Налог с продажи квартиры в 2023 году, полученной по наследству
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог с продажи квартиры в 2023 году, полученной по наследству». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
После регистрации права собственности можно проводить с недвижимостью любые сделки, в том числе продать. «Сделка по продаже унаследованного имущества проходит по стандартной процедуре: стороны заключают предварительный договор с авансовым платежом, затем собирают документы и обращаются в Росреестр или отделение МФЦ», — отметила Тарасова.
Налог при продаже квартиры, полученной по наследству
Декларировать унаследованную недвижимость и платить налог не нужно, но при ее продаже вы получаете доход, который подлежит налогообложению по общим правилам.
«Если срок владения объектом превышает три года, платить ничего не придется, в противном случае — 13% с суммы, превышающей 1 млн руб. (для иностранцев ставка составляет 30%). Срок владения таким имуществом исчисляется со дня смерти наследодателя, а не с момента регистрации права собственности.
Также у вас есть право на вычеты. Помимо уменьшения налогооблагаемой базы на 1 млн руб., можно использовать вычет в размере стоимости этого имущества, если документы об этой стоимости остались от наследодателя (и если он такой вычет на этот объект не использовал)», — пояснила Данильченко.
Особенности продажи унаследованной квартиры
Отчуждение квартиры наследниками мало отличается от обычной продажи, включая необходимость согласования с органами опеки, если в помещении прописан несовершеннолетний ребенок. На практике сделка осложняется тем, что, как правило, наследников бывает несколько, и квартира находится в общей долевой собственности. Собственник доли вправе ее продать, но для этого ему необходимо:
- письменно предложить ее другим участникам долевой собственности с указанием цены и условий;
- получить от них письменное согласие или отказ, поскольку у других участников есть право преимущественной покупки;
- подождать 30 дней, и если ответа не будет, можно расценивать его отсутствие как отказ от покупки.
Если один из наследников нарушит закон и не предложит свою долю другим, последние имеют право в течение 3-х месяцев восстановить свое право преимущественной покупки в судебном порядке. Найти покупателя на долю в праве на квартиру достаточно сложно. Ведь она не считается в квадратных метрах или комнатах. Каждый из сособственников имеет право пользоваться жильем на равных условиях.
Раздел недвижимого наследства у нотариуса
Как уже было отмечено, общая долевая собственность на жилое помещение не всегда удобна для наследников, так как создает неудобства при продаже такой квартиры. Один из вариантов решения — раздел наследства, который производится у нотариуса. Например, если в состав имущества входит квартира, загородный дом, гараж, автомобиль, наследники могут составить соглашение, в котором укажут, кому переходят конкретные объекты. При этом не обязательно придерживаться размера наследственных долей, или можно предусмотреть денежную компенсацию.
Соглашение о разделе наследственного имущества можно составить, как до регистрации недвижимости в органах Росреестра, так и после нее. После удостоверения нотариусом, оно является правоустанавливающим документом для государственных органов, на основании которого производится регистрация квартиры на одного наследника. Такое решение упрощает ее последующую продажу жилья.
Налог с продажи наследственной квартиры
Налог с унаследованного имущества по закону в нашей стране не взимается, его заменила уплата государственной пошлины при оформлении наследства у нотариуса. Что касается сделки по продаже полученной по наследству квартиры, то она облагается НДФЛ по общим правилам.
- Если продается недвижимость, находящаяся в собственности продавца менее 3-х лет, то с дохода, полученного от продажи нужно уплатить налог в размере 13 % от полученной суммы.
- Если с момента наследования квартиры прошло три года и более, сделка не подлежит налогообложению. Срок отсчитывается с момента возникновения права на имущества, то есть со дня смерти наследодателя.
В первом случае продавец обязан по истечении налогового периода, в котором была совершена сделка (год), подать в ФНС декларацию и перечислить самостоятельно рассчитанную сумму до 1 июля следующего года. С 2016 года общий минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от уплаты налога составляет 5 лет. Однако в отношении продажи квартир, основанием приобретения которых является наследование, сделано исключение (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). При продаже унаследованной недвижимости предоставляется налоговый вычет на сумму 100 000 000 рублей.
Что требуется для совершения сделки купли-продажи жилой недвижимости?
Если лицо, которому квартира досталась в наследство по завещанию, желает ее продать, то для совершения сделки потребуется следующий пакет документов:
- документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя (как правило, предоставляется паспорт);
- свидетельство, подтверждающее наличие права собственности на наследственное имущество;
- технический паспорт на жилое помещение – если он отсутствует, его можно оформить в БТИ;
- кадастровый паспорт;
- выписку из Единого реестра, подтверждающую отсутствие различного рода обременений и ареста в отношении недвижимости;
- выписку из домовой книги – из этого документа должно быть видно, что все жильцы сняты в установленном порядке с регистрационного учета;
- справку, подтверждающую отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
Для покупателя важным моментом является то, чтобы в свидетельстве о праве собственности на наследство было указано, что квартира целиком и полностью принадлежит продавцу. Если жилая недвижимость находится в долевой собственности, то договор будут подписывать сразу несколько продавцов. В таком случае нелишним будет оговорить со всеми сразу наследниками условия купли-продажи квартиры.
Когда можно продавать наследственную недвижимость?
По закону преемники становятся собственниками со дня смерти наследодателей. Даже если он еще не полностью оформил наследство и не имеет свидетельства на руках, он все равно уже собственник. Можно даже сказать, что собственник «задним числом». Ведь с кого спрашивать налоги наряду с коммуналкой и прочими платежами за период, когда происходит наследственный процесс, который может длиться от полугода и даже больше?
Как продать квартиру? Официально распоряжаться полученной недвижимостью с правами на ее продажу, дарение и тому подобное новый хозяин может только после оформления титула собственника согласно всем правилам. Иначе сделку не удастся провести в регистрационном органе, в котором даже не примут документы. В таком случае наследник попросту будет считаться неуполномоченным продавцом. Какой срок продажи квартиры, полученной по наследству?
С каждым годом фиксируется все меньше хитроумных подтасовок в целях экономии на налоге, что связано со следующими факторами:
- Практически вся недвижимость в нашей стране была оценена. Теперь она обладает кадастровой стоимостью, очень близкой к рыночной цене, по которой жилье продается.
- На сегодняшний день договорная цена сравнивается с кадастровой стоимостью. В том случае, если она меньше семидесяти процентов, налог будет рассчитываться не от суммы по договору, а от кадастровой стоимости.
- Сомнительная отчетность инспекцией может быть выявлена еще на стадии запроса сведений о жилом помещении в российском реестре.
- Кроме того, может грозить налоговая проверка выездная либо, к примеру, камеральная. По результатам проверки могут начислить больший налог или приплюсовать штраф и пени.
Специалистами в сфере минимизации налогообложения рекомендуется делать отчетность как можно прозрачнее, а к оплате относиться более серьезно. При возникновении затруднительных вопросов следует обращаться в местную инспекцию за разъяснениями.
Продажа наследственной квартиры: оформление
Безопаснее всего сделку оформить нотариально. Желательно сделать это у того же нотариуса, который оформлял это наследство. В том случае, если объект продаваемой квартиры долевой, то нотариальное удостоверение считается обязательным требованием для законности сделки. Подобная форма договора исключает множество рисков, ввиду того что нотариус уже в курсе событий. Помимо этого нотариусом проверяется законность сделки и ее юридическая чистота.
Не менее важным этапом является обсуждение условий наряду с заключением договора. Отражать в тексте следует только реальные цифры с датами, в особенности это касается стоимости. Нельзя занижать цену покупки, какими бы трогательными просьбы ни были. Убедительные доводы продавца в этом случае внимания не стоят. В том случае, если по каким-либо причинам сделку признают недействительной, то рассчитывать стоит только на те денежные средства, размер которых был указан в документе.
Весьма предусмотрительным ходом может стать встреча со всеми наследниками, а также прочими заинтересованными в судьбе недвижимости лицами наряду с получением от них расписок касательно отсутствия претензий или каких-либо возражений к готовящейся сделке по купле-продаже. Подобные согласия и одобрения законом не требуются, но пара предложений на бумаге могут гарантировать спокойствие и уверенность. Мы рассмотрели правила продажи квартиры, полученной по наследству.
Пошлина при оформлении наследства
Еще один актуальный вопрос – сколько налога правопреемнику придется заплатить в казну после того, как он узаконит право на имущество умершего родственника?
Уточним сразу: платят за наследство не налоги, а пошлины. Налог упразднен в 2006 году. Впрочем, разница актуальна скорее для ФНС, чем для плательщика.
Государственная пошлина на наследство имеет разный размер: 0,3% от стоимости для близких родственников (двух первых очередей), 0.6% — для всех прочих. От пошлины освобождаются:
- Лица, постоянно проживающие в наследуемой недвижимости.
- Несовершеннолетние наследники.
- Недееспособные граждане.
- Некоторые льготные категории (ветераны и т.д.).
Как продать жилье при наличии нескольких наследников
Если квартира передана в наследство сразу нескольким родственникам или наследникам по завещанию, возникают некоторые нюансы, связанные с согласованием сделки.
Если несколько владельцев, возникает два варианта продажи:
- Доли в собственности с приоритетом права выкупа у остальных сособственников объекта. По закону, продавец обязан предложить свою долю остальным, а в случае отказа искать продавца на стороне.
- Квартиры полностью, если все наследники согласны избавиться от квартиры и получить свою часть от вырученной суммы согласно долевому распределению.
В обоих вариантах предполагается согласованность действий всех совладельцев. При совместной продаже всей квартиры целиком рекомендуется определить одного человека, который будет заниматься переговорами с продавцами и подготовкой сделки. От остальных требуется своевременное погашение квитанций ЖКХ и выписка накануне сделки.
Налог платится только в том случае, если с момента вступления в право собственности не прошло 3 полных года.
Если же вы стали собственником после 1 января 2016 года, то 5 полных лет.
Фактически, толковать закон нужно так: получив квартиру в наследство в 2018 году, вы можете подождать до 2023го и потом осуществлять сделку со 100% прибылью для себя.
Если вы УЖЕ владели квартирой на момент вступления в силу изменений (например, получили ее в конце 2015 года), то надо ждать всего 3 года – в декабре 2018 теоретически уже можно продавать.
А теперь – внимание, забудьте это! Потому что изменения 2016 года не касаются трех категорий жилья: отчуждаемого, наследуемого и принимаемого в дар. То есть, все осталось, как и было, квартира в собственности более 3 лет при продаже не облагается налогом.
Договор купли-продажи и наследование
Недвижимость может достаться в наследство по двум основаниям: по закону и по завещанию. И в одном, и в другом случае ее можно продать. Закон запрещает указывать, что квартиру по завещанию или дом по завещанию нельзя будет продать, так как наследники становятся собственниками имущества со всеми вытекающими из этого последствиями. У собственников есть право распоряжения имуществом, что включает и его продажу.
Но продажа квартиры, полученной по наследству, отличается от обычной продажи, приобретенной по другим основаниям. Здесь нужно выделить следующие особенности:
- сроки;
- налоги;
- документы;
- сторона.
Как рассчитывается срок владения квартирой?
Чтобы правильно отсчитать срок владения квартирой, необходимо учитывать некоторые правила:
- Отсчет срока владения квартирой начинается со дня смерти наследодателя (того, кто оставил квартиру в наследство);
- Если наследодатель пропал без вести, то дата исчисляется с момента признания судом факта исчезновения;
- Если квартира была в собственности супругов, а впоследствии один из них умер, то отсчет начинается с даты приобретения квартиры в собственность. Например, если квартира куплена в 2015 году в совместную собственность супругов, в 2018 году умер один из супругов, то уже в 2019 году продать квартиру можно без уплаты налога.
Порядок продажи квартиры
Законами Российской Федерации регламентируется возможность оспаривания наследственной собственности через суд. После оформления полного пакета документов собственник приобретает весь набор прав. Однако, не стоит забывать о сроке исковой давности, позволяющему оспорить права на объект в течение десяти лет с момента смерти наследодателя. Поэтому подобные сделки представляют особый риск для покупателей.
Продать квартиру, полученную по наследству, можно после правильного оформления пакета документов. Претенденту необходимо заявить о своих правах в установленный законом срок, подать заявление о желании получить положенную долю. Вместе с заявлением специалисту предоставляют пакет документов:
- Паспорт;
- Документальное подтверждение смерти наследодателя;
- Подтверждение основания для выделения наследства;
- Справка с последнего места жительства усопшего;
- Бумаги на собственность.
Когда можно продавать наследственную квартиру?
Со дня смерти наследодателя наследник получает право собственности на унаследованное имущество. Даже если он еще не оформил соответствующее свидетельство и ничего не зарегистрировал в Росреестре. С него будет спрос за коммунальные платежи по недвижимости и налоги за все время, что идет процедура вступление в наследство, а также далее.
Однако распоряжаться объектом недвижимости наследник сможет только после вступления в наследство и регистрации права собственности, согласно существующим законным правилам. Иначе ни одна сделка не будет оформлена в регистрационном органе. Даже документы сдать не получится, поскольку у наследника не будет необходимого титула уполномоченного продавца.
А некоторые наследуемые объекты и вовсе находятся под переходящим преемнику залогом. И тут, пока залогодержатель, кто бы он ни был, не даст надлежащего согласия, ничего с квартирой или домом нельзя будет поделать — ни продать, ни подарить.
Так что же необходимо сделать наследнику?
- Во-первых, вступить в наследство и получить у нотариуса соответствующее свидетельство.
- Во-вторых, либо поставить недвижимость на кадастровый учет, либо внести актуальные изменения в кадастр (сведения о новом собственнике).
- После зарегистрировать права собственности в Росреестре.
- Потом что-то решать с продажей (и только заручившись согласием залогодержателя или погасив ипотеку, буде что-то такое имеется).