Публикации по арбитражной практике Мугина А.С.

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Публикации по арбитражной практике Мугина А.С.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

При отсутствии оснований для взыскания задолженности по договору аренды путем совершения исполнительной надписи нотариуса, однако при признании должником суммы задолженности, в некоторых случаях возможно взыскание задолженности по договору аренды в приказном производстве в суде. Данный порядок является более простым, чем исковое производство, но возможен только при отсутствии спора о праве.

Что делать, если арендатор не платит аренду

Обязанность арендатора оплачивать арендную плату вытекает из ст. 614 ГК РФ и соответствующего договора аренды.

Конкретные условия оплаты арендной платы определяются договором аренды.

Как правило, арендная плата состоит из непосредственно арендной платы, так и из переменной ее части в виде различных коммунальных и эксплуатационных платежей. Зачастую арендатор платит постоянную часть, но почему-то игнорирует оплату переменной части.

Если обязанность по оплате арендной платы возникла, но арендатор не платит, представляется целесообразным следующий алгоритм действий.

Если арендатор не платит аренду, просит подождать, дает обещания оплатить в кратчайшие сроки, как бы хорошо вы не относились к арендатору, не стоит терять время. Опыт жизни подсказывает, что в подавляющем большинстве случаев арендаторы продолжают пользоваться имуществом (помещениями), долг растет, а перспектива получения причитающихся денег уменьшается. Не секрет, что в настоящее время процент организаций, не имеющих в собственности хоть каких-либо активов, либо находящихся в предбанкротном состоянии довольно большой, а если вы не собственник торгового центра и ваш арендатор не крупная торговая сеть, то шанс встретить такую «пустышку» еще больше.

Финансирование на стадии досудебного урегулирования спора

Многие юридические компании занимаются финансированием исключительно судебных разбирательств, пропуская этап досудебного урегулирования. Но не мы. Нам важно правильно, в рамках законодательства, а также максимально быстро взыскать деньги с ответчика.

Поэтому у нас проводится финансирование на стадии досудебного урегулирования. Наши юристы правильно и «убедительно» составят претензию, исковое требование и отправят их ответчику. Как показывает практика, в большинстве случаев споры относительно взыскания имущества и денежных средств разрешаются уже на этом этапе.

Разрешение спора на этапе досудебного урегулирования, помогает быстрее и выгоднее защитить права истца:

• Взыскание происходит намного быстрее. Как правило, разбирательства от момента направления претензии и до получения результата требуют не менее 4–6 месяцев. Досудебное урегулирование происходит буквально за несколько недель.
• Затраты значительно ниже, чем при полноценном судебном процессе. Вам не потребуется нести издержки и затраты на исполнительное производство после получения денег.

Таким образом, разрешение спора до суда позволяет быстрее получить денежные средства и существенно сократить затраты на ведение.

Расторжение договора аренды из-за коронавируса

В соответствии с п. 3.4 упомянутого выше договора аренды арендная плата за офисы площадью 70 кв. м. составляет 37 000 рублей ежемесячно. В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ и п. 3.6 договора №27-А, ООО «Гамма» должна вовремя переводить арендную плату на наш счет в период до 10 числа каждого месяца.

Арендатор не внес арендные платежи 06.11.2017, 06.12.2017 года. Соответственно по платежу 06.11.2017 года срок исковой давности истекает — 06.11.2020, по платежу 06.12.2017 — 06.12.2020 года.

Определение вошло в «Обзор судебной практики ВС РФ № 3 (2020)», утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020.

Договор аренды заключен 01.11.2016 года и действовал до 31.12.2017 года. Согласно условиям договора срок внесения арендных платежей — до 6 числа каждого месяца.

При этом обращаем внимание, что суды в подобных спорах тщательно изучают обстоятельства дела и текст договора аренды, который может содержать особые условия, отличные от проанализированных выше положений ГК РФ. Особый интерес вердикт коллегии ВС РФ, по нашему мнению, может представлять в период действия ограничений, связанных с пандемией.

Что делать в такой ситуации. Арендую торговую площадь, торговли нет, соответсвенно долги большие, около 300 т.р. Можно разорвать договор аренды с сохранением долга и закрыть павильон? Может есть другие способы, посоветуйте пожалуйста.

Иск о взыскании долга: как правильно составить документ для возврата задолженности

Если должник принципиально не желает выполнять взятые им обязательства перед кредитором в мирном порядке, заняв принципиальную противоположную позицию по данному вопросу, а переговоры юристов с должником не принесли никакого положительного результата, оптимальным вариантом разрешения сложившейся ситуации будет начало искового производства. В этом случае вам может понадобиться помощь арбитражного адвоката, который поможет правильно составить юридическое заявление о взыскании. Который является основным документом, требующимся для начала судебного разбирательства.

Грамотно составленное заявление является гарантией того, что иск будет полностью удовлетворен судом. Для составления максимально корректного, с учетом юридических норм и требований к данному виду, документа, следует обязательно воспользоваться помощью и подсказками квалифицированного арбитражного адвоката, имеющего опыт в решении вопросов о взимании обязательств в суде.

Арбитражный суд может, как удовлетворить иск, так и оказать истцу в удовлетворении его требований. Арбитраж действует по такому же принципу, как и суд общей юрисдикции, только с незначительными поправками на компетенцию и «вышестоячесть». Чтобы рассчитывать на положительное решение в удовлетворении заявленных в иске требований, запрос должен быть максимально грамотно составлен арбитражным адвокатом. Случаи отказа в удовлетворении встречаются часто, поэтому спешка, халатное отношение к исковому заявлению, недостаточная доказательственная база, расплывчатые доводы и факты вряд ли будут на руку истцу.

Как застраховать интересы арендодателя?

Первое, что вам необходимо прописать в договоре при его заключении, — это срок насколько возможно просрочить внесение платы. Стандартным является срок в 1 месяц, но вы также можете указать тот срок, который удобен именно вам. С помощью этого пункта, вы без проблем, сможете урегулировать споры, если у кого-то из вас произошла непредвиденная ситуация и арендатор не имеет намерения вам не платить, а просто у него временные трудности.

При таком раскладе у вашего арендатора всегда есть возможность успеть внести деньги в сроки при необходимости оплатить неустойку. Важным моментом, что в любом случае он должен вас предупредить о том, что на данный момент у него нет возможности заплатить в срок и обозначить срок, когда он сможет внести финансовые средства. Делается это обычно минимум за три дня.

Взыскание долга по арендной плате

Составьте заявление в соответствии с требованиями, установленными ст. 125 АПК РФ.

Приложите к иску документы, указанные в ст. 126 АПК РФ.

Если иск не будет соответствовать обязательным требованиям, суд оставит его без движения, а затем возвратит (ч. 1, 4 ст. 128, п. 4 ч. 1 ст. 129 АПК РФ).

Размер арендной платы устанавливается заключенном договором. В документе может быть прописана фиксированная сумма либо порядок ее исчисления. Стоимость проживания может быть изменена после подписания соглашения, если это в нем предусмотрено. Так, стороны могут установить изменения в оплате:

• Начиная с конкретной даты (как правило, через 1 календарный год после заключения договора).
• При наступлении определенных обстоятельств (глобальные изменения в экономике или на рынке недвижимости).

• «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ)».

Хозяин квартиры может увеличить плату за проживание в одностороннем порядке, даже если это не прописано в договоре. Но в соответствии с настоящим законом, главным условием для этого является соглашение сторон.

При этом отказ арендатора от повышения не может стать основанием для выселения. Для увеличения стоимости проживания арендодатель должен уведомить квартиранта о своем намерении не позднее, чем за 3 месяца до наступления изменений и получить его письменной согласие.

Только тогда увеличение оплаты будет считаться законным.

Меры ответственности за нарушение своих обязательств по оплате за проживание должны быть прописаны в арендном договоре. Крайней мерой является принудительное выселение. К ней арендодатель может прибегнуть, если долг составляет:

• 2 месяца при краткосрочном договоре (со сроком действия менее 1 года).
• 6 месяцев при долгосрочном договоре (со сроком действия от 1 года).

В этом случае арендатору направляется уведомление о необходимости выселения или срочной оплаты образовавшегося долга. В случае игнорирования извещения, хозяин вправе выселить квартиранта.

Услуги по взысканию долга по договору аренды

В ряде случаев взыскание долга по договору аренды может быть сопряжено с определёнными сложностями. Они могут быть обусловлены характером взаимоотношений, составом арендных платежей и т. д.

Однако, как бы там ни было, работа с задолженностью по договору аренды начнётся с детального изучения всех документов. В первую очередь, юрист проведёт анализ арендного соглашения на предмет порядка и сроков внесения всех платежей. Ведь помимо арендной платы в долг могут включаться компенсация затрат на ремонт, коммунальных платежей и т. п.

Также, чтобы иметь реальную картину с задолженностью, следует изучить все первичные документы (акты по аренде, счета на коммуналку и т. д.). Тогда можно будет сделать точный расчёт величины обязательств.

После того, как вся информация проанализирована и получены точные цифры, последует претензия о взыскании задолженности по договору аренды. В ней, помимо возврата средств, может содержаться уведомление о желании прекратить отношения. Разумеется, что к претензии будет приложен и расчёт имеющегося долга.

Когда по договору аренды должник имеет обязательства по нескольким видам платежей, то данные суммы идут как в претензии, так и в последующем иске отдельными строками.

Исковая давность применяется судом по заявлению стороны в споре

Общий срок исковой давности составляет три года. Течение указанного срока начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Департамент городского имущества, одной из основных задач и функций которого является контроль за поступлением арендной платы по договорам аренды земельных участков, должен был узнать о нарушении права со дня возникновения у арендатора обязанности по внесению платежей за землю и неисполнения им такой обязанности.

В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной по делу, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. Законом не предусмотрено какого-либо требования к форме заявления о пропуске срока исковой давности, поэтому оно может быть сделано, как в письменной, так и в устной форме.

Порядок взыскания задолженности

Даже если срок действия договора истек, владелец арендованной недвижимости вправе требовать погашения долга за весь период, пока не будет зафиксирован факт возврата площади арендодателю в том же состоянии с поправкой на естественный износ.

Схема взыскания просрочки:

1. Стадия досудебного урегулирования – обязательный этап любого взыскания, которое в дальнейшем убедит суд в попытках решить проблему мирно. Арендодатель готовит и направляет в адрес должника письменную претензию, предлагая погасить долг в указанные срока, и предупреждая о намерении расторгнуть договор в одностороннем порядке согласно подписанных условий.
2. Если арендатор погасил долг, происходит расторжение договора с составлением акта на возвращаемое имущество арендодателя. Одновременно решается вопрос о хранении вещей должника.
3. Собственник обращается в суд с иском о взыскании арендной платы. Помимо суммы просроченных платежей следует потребовать уплаты штрафа за отказ от выполнения и компенсации за понесенные убытки, если удастся доказать это документально.
4. После получения судебного решения взыскать долг, необходимо дождаться, когда оно вступит в силу, после чего направить исполнительный лист приставу.
5. У судебных приставов широкие полномочия по взысканию долга, вплоть до списания средств со счетов и карт должника и распродажи его имущества.

Взыскать задолженность по аренде можно через суд, однако, это невозможно без проведения досудебных мероприятий. Заключаются они в отправке претензионного письма нарушителю условий договора.

В претензии указываются следующие данные:

1. Сведения о сторонах соглашения.
2. Дата заключения и реквизиты договора.
3. Реквизиты акта приема-передачи арендуемого объекта.
4. Момент возникновения и сумма задолженности, а также требование ее погашения.
5. Ссылки на законодательные акты.

Приложение к письму составляют копии договора и актов приема-передачи, расчет задолженности, а также документы в подтверждение отсутствия арендных платежей (акт сверки, ведомость расчетов).

Если отправка претензии не возымела действия, можно приступать к взысканию в судебном порядке. Иск направляют в Арбитражный суд по месту регистрации должника. Он должен содержать:

• наименование суда;
• данные об арендаторе и арендодателе;
• требование истца с указанием ссылок на законодательные акты;
• обстоятельства, на которых основывается требование, и факты их подтверждающие (договор аренды, акты приема-передачи);
• цену иска, то есть сумму долга;
• расчет задолженности;
• сведения о претензионных мерах;
• документ, подтверждающий уплату госпошлины;
• перечень прилагаемых документов.

К иску прилагают копии договора аренды, актов приема-передачи, расчеты задолженности и неустойки, доказательства отсутствия арендных платежей, переписку с ответчиком в подтверждение досудебного урегулирования и иные документы, имеющие отношение к спору. При подаче искового заявления, его копия обязательно направляется в адрес ответчика заказным письмом.

Узнайте, нарушает ли ваш контрагент свои обязательства

Обязанности арендодателя:

• Осуществить на свои средства ремонт, если иное не фиксируется в договоре.
• Сдать арендатору имущество в состоянии, которое не будет противоречить условиям договора и назначению имущества.

Что можно сделать в случае невыполнения обязательств:

• Расторгнуть договор аренды и потребовать возместить понесенные убытки.
• Произвести ремонт, который предусматривается договором или вызван срочной необходимостью, и истребовать с арендодателя оплату в счет затрат за ремонт.
• Запросить снижения арендной платы в соответствии с затратами.

На каких основаниях можно инициировать спор о взыскании долга по договору аренды?

Основным поводом обращения владельца недвижимости в суд с иском о взыскании долгов по договору аренды является просрочка платежа. С недобросовестного контрагента взыскиваются сумма задолженности, пени и штрафы, предусмотренные соглашением. Арендатор считается нарушившим обязательство на следующий день после наступления даты оплаты.

Однако, кроме просрочки платежей, существуют и другие причины для судебных споров по данному договору:

• взыскание денежных средств за ремонт помещения;
• требование уплаты штрафных санкций за нецелевое использование имущества;
• возмещение вреда, причиненного оборудованию и мебели;
• взыскание штрафа за нарушение правил пожарной безопасности.

Для инициирования процедуры принудительного взыскания у арендодателя должен быть подписанный обеими сторонами договор с указанием сумм арендной платы, сроков внесения денежных средств и иных обязанностей контрагента.

Похожие записи:

• Пенсия в 2023 году по потере кормильца вдове Чернобыльца
• Как узнать хозяина по номеру автомобиля? Рабочие способы
• Губернаторские выплаты на детей в 2023 году: что нового в Красноярске