Продажа квартиры с прописанным человеком: особенности процедуры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры с прописанным человеком: особенности процедуры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Прекращение регистрации человека без его согласия, даже если это намерение собственника жилья, сложный процесс, требующий оснований. Однако прежде, чем думать, как продать квартиру с прописанными в ней людьми, следует попробовать договориться или даже принудительно снять их с учета. Это упростит сделку с покупателем.

Кого можно выписать из квартиры

Согласно положениям ст. 90 и 91 Жилищного кодекса РФ, можно выделить несколько существенных причин для принудительной выписки людей из собственной квартиры:

• уклонение от уплаты коммунальных платежей;
• запрет на проживание с детьми у родителей, которые были лишены своих прав;
• использование жилья не по назначению;
• существенное ухудшение квартиры, причинение ущерба имуществу.

Указанные основания требуют доказательств, поскольку обычно используются в суде. Однако лучшим вариантом будет избежать разбирательств и договориться с жильцами.

Принудительная выписка

Самый простой вариант – согласовать с несобственником сроки и условия освобождения жилья. Если мирный вариант урегулирования невозможен, собственнику недвижимости приходится обращаться в суд и далее инициировать процесс выписки на основании полученного постановления.

Несмотря на отсутствие законодательного запрета оформлять сделки по договорам, в которых нет указания граждан, зарегистрированных по адресу, в документе купчей рекомендуется указывать пункт, предписывающий всем зарегистрированным жильцам к указанной дате освободить занимаемые метры и сняться с учета.

Но и включение подобного условия в договор не избавляет от риска, так как не всегда выписка допустима.

Если добровольная выписка не состоялась, остается лишь один способ решения проблемы – через подачу заявления в суд. В большинстве ситуаций суд удовлетворяет требования истца и предписывает освободить жилье.

Однако положительный вердикт нуждается в обоснованиях со стороны истца:

• о наличии иного жилья, куда мог бы прописаться человек;
• об отсутствии оплат по ЖКХ;
• создание семьи и проживание по другому адресу;
• переезд на другое место жительство на длительный срок.

Чeм пoмeшaют вpeмeнныe жильцы пoкyпaтeлю квapтиpы

Bpeмeнныe жильцы — этo люди, зapeгиcтpиpoвaнныe в квapтиpe нa oпpeдeлeнный cpoк.

Жильцы, мoгyт пoльзoвaтьcя квapтиpoй, кaк и coбcтвeнник: жить, пpивoдить гocтeй, вpeмeннo зapeгиcтpиpoвaть cвoиx дeтeй.

Бывaeт, чтo вpeмeнныx жильцoв нe ycпeвaют выпиcaть дo cдeлки. B этoм cлyчae нoвoмy влaдeльцy квapтиpы пpиxoдитcя жить c чyжими людьми, пoкa нe зaкoнчитcя cpoк иx peгиcтpaции.

Инoгдa, peгиcтpaция — этo фopмaльнocть. Нaпpимep, бывший coбcтвeнник зapeгиcтpиpoвaл poдcтвeнникoв, чтoбы oни мoгли ycтpoитьcя нa paбoтy или пoлyчить вид нa житeльcтвo.

Бывaeт, чтo нa мoмeнт cдeлки в квapтиpe никтo, кpoмe влaдeльцa, нe пpoживaeт. Нo дaжe в этoм cлyчae вpeмeннo пpoпиcaнныe жильцы имeют пpaвo в любoй мoмeнт пpийти и ocтaтьcя жить в квapтиpe, пoкa нe кoнчитcя cpoк вpeмeннoй peгиcтpaции.

B дoгoвope кyпли-пpoдaжи нeльзя пpoпиcaть ycлoвия o тoм, чтo вpeмeнныe жильцы oбязaны cъexaть пocлe пpoдaжи квapтиpы. Этo нeзaкoннo.

Можно ли продать квартиру с прописанным в ней человеком, несовершеннолетним ребенком / Юридические Советы

Последнее обновление Март 2019

Продать квартиру, в которой прописан человек, теоретически возможно. Запретов на такую сделку нет. Но покупатели часто отсутствие прописки гражданина ставят одним из важных условий сделки. И невыполнение этого условия становится предметом спора покупателя и продавца или вовсе причиной отказа от сделки.

Рассмотрим возможность продажи квартиры с прописанными в ней посторонними людьми.

Существуют определенные граждане, выписать которых Вы не сможете ни при каких обстоятельствах. Даже после продажи и смены собственника они сохранят за собой право пользоваться жилым помещением, в котором зарегистрированы. Ни прежний владелец, ни новый собственник выписать их не в силах.

К таким категориям относятся:

• дети, оставшиеся без родительской опеки;
• граждане, отказавшиеся от приватизации, сохраняют права на квартиру. Если в муниципальном жилье ранее были зарегистрированы два человека. После приватизации один из них стал собственником, а второй написал отказ от приватизации. Выписать второго можно не иначе как по его согласию;
• граждане, которые пользуется квартирой в соответствии с завещанием, либо договором ренты;
• лица — члены жилищного кооператива, внесшие хотя бы часть оплаты, а также члены их семей.

Хоть и сделка возможна, но для покупателя остается большая угроза относительно самостоятельного пользования и распоряжения квартирой, если прописаны:

• несовершеннолетний ребенок. При определенных обстоятельствах после сделки его возможно выселить только через суд и то с большим трудом;
• недееспособные граждане. Жилплощадь, где прописан инвалид, также может быть предметом спором относительно права проживания в ней такого гражданина.

Документы, необходимые для добровольной выписки и выселения без согласия

Добровольная выписка предполагает заявление. Оно включает в себя:

• Название того регистрационного органа.
• Анкетные и паспортные данные заявителя, его контакты.
• Юридический адрес «спорной» жилплощади.
• Адрес альтернативного жилья, в котором прописанный намерен жить.
• Дату и подпись.

К заявлению прилагаются такие документы:

1. Паспорт, ксерокопии разворотов в случае необходимости.
2. Свидетельство о рождении малолетнего ребенка, убывающего вместе с родителями.
3. Лист убытия (статистический лист) в зависимости от того, куда уезжает убывающий – в другой город (регион) России или за рубеж.

Заявление для принудительного выселения отличается от вышеуказанного документа тем, что содержит:

• Анкетные и паспортные данные и истца, и ответчика.
• Обстоятельства, вынудившие владельца квартиры написать заявление, основания для принудительной выписки.
• Требования истца.
• Ссылки на законодательные нормы и регламенты.

К иску прилагаются такие документы (основа для доказательной базы):

1. Копия паспорта.
2. Свидетельство о регистрации недвижимой собственности в Росреестре.
3. Расширенная выписка из домовой книги.
4. Нотариально заверенный договор на покупку жилья.
5. Квитанция об оплате пошлины.

Как продать квартиру, если в ней прописан ребенок

Если в квартире прописан ребенок и его выписка до продажи не предполагается, лучше даже не рассматривать такое предложение. Дело в том, что в некоторых случаях несовершеннолетние дети являются собственниками помещений или имеют в них долю. Для продажи такой квартиры необходимо согласие органа опеки. Согласие же дается только тогда, когда ребенку предоставляется новое помещение не хуже предыдущего. Если бывшие владельцы квартиры этого не сделают, то ребенок остается в проданной квартире в качестве своеобразного бонуса. Вопрос решается просто лишь в том случае, когда дети не являются собственниками, а просто зарегистрированы в квартире: при выписке родителей они просто следуют за ними.

Итак, если вы, несмотря на все препятствия и риски, все же решились на покупку квартиры с прописанным в ней человеком, не забудьте первым делом запросить у продавца расширенную выписку из домовой книги и проверить все данные по ней. Далее обговорите вопрос о скидке на жилплощадь, т. к. если придется подавать в суд заявление о выселении гражданина, прописанного в квартире, вам потребуются дополнительные денежные средства на оплату судебных расходов.

Каков порядок действий нового собственника квартиры, если на ее территории остались прописанные лица?

Идеальным вариантом в данном случае будет договориться с зарегистрированными лицами, чтобы они добровольно прекратили свою регистрацию. Но не всегда они согласны на это. И тогда у собственника возникает настоятельная необходимость их принудительной выписки, которая возможна только в судебном порядке. Делами о прекращении регистрации занимается мировой судья по месту жительства ответчика (в данном случае, место жительства истца и ответчика может совпадать).

Процедура подачи иска стандартна. В пакет документов входит само исковое заявление, копия документа, подтверждающего личность истца, документы о праве собственности на квартиру, выписка из домовой книги с перечнем всех зарегистрированных.

К заявлению могут прилагаться иные документы, которые могут склонить судью к принятию решения в пользу истца. Ведь само обращение в суд отнюдь не гарантирует автоматического удовлетворения иска. Необходимость выписки еще требуется доказать, и основания должны быть существенные, например, наличие у прописанного иного жилья, использование квартиры не по назначению, нарушение санитарных и иных норм, регулирующих совместное проживание, окончание срока аренды и т.д.

ВНИМАНИЕ !!! Все это должно подтверждаться не только документами, но и свидетельскими показаниями.

Подытоживая все вышеизложенное, можно посоветовать покупателям крайне осторожно относится к заключению подобной сделки и несколько раз взвесить «за» и «против» перед приобретением обремененной недвижимости.

Как реализовать жилье, если в нем значится ребенок?

С 2018 года в России упразднили норму, требующую брать разрешение у органов опеки и попечительства, при продаже квартиры с зарегистрированным в ней несовершеннолетним. Для совершения сделки потребуется стандартный пакет документов для купли-продажи.

Однако немногие покупатели готовы приобретать жилье с обременением в виде прописки несовершеннолетнего. Поэтому продавцу стоит заранее позаботиться о смене места регистрации. После выписки ребенка, его законные представители, родители или опекуны, имеют в своем распоряжении всего семь рабочих дней для постановки на учет по новому месту проживания.

Кроме того, действует правило, согласно которому новые условия проживания ребенка не должны быть хуже предыдущих, иначе органы опеки и попечительства могут заявить о нарушении прав несовершеннолетнего и даже аннулировать сделку продажи.

Правовой статус прописанных лиц

На стадии согласования условий сделки покупатель проводит проверку юридической чистоты квартиры. В эту процедуру входит установление официальных и скрытых обременений на жилое помещение. Если зарегистрированный залог на квартиру будет являться официальным обременением, то наличие в квартире прописанных лиц может рассматриваться как скрытое обременение.

Правовой статус прописанных лиц определяется с учетом следующих особенностей:

• временная регистрация по месту пребывания не порождает никаких прав на недвижимость, за исключением возможности пользования жилплощадью на протяжении определенного срока;
• постоянная регистрация по месту жительства дает возможность прописанному гражданину проживать в квартире неограниченный период времени, т.е. порождает возникновение постоянного права пользования.

Наличие временно прописанных лиц не создает сложностей для совершения сделок, так как их регистрация автоматически утрачивает силу по истечении определенного срока.

В отношении граждан, обладающих постоянной пропиской, ситуация намного сложнее. Регистрация по месту жительства граждан, не являющихся собственником квартиры, может возникать в следующих случаях:

1. проживание в квартире после ее приватизации человеком, оформившим отказ от приватизационной сделки в пользу других лиц;
2. постоянное пользование жильем на праве завещательного отказа;
3. члены семьи собственника, не обладающие долей в праве собственности;
4. несовершеннолетние граждане, родившиеся после регистрации права собственности.

Указанные лица имеют право постоянного пользования жилым помещений, которое не может быть прекращено или ограничено в произвольном порядке. Например, для случаев приватизации такое право обусловлено фактом, что отказавшийся гражданин являлся законным нанимателем квартиры.

Помимо этого, собственнику принадлежит право прописать в свое жилье кого угодно, в том числе на постоянной основе. При этом, собственник может отдельного оговаривать условия проживания и пределы права пользования жильем, так как регистрация напрямую не порождает возникновение такого права.

Как выписать из квартиры

По общему правилу снятие с регистрации нежелательных жильцов возможно по двум основаниям:

• добровольно;
• принудительно.

Первый способ предпочтительнее, однако не всегда удается договориться с зарегистрированными гражданами. В большинстве случаев они не намерены покидать проданную квартиру.

В этой ситуации (если они не попадают под категорию лиц, не подлежащих выселению) новому собственнику следует:

1. Написать заявление в суд.
2. Приложить документы, свидетельствующие о его праве собственности (договор купли-продажи, выписка из Росреестра).
3. Предоставить сведения, свидетельствующие о неосновательном и незаконном проживании лиц, зарегистрированных в квартире.
4. Чаще всего суд встает на сторону добросовестного покупателя, процедура выселения происходит принудительно.

Помимо этого, при заключении сделки (если покупатель знает о зарегистрированных в жилом помещении лицах) условиями договора обязанность по выселению может быть возложена на:

• продавца;
• покупателя.

Первый случай наиболее распространенный. Однако наличие такого обязательства вовсе не гарантирует его выполнение. При нарушении условий договора новый владелец квартиры по аналогии может обратиться в суд, где выселение лиц будет произведено принудительно.

Можно ли продать квартиру с прописанными жильцами?

В стандартной схеме купли-продажи продавец берет на себя обязательства освободить жилплощадь в оговоренный срок и обеспечить выписку всех проживающих там лиц. Как правило, на исполнение отводится 14-15 дней, отсчет начинается с момента регистрации перехода прав собственности.

Такое условие прописывается в ДКП. Некоторые продавцы, стремясь повысить привлекательность своей квартиры для покупателей, освобождают ее еще до сделки. На практике не всегда удается добиться взаимопонимания с жильцами, но это не является поводом для отказа от намерений продать объект.

Реализовать квартиру можно даже в случае, если в ней остались прописанные жильцы – важно лишь, чтобы они не имели прав собственности. Жизненные ситуации, заставляющие собственника поступать так, бывают самыми разными. Чаще всего это сложные отношения с соседями или собственными домочадцами – когда нет сил терпеть ссоры и прочие неудобства, остается только поменять место жительства. Являясь единоличным собственником жилья, испрашивать разрешения у прописанных на жилплощади людей нет необходимости. В соответствии со ст.292 ГК РФ, они имеют ограниченный объем правомочий – в случае перехода прав собственности третьему лицу, они автоматически теряют возможность пользоваться жильем.

Вторая частая причина – прописанное в квартире лицо давно в ней не проживает, и найти его не представляется возможным. Процесс признания человека без вести пропавшим требует обращения в суд и предоставления доказательств – на это у владельца жилья часто просто не хватает времени.

Может сложиться ситуация, когда прописку жильцам нужно по каким-либо причинам сохранить на некоторое время, а затем они обещают выписаться – часто такое условие выдвигается при встречной покупке жилья.

До момента приобретения прав на новую недвижимость, продавцу и членам его семьи нужно где-то жить.

Точно предсказать сроки выписки в данном случае сложно, что приводит к некоторым неудобствам – приходится договариваться.

Какими правами на жилое помещение обладают лица с постоянной или временной регистрацией?

В нормативно-правовых документах предусмотрено два вида регистрации в жилом помещении – постоянная и временная. Осуществление регистрации кого-либо в квартире возможно только с согласия ее собственника. Если таких собственников несколько, то согласие на регистрацию должно быть получено от каждого из них.

Круг прав прописанного не собственника значительно уже, чем у титульного владельца квартиры. Например, любые сделки лицо, просто зарегистрированное в квартире, но не являющееся ее собственником, заключать не может. При заключении соглашения по купле-продаже квартиры не собственником последствия этой сделки ничтожны.

Зарегистрированные в жилом помещении лица, вместе с собственником пользуются этой недвижимостью. При этом они проявляют должную заботу о поддержании квартиры в надлежащем состоянии. Обязанности по оплате коммунальных платежей и взносов за капитальный ремонт полностью возложены законодательством на собственника.

Поскольку квартиры бывают приватизированные и муниципальные, постольку разнятся права прописанных лиц. В муниципальном жилье они чуть шире. Например, при желании нанимателя по договору социального найма жилого помещения поселить и зарегистрировать еще одного человека, он должен заручиться согласием всех иных зарегистрированных лиц. При этом самостоятельно прописать других лиц просто зарегистрированные, не являющиеся нанимателем по договору социального найма, не могут. Исключением из этого правила являются дети прописанного лица. Соответственно, и выписка лица по договору социального найма чуть сложнее, чем при приватизации. Наконец, муниципальное жилое помещение может быть приватизировано и на него установится долевой режим собственности.

ВАЖНО !!! Из приватизированного жилья вполне можно выписать нежелательного прописанного, особенно, если семейные отношения уже прекратились, например, супруги развелись.

Особой защите со стороны государства подвергаются права несовершеннолетних прописанных лиц. Процедура выписки несовершеннолетнего будет проходить под контролем органов опеки и попечительства. И очень часто они не дают согласия на выписку несовершеннолетнего.

На что покупателю обращать внимание при заключении договора купли-продажи при наличии обременений?

Сделка по купле-продаже квартиры с прописанными в ней лицами аналогична соглашению об отчуждении юридически «чистой» квартиры. Все те же условия: личные данные участников сделки, описание объекта договора (квартиры с приложением плана и прочей документации), цена, срок передачи и т.д. Но есть нюанс касательно как раз прописанных граждан. Зарегистрированные либо должны быть перечислены в основном договоре купли-продажи (с указанием сроков освобождения жилого помещения), либо возможно заключение предварительного соглашения. В предварительном соглашении также прописываются все зарегистрированные лица и порядок прекращения их регистрации на данной жилплощади. Обязанности по их выписке возлагаются на продавца. Образец и самого договора, и предварительного соглашения можно найти на юридических сайтах.

Кого можно выписать из квартиры?

Если человек имеет временную регистрацию в проданной квартире, не составит никакой проблемы его выписать. Или просто подождать, пока регистрация такого плана утратит свою силу. Чаще всего регистрируются на несколько месяцев или, максимум, один год. Обычно проще дождаться окончания срока действия такой временной прописки, чем пытаться насильно выселить человека (при условии, что он лишь прописан, но в квартире не проживает).

С постоянной регистрацией все несколько сложнее и нередко паспортный стол, чтобы не брать на себя лишние обязательства и возможные проблемы с ними связанные, отказывается снимать людей с регистрации только по заявлению нового владельца. Приходится обращаться в суд. На практике, почти все решения принимаются в пользу собственника.

Иногда суд может выставить дополнительные условия. Например, дать конкретный срок, в течение которого прописанные лица обязаны выписаться.

Если с прописанным лицом не удается связаться и, несмотря на прописку, человек не проживает в квартире, можно собрать доказательства того, что он действительно тут не живет и выписать человека в судебном порядке.

Похожие записи:

• Как гражданам Белоруссии получить вид на жительство в РФ
• Как получить алименты от государства: пошаговая инструкция
• Как оформить социальную карту жителя Московской области в 2022 году