Аренда муниципального имущества без торгов
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда муниципального имущества без торгов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Примеры реализации преимущественного права
Преимущественное право реализуется в том случае, если:
- Арендуемое имущество на момент подачи заявления находится во временном пользовании и владении на протяжении минимум двух лет в соответствии с договором аренды этого имущества или договорами аренды.
- По арендной плате нет задолженности, пеней и неустоек на тот день, когда заключается договор купли-продажи имущества, находящегося в аренде, или на тот день, когда субъект среднего или малого предпринимательства подаёт заявление.
- Имущество, которое взято в аренду, не включается в перечень, который утверждён в строгом соответствии со статьёй закона Федерального уровня «О развитии малого и среднего предпринимательства в России». Это государственное или муниципальное имущество, которое предназначено для того, чтобы передавать его в непосредственное пользование или владение субъектам среднего и малого предпринимательства.
- Сведения о субъектах среднего и малого предпринимательства входят в реестр субъектов среднего и малого предпринимательства и не исключены из него на тот день, когда заключается договор купли-продажи имущества, находящегося на данный момент времени в аренде.
Комментарии к статье 621 ГК РФ, судебная практика применения
В п. 1, 2, 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» содержатся следующие разъяснения:
Условия заключения и возобновления договора аренды государственного или муниципального имущества
В случаях, предусмотренных законом (например, пп. 1 и 3 ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции», ст.ст. 30 — 30.2 ЗК РФ, ст. 74 Лесного кодекса РФ), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
..В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ) (п. 1 Постановления).
Преимущественное право на заключение договора аренды имеет также арендатор по прекращенному в течении года договору аренды
Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды (п. 2 Постановления).
Если договор аренды с победителем торгов не заключен в связи с реализацией арендатором преимущественного права, правила пункта 5 статьи 448 ГК РФ о последствиях уклонения от заключения договора не применяются. Уплаченный победителем торгов задаток подлежит возврату (пункт 1 статьи 1102 ГК РФ).
В этом случае, а также в случае удовлетворения судом требований арендатора о переводе прав и обязанностей по заключенному на торгах договору победитель торгов вправе требовать возмещения убытков, связанных с участием в торгах, если информация о наличии лица, обладающего преимущественным правом на заключение договора аренды, не была включена в извещение об их проведении. При этом судам следует учитывать, что отсутствие в извещении о проведении торгов такой информации не является основанием для признания торгов недействительными (п. 4 Постановления).
В пп. 20, 31-35 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» содержатся следующее разъяснения:
Положения пункта 2 статья 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правил абзаца второго пункта 2 статьи 615 Кодекса, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.
..Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 615 Кодекса договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
Договор, по которому истцу было предоставлено в аренду помещение, прекратил свое действие в связи с истечением его срока.
Следовательно, договор субаренды, имеющий производный характер от договора аренды, несмотря на возобновление его на неопределенный срок, также прекратил свое действие.
При таких обстоятельствах направлять предупреждение об отказе от договора субаренды в порядке статьи 610 Кодекса не требовалось (см. подробнее п. 20 информационного письма ВАС РФ № 66).
Договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.
..Арендодатель известил арендатора об истечении срока действия договора аренды и о необходимости в случае намерения ответчика в дальнейшем использовать имущество заключить договор аренды на новый срок, что свидетельствует о прекращении ранее действовавшего договора аренды в связи с истечением его срока.
По смыслу статьи 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора.
Иск предъявлен в связи с отказом ответчика подписать договор аренды на новый срок из-за внесенных арендодателем изменений в части размера арендной платы.
Таким образом, между сторонами возник преддоговорный спор (см. подробнее п. 31 информационного письма ВАС РФ № 66).
При заключении в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора.
..Норма пункта 3 статьи 614 ГК РФ регулирует порядок пересмотра арендной платы в период действия договора аренды, в связи с чем не подлежит применению при заключении договора на новый срок.
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 621 ГК РФ при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Предложенный арендодателем проект договора аренды на новый срок, предусматривающий повышенный размер арендной платы, был подписан арендатором без каких-либо замечаний.
Учитывая изложенное, суд признал требование истца о взыскании задолженности, рассчитанной исходя из размера арендной платы, определенного в новом договоре аренды, правомерным (см. подробнее п. 32 информационного письма ВАС РФ № 66).
Уведомление арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе арендодателя от возобновления арендных отношений само по себе не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок.
..В договоре аренды между комитетом по управлению имуществом и акционерным обществом было установлено, что арендатор о намерении заключить договор аренды на новый срок должен уведомить арендодателя не менее чем за один месяц до окончания срока аренды.
Порядок и условия осуществления преимущественного права аренды
Пункт 1 ст. 621 ГК РФ закрепляет правило, согласно которому в случае намерения арендатора осуществить принадлежащее ему преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок арендатор обязан письменно уведомить о своем желании арендодателя в срок, определенный договором аренды, а если в договоре такой срок не указан — в разумный срок до окончания действия договора (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Закон не предъявляет к указанному уведомлению никаких специальных требований, кроме условия о соблюдении письменной формы, что позволяет считать допустимым его произвольное оформление. Сказанное, в частности, означает отсутствие необходимости включать в рассматриваемое уведомление все существенные условия будущего нового договора аренды и, следовательно, дает основания для вывода о том, что такое уведомление как может иметь характер оферты, так и нет.
Аренда муниципального имущества. Порядок, сроки, договор, учет
Аренда муниципального имущества – один из способов сэкономить на аренде помещения. Такие договоры отличаются повышенной стабильностью, что также выгодно компании. Понятие муниципального имущества раскрыто в статье 214 ГК РФ. Это объекты, принадлежащие государству. К примеру, это помещение, права собственности на которое есть у автономного округа, края, автономной области.
Вопрос: Как отражаются в учете арендатора расходы по аренде здания, находящегося в муниципальной собственности? Арендодателем является орган власти (Комитет по управлению муниципальным имуществом).
Плата за аренду здания, используемого для производственных нужд организации, за март составляет 144 000 руб.
(в том числе НДС 24 000 руб.). Организация перечисляет арендную плату не позднее 5-го числа месяца, следующего за месяцем пользования арендованным зданием, на основании счета, ежемесячно выставляемого арендодателем на последнее число каждого месяца аренды.
Для целей налогообложения прибыли доходы и расходы определяются методом начисления.
Посмотреть ответ
Условия реализации права на выкуп имущества, находящегося в аренде
Данное право возникает у предпринимателей при одновременном соблюдении некоторых условий:
- Арендатор должен быть субъектом малого и среднего предпринимательства.
- Субъект МСП должен быть арендатором или пользователем имущества в течение 2 лет по договору аренды по состоянию на дату заключения договора, причем данное пользование должно быть непрерывным. Вплоть до 2021 года данное условие ограничивалось датой вступления закона в силу, то есть арендуемое имущество должно было быть в непрерывном пользовании у арендатора в течение 3 лет до 05.08.2008 г., что искусственно ограничивало преимущественное право предпринимателей на выкуп.
- Предприниматель не должен иметь каких-либо задолженностей, штрафов, пеней или неустоек по оплате аренды на дату заключения договора о купле-продаже недвижимого имущества.
- Имущество, предполагаемое для продажи бизнесмену, не должно быть предназначено для передачи в пользование или владение субъектам МСП, кроме случаев, предусмотренных в ч. 2.1 ст. 9 настоящего закона.
Как уже было отмечено выше, стоимость выкупаемого имущества определяется по его рыночной цене со стороны независимого оценщика, при этом бизнесмен имеет право выбрать способ оплаты – единовременным платежом или в рассрочку. Если он выбирает способ оплаты в рассрочку, то срок определяется соответствующими законами Российской Федерации.
Способ оплаты в рассрочку подразумевает также выплату процентов, равным 1/3 ставке рефинансирования, которая действует на дату публикации объявления о продаже арендуемого имущества. Следует учесть, что при таком способе оплаты выкупаемое имущество остается у продавца в качестве залога до полной выплаты процентов и суммы выкупа.
В соответствии с п. 1 ст. 214 ГК РФ государственной собственностью в Российской Федерации является:
– имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность);
– имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации – республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъектов Российской Федерации).
От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации на основании п. 1 ст. 125 ГК РФ органы государственной власти могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные права и обязанности, выступать в суде в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
В соответствии с п. 1 ст. 215 ГК РФ муниципальной собственностью является имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям. От имени муниципальных образований органы местного самоуправления своими действиями могут приобретать и осуществлять имущественные права и обязанности, выступать в суде в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
Аренда имущества, находящегося в федеральной собственности, имеет некоторые особенности, касающиеся, в частности, заключения договора аренды и установления арендных платежей.
В соответствии с подпунктом «г» п. 1 ст. 114 Конституции Российской Федерации управление федеральной собственностью осуществляется Правительством РФ.
Отношения, возникающие в результате заключения и исполнения договора аренды, регулируются главой 34 ГК РФ. В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Рассмотрение вопросов о предоставлении государственного и муниципального имущества в аренду осуществляется на основании заявления (заявки) от российских и иностранных юридических и физических лиц (в том числе совместных предприятий) и международных организаций с резолюцией предприятия (организации) – балансодержателя о возможности предоставления имущества в аренду для конкретного вида деятельности.
Вместе с заявкой на аренду (на заявке о продлении договора аренды обязательно наличие резолюции балансодержателя о возможности продления аренды) заявитель представляет в Комитет по управлению имуществом:
– учредительные документы (или нотариально заверенные копии этих документов) организации (юридического лица), получающей имущество в аренду, или свидетельство о регистрации для физических лиц – частных предпринимателей;
– баланс предприятия-арендатора, составленный на установленную дату перед оформлением договора;
– справку о текущей задолженности по плате за аренду и коммунальные услуги;
– справку об отсутствии или наличии задолженности по обязательным платежам в бюджеты всех уровней на дату подачи заявки, заверенную налоговым органом.
При рассмотрении заявок на аренду учитываются своевременность исполнения соискателями обязательных налоговых платежей в бюджеты всех уровней, а также своевременность внесения предыдущей арендной платы.
В целях ограничения максимальных сроков оформления договоров аренды федерального имущества территориальными органами Минимущества России, органами по управлению государственным имуществом субъектов Российской Федерации, наделенными полномочиями территориального органа Минимущества России, максимальный срок оформления договоров аренды нежилых помещений и других объектов федерального имущества установлен в один месяц с даты представления арендатором (балансодержателем) полного пакета необходимых документов, соответствующих установленным требованиям, в том числе органов юстиции, осуществляющих регистрацию сделок с недвижимым имуществом (см. распоряжение Минимущества России от 28.06.2001 № 1810-р «Об установлении максимального срока оформления договоров аренды федерального имущества»).
Предоставление в аренду государственного и муниципального имущества осуществляется в следующих формах:
– в порядке продления договора аренды при реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды;
– в порядке удовлетворения заявок, в том числе на основе аукциона или посредством коммерческого конкурса.
Аукцион представляет собой конкурсный способ определения арендатора имущества, при котором победителем на публичных торгах становится соискатель, предложивший наивысшую цену за право заключения договора аренды.
Коммерческий конкурс с инвестиционными и (или) социальными условиями – это способ определения арендатора имущества, при котором победителем признается соискатель, представивший предложение, наилучшим образом отвечающее заранее определенным критериям.
Отказ Комитета по управлению имуществом в заявке на аренду государственного и муниципального имущества должен быть предоставлен заявителю в письменной форме с указанием причин отказа. Данный отказ может быть обжалован в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно ст. 651 ГК РФ договор аренды здания, сооружения и нежилого помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. При этом в договоре должно быть определено имущество, подлежащее передаче в аренду, указано его местонахождение, техническое состояние, фактическая площадь и другие индивидуальные признаки. Согласно ст. 655 ГК РФ передача в аренду здания или сооружения производится по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому арендодателем и арендатором. Акт составляется в двух экземплярах – для арендатора и арендодателя. В передаточном документе (акте, составленном в любой форме) фиксируется техническое и санитарное состояние арендуемого объекта, которое должно соответствовать условиям договора аренды.
Сторонами в договоре аренды государственного и муниципального имущества выступают арендодатель, балансодержатель и арендатор.
В пятидневный срок после заключения договора аренды арендодатель (балансодержатель) имущества обязан предоставить арендатору имущество по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью договора аренды. В акте отражается техническое состояние передаваемого имущества на момент передачи и определяются обязанности арендатора по текущему и, при необходимости, капитальному ремонту имущества и условия его выполнения. При прекращении договора аренды имущество должно быть возвращено арендодателю по акту приема-передачи.
Согласно ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии со ст. 388 НК РФ организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, являются плательщиками земельного налога, а за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Для целей установления арендной платы за землю устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Если кадастровая стоимость земли не определена, применяется нормативная цена земли – показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Порядок определения нормативной цены земли установлен постановлением Правительства РФ от 15.03.1997 № 319, и она не должна превышать 75 % уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.
В соответствии со ст. 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. Если передаваемое арендатору право на земельный участок не определено договором, то к арендатору на срок аренды переходит право пользования земельным участком.
Согласно п. 2 ст. 654 ГК РФ установленная в договоре здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
Таким образом, если в договоре аренды здания ничего не говорится о взимании отдельной платы за право пользования земельным участком, то это означает, что арендная плата за пользование зданием включает плату за пользование земельным участком, и поэтому платить за аренду земельного участка, на котором расположено здание, не надо.
Если договором аренды здания предусмотрено, что арендная плата не включает плату за пользование земельным участком, оплата пользования землей должна производиться в следующем порядке. Если арендатор здания получает земельный участок в аренду, то он обязан уплачивать арендную плату за землю на условиях, определенных договором между ним и арендодателем. Если договором аренды здания не определено конкретное право арендатора здания на соответствующий земельный участок, то к арендатору перейдет право пользования земельным участком и арендатор здания будет обязан уплачивать уже не арендную плату, а земельный налог как землепользователь.
Условия реализации права на выкуп имущества, находящегося в аренде
Данное право возникает у предпринимателей при одновременном соблюдении некоторых условий:
- Арендатор должен быть субъектом малого и среднего предпринимательства.
- Субъект МСП должен быть арендатором или пользователем имущества в течение 2 лет по договору аренды по состоянию на дату заключения договора, причем данное пользование должно быть непрерывным. Вплоть до 2018 года данное условие ограничивалось датой вступления закона в силу, то есть арендуемое имущество должно было быть в непрерывном пользовании у арендатора в течение 3 лет до 05.08.2008 г., что искусственно ограничивало преимущественное право предпринимателей на выкуп.
- Предприниматель не должен иметь каких-либо задолженностей, штрафов, пеней или неустоек по оплате аренды на дату заключения договора о купле-продаже недвижимого имущества.
- Имущество, предполагаемое для продажи бизнесмену, не должно быть предназначено для передачи в пользование или владение субъектам МСП, кроме случаев, предусмотренных в ч. 2.1 ст. 9 настоящего закона.
Допустима ли аренда без проведения конкурса
Параграф 17.1 правового акта № 135-ФЗ содержит исчерпывающий перечень вариантов, когда допускается передача муниципальной собственности в аренду без предварительного проведения конкурса.
Список включает следующие случаи:
- Имеют место государственные либо муниципальные преференции, обладающие действием на основании главы 5 ФЗ № 135.
- Конкурс в рамках муниципального контракта уже был проведен ранее. Причем период аренды не должен превышать срок действия соответствующего договора.
- Субъект передается в аренду на срок не более 30 суток в течение полугода. При этом не допускается заключение повторного соглашения после завершения указанного периода.
- Требуется продление уже действующего соглашения, заключенного между муниципалитетом и предприятием.
- Право на аренду предоставляется на основании международного договора РФ, актов Президента РФ, актов Правительства страны, федерального законодательного акта, устанавливающего иной порядок распоряжения объектом, а также специализированных судебных решений.
Вдобавок без проведения конкурса помещение может быть передано в аренду следующим учреждениям и объединениям:
- религиозные организации;
- профсоюзы;
- политические партии;
- общественные фонды;
- адвокатские и нотариальные конторы;
- медицинские и образовательные учреждения;
- отделения связи, почта.
Еще один момент, о котором не стоит забывать – вычисление НДС при аренде. Субъектом здесь выступает фирма-арендатор.
Сумма налога исчисляется путем суммирования стоимости аренды по каждому недвижимому объекту. Счет-фактура должна быть подготовлена в течение 5 дней с момента проведения оплаты. Еще одна обязанность арендатора – передача декларации по НДС в налоговые органы до 20 числа месяца, следующего за налоговым периодом.
Аренда муниципальной собственности – процедура не простая, однако для владельцев малого бизнеса такой вариант наиболее оптимален, потому как расход за использование помещения в этом случае будет несколько ниже, чем, например, при найме объекта у коммерческого лица. К тому же для предпринимателей существует ряд преференций и льгот. Главное, не стоит забывать, что соглашение об аренде любого типа подлежит обязательной фиксации в Росреестре. Только после проведения процедуры договор обретет юридическую силу и объект можно будет эксплуатировать по своему усмотрению.
Если помещение полностью устраивает предпринимателя, а срок аренды подходит к концу, можно договориться о продлении договора. По общему правилу, это также осуществляется через проведение торгов, однако имеются исключения. Так, если организация или лицо-арендатор выполняли свои обязанности, указанные в соглашении, точно, не допускали просрочек по оплате, у них есть право перезаключить договор на новый срок, минуя стадию конкурса. Однако требуется соблюдение нескольких требований:
- новое соглашение должно действовать не менее 3 лет, однако срок может быть уменьшен, если об этом в письменной форме просит арендатор;
- величина ежемесячной арендной платы определяется только после определения рыночной цены самого объекта. Оценка должна полностью соответствовать требованиям законодательства, касающегося данного мероприятия.
Таким образом, реализуется право арендатора на преимущественное заключение соглашения на новый срок.
Кроме того, есть особенное положение, которое действует лишь для тех, кто первый раз вступил в арендные отношения по поводу определенного помещения до июля 2008 года. Они вправе просто продолжать пользоваться муниципальным имуществом после истечения срока договора, в течение неопределенного периода, если арендодатель не протестует против этого.
Суть и выгода аренды муниципальной собственности
Процедура аренды муниципальной собственности заключается в подписании соглашения с муниципалитетом, предметом которого выступает нежилое или иное помещение, передаваемое во временное пользование заинтересованному лицу. Причем в последнее время отмечен активный рост уровня популярности такого способа получения площади для ведения какого-либо вида деятельности.
В большинстве случаев тенденция заключения договора именно с муниципальными властями связана с высокой стабильностью такого рода сделок, а также с особенностями арендной платы, а именно, с более низким ее значением. Отмечено, что аналогичная сделка с той или иной коммерческой организацией влечет за собой намного больше расходов по статье оплаты эксплуатируемой площади. А вот муниципалитет в этом плане более лоялен.
Подобная благожелательность со стороны органов власти связана с тем, что немалая часть местного бюджета формируется именно за счет обретения выручки за сдачу нежилых помещений. Соответственно правительство как на региональном, так и на местном уровне всеми силами старается продвинуть развитие малого бизнеса на более высокую ступень.