоре. А если вы этот срок нигде не указывали, ждите не больше 30 дней — они предусмотрены п. 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Помните: в суде придется доказывать, что нарушение договора другой стороной причинило вам значительные убытки.

Если вторая сторона на контакт не идет и обращения в суд не избежать, необходимо:

1. Подготовить иск и документы, которые являются основанием для расторжения
2. Подать исковое заявление и документы в суд
3. Принять участие в судебных заседаниях и получить решение суда
4. Обратиться в Росреестр, если в ЕГРН была внесена запись о переходе права собственности по расторгнутому договору

Если решение суда не устраивает одну из сторон сделки, в течение месяца она может подать апелляцию.

Очевидно, что расторжение договора купли-продажи недвижимости – совсем не простая задача. Поэтому, если вы только выбираете жилье и собираетесь совершить сделку, обязательно внимательно всё проверяйте. Задавайте продавцу вопросы, привлекайте экспертов различного профиля или опытных риелторов, пользуйтесь инструментами для защиты своих интересов — например, сервисом Юридическая проверка от Домклик.

Подстраховаться и сэкономить себе нервы, время и деньги можно, прописав все нюансы в договоре: можно ли его расторгнуть, в каких случаях, в какие сроки, каковы последствия и так далее. Чем больше условий вы предусмотрите заранее, тем проще будет всем участникам сделки в дальнейшем.

Если же расторжения сделки не избежать, обязательно обращайтесь за помощью к квалифицированному специалисту. Не полагайтесь только на себя. Расторжение сделки — совсем не то же, что признание ее недействительной. И если часть обязательств уже исполнена, расторжение сделки автоматически не гарантирует их аннуляцию. Составление соглашения о расторжении, а тем более — исковое заявление в суд, следует поручить специалисту.

Конкретный случай: стороны заключили и подписали договор купли-продажи нежилого помещения (который, как нам уже известно, госрегистрации не требует и вступает в силу с момента подписания). Но официальный переход права собственности ещё не произошёл, и стороны передумали совершать сделку. Тогда они могут создать соглашение в письменной форме о расторжении договора — оно вступит в силу также с момента подписания. Не совсем верно с юридической точки зрения, но тоже можно — просто уничтожить все экземпляры документа на глазах у продавца и покупателя.

А вот с договором продажи жилого помещения дело обстоит немного иначе. Как нам уже известно, в данном случае необходима обязательная государственная регистрация и самого договора, и перехода права собственности. Причём оба этих регистрационных действия, как правило, происходят одновременно.

Поэтому, если продавец с покупателем передумали совершать сделку, но уже подали документы в регистрационный орган, им нужно как можно скорее обратиться туда и забрать своё заявление обратно: важно успеть до момента регистрации прав, потому что расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации станет невозможным, согласно действующему законодательству.

Порядок расторжения сделки

Порядок прекращения договора зависит от ситуации, как говорилось выше, это происходит:

По обоюдному соглашению. Как правило, проблем не возникает. Достаточно:

1. Составить соглашение о расторжении ранее зарегистрированного договора купли-продажи. В нем указываются:

• все условия аннулирования договора;
• прописывается, что получает каждая из сторон.

При этом нужно учитывать, что в соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение совершается в той же форме, что и подписанный ранее документ. Если договор удостоверялся нотариусом, то и соглашение должно быть заверено нотариально.

1. Подается заявление в Росреестр для регистрации данного соглашения.

В одностороннем порядке. Если инициатором расторжения договора является одна из сторон, то предпринимаются следующие действия:

1. Истцом направляется заказным письмом либо вручается под личную подпись ответчику требование о расторжении сделки. Это обязательное условие (статья 452 ГК РФ). Если получен положительный ответ, то заключается соглашение. Если вторая сторона не согласна, либо ответ не получен в положенный срок, то обращаются в районный суд.
2. Собираются документы, которые подтверждают основания для прекращения сделки.
3. Составляется исковое заявление.
4. После получения решения суда подается заявление в Росреестр о прекращении ранее зарегистрированного права.

Для инициатора расторжения сделки, выгоднее будет убедить соучастника прекратить договорные обязательства по соглашению сторон.

Осуществить это возможно в следующих ситуациях:

• если стороной-инициатором будут выявлены мошеннические действия второй стороны;
• подделка документации;
• приход лиц из мест лишения свободы, которые имеют право собственности на недвижимость;
• обнаружение нарушений относительно процесса приватизации;
• появление наследников, имеющих право на соответствующую недвижимость;
• наличие арестов и иных обременений на недвижимость;
• наличие незаконной реконструкции.

В соглашении аннулирования договора купли-продажи недвижимости необходимо проставить идентификационный номер, дату его оформления, а также город, в котором расположено имущество. Далее прописываются примечания, в которых подробно указывается перечень оснований, послуживший прекращению правоотношений между сторонами сделки.

Может ли продавец или покупатель расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

Процесс покупки квартиры требует сбора документов, заключения договора, регистрации прав собственности нового владельца. В некоторых случаях покупатель может передумать приобретать квартиру уже в процессе этих действий. Если он не подпишет договор, то сделка не состоится. Однако, бывают ситуации, когда договор уже заключён и покупатель решил его расторгнуть после этого.

Гражданский кодекс РФ определяет право на расторжение этого документа, как покупателем, так и продавцом. Нюанс касается отсутствия требования к возврату квартиры при расторжении договора купли-продажи. Недвижимость покупатель обязан вернуть, если соответствующее условие прописано в самом договоре.

Статьи 450-453 ГК РФ определяют, что договор можно расторгнуть:

• По соглашению сторон.
• В судебном порядке по требованию одной стороны сделки.

Аннулирование договора при согласии сторон предполагает заключение соглашения о расторжении.

Причины отмены сделки

Для покупателя отказ от сделки купли-продажи недвижимости возможен, если:

• Имущество требуют третьи лица.
• Имущество изъято у продавца, но покупатель об этом не знал и не получил квартиру.
• Покупатель доказал, что квартира не соответствует параметрам, указанным в документах, и что продавец их подделал.
• Продавец отказался застраховать квартиру, хотя это требование указано в договоре.
• Продавец не представил необходимые документы.

Продавец также может расторгнуть договор купли-продажи квартиры в следующих случаях:

• Покупатель не выплатил деньги за квартиру.
• Он уклонился от выполнения других обязательств, указанных в договоре.

Гарантии для покупателя

Как требует того закон, факт передачи прав покупателю на имущество должен быть зафиксирован в таком документе, как передаточный акт или любом другом, обязательно свидетельствующим о самом факте передачи.

Квартира считается окончательно переданной только в том случае, если подписан передаточный акт и вручено имущество.

Существуют, правда, некоторые нюансы относительно срока передачи имущества, так как конкретный срок передачи покупателю квартиры не установлен, а в ГК прописано только «в разумный срок».

Это условное понятие, поэтому срок передачи лучше заранее оговорить в договоре. В случае, когда продавец не выполняет условия договора, покупатель имеет право требовать о передаче квартиры или возмещении убытков.

Ввиду всего вышеуказанного становится ясно, что расторжение договора о купле-продаже квартиры — весьма сложный и трудоемкий процесс, требующий терпения, времени, но самое главное, знания закона РФ.

Можно найти множество причин для расторжения договора и у всех случаях есть свои нюансы, но как видно из материала выше, всегда можно найти выход и расторгнуть договор с минимальными для себя последствиями.

К такой важной сделке необходимо подходить со всей ответственностью и благоразумием, чтобы избежать ошибок в будущем.

Также нужно обращать внимание на сроки договора, условия передачи имущества и его оплаты, обязанности обеих сторон и их ответственность. Необходимо включать порядок и условия расторжения договора, так как потом будет легче отстаивать свои права.

Когда возможно расторжение договора купли-продажи

В главе 29-й Гражданского кодекса РФ содержатся основополагающие нормы, которыми стоит руководствоваться при необходимости расторгнуть договор купли-продажи.

Законодательно предусмотрены два варианта расторжения договора купли-продажи недвижимости после перехода прав на нее новому владельцу:

1. Предпочтительным и упрощенным является способ расторжения, когда это решение достигнуто по обоюдному соглашению сторон (п.1 ст. 450 ГК РФ).
2. Встречаются случаи, когда согласия другой стороны (других сторон) не удалось добиться. Тогда разрешить ситуацию получится лишь по обращению в суд (п.1 ст. 450 ГК РФ).

В п. 2 ст. 450 ГК РФ также обозначено, что за основание для расторжения договора купли-продажи в судебном порядке принимается факт существенного нарушения условия, обозначенного в договоре, одной из сторон.

Похожие записи:

• Правила переоформления авиабилета
• Помощь многодетным семьям в 2023 году
• Изменения в бухгалтерском учёте с 2023 года