Договор аренды земельного участка

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Для начала обозначим основные типы участков. Они могут относиться к промышленности, к обороне и безопасности, к связи и радиовещанию, а также к населенным пунктам, иметь сельскохозяйственное назначение.

Правила составления договора аренды земельного участка

Договор аренды земли включает в себя перечень обязательных условий, подлежащих отражению в основном тексте, а также дополнительных, на усмотрение обеих сторон. Документ не будет считаться действительным без отражения обязательных условий. Любой суд сможет признать его ничтожным или недействительным.

К основным условиям договора аренды земли относят:

• Предмет договора. Передача в аренду земельного участка, указание его местоположения, технических данных, кадастрового номера.
• Цена аренды. Может быть назначена в фиксированной сумме или процентах с продажи выращенных на земле продуктов.
• Реквизиты сторон. Если договор заключается между физлицами, необходимо указать их ФИО, паспортные данные и прописку. Между юридическими лицами – полное наименование организации, юридический адрес, регистрационные данные.
• Срок действия. Договор может быть составлен на краткосрочной или долгосрочной основе. Однако, максимальный срок аренды не может превысить 50 лет.
• Цель использования земли. Участок имеет свое целевое назначение, которое также необходимо отразить в договоре.
• Права и обязанности сторон. Пользователь земли должен своевременно вносить арендную плату. Владелец участка – не препятствовать использованию земли.
• Ответственность сторон. Каждая из сторон сделки должна знать, что будет за неисполнение ею взятых на себя обязанностей.

Договор должен быть подписан обеими сторонами, иначе он не будет считаться заключенным. В основных пунктах документа также возможно указание начала срока его действия. В противном случае, договор вступит в законную силу сразу же после подписания.
Новый образец договора 2023 между юридическим и физическим лицом можно скачать по ссылке ниже, заполнить его от руки или в печатном виде.

Когда договор может быть расторгнут

Формат соглашения может не предусматривать варианты прекращения договорных обязательств. Но его можно расторгнуть, в случае:

• Окончания срока действия договорных правоотношений;
• Сообщив о своем намерении за три месяца до желаемой даты.

Прекратить правоотношения можно в следующих ситуациях:

1. Нарушены правила пользования участком. Если период действия договора составляет более пяти лет, то аннулирование возможно только в судебном порядке;
2. Наймодателем затягивается процедура передачи территории в собственность арендатора;
3. Выявлены недостатки участка, о которых не было сказано ранее;
4. На землю претендуют третьи лица, не принимающие участие в подписании соглашения;
5. Нарушается график освоения площади;
6. Нанимателю не переданы документы, необходимые для пользования участком;
7. Нарушаются сроки внесения арендной платы;
8. Действия нового владельца ухудшает качества земельного ресурса.

Перед заключением соглашения необходимо знать следующие моменты:

• Объектом арендных правоотношений выступает земельная площадь, имеющая индивидуальные характеристики, по которым она может быть идентифицирована. В их качестве выступают сведения о площади, месте расположения, номеру и другое;
• В договоре устанавливается способ использования участка и менять его уже нельзя. Например, нельзя использовать землю, выделенную для строительства личного дома, в коммерческих целях;
• В документе должен быть определен механизм внесения взносов и их величина;
• В обязанности временного пользователя входит сохранение объекта в надлежащем виде.

Сроки аренды земель СНХ

Согласно ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. договор аренды участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности, может заключаться на срок от 3 до 49 лет. То есть, стороны имеют право установить любой срок, не выходящий за означенные пределы.

Максимальный срок аренды земель СНХ сокращается до 3 лет в тех случаях, когда они используются для выпаса скотины и сенокошения.

В случае, когда срок аренды не указан, он считается бессрочным. Однако по истечении 49 лет сторонам придется заключить соглашение о пролонгации, в противном случае документ утратит юридическую силу. Арендатор будет иметь преимущественное право, если он использовал земли по прямому назначению и выполнял все условия, указанные в договоре.

Как и кому выплачивать арендную плату за земельные паи?

Земельный пай является недвижимостью и на него необходимо оформить собственность. Тогда владелец участка получит возможность распоряжаться им свободно и извлекать прибыль. Как правило, распоряжение участком заключается в передаче его в аренду крупным землепользователям.

Соответственно, сторонами в правоотношениях являются частный собственник территории и ее арендатор. Такая форма отношений означает необходимость заключения между сторонами договора об аренде. Следовательно, пользователь должен будет перечислять плату владельцу за обработку его территории.

Таким образом, арендатор должен регулярно производить выплаты арендной платы за территорию, которую он использует. Данная процедура происходит в соответствии с положениями заключенного между сторонами договора. В нем отражается порядок выплаты и ее размер.

При этом выплата может осуществляться в денежном эквиваленте или же в натуральном выражении, то есть в получении сельскохозяйственной продукции.

Порядок передачи земли

Территория, указываемая в договоре, может являться государственной или частной собственностью. Ст. 24 ЗК РФ перечисляет все ситуации, при которых заключаются договора безвозмездного срочного пользования:

1. Частные собственники отдают в пользование свои земли другим гражданам или организациям.
2. Государственная собственность уступается муниципальным органам не для целей строительства на срок до 12 месяцев.
3. Земля из собственности промышленных предприятий, лесничеств, охотхозяйств, транспортной отрасли.
4. Муниципальные или государственные органы передают землю компаниям, подписавшим госконтракт на строительство, финансируемое из местного или федерального бюджета.
5. Государственные или муниципальные земли передаются жилищно-строительным кооперативам.
6. Государственные или муниципальные земли оформляются под застройку религиозным и благотворительным организациям.
7. Государственные или муниципальные лесные участки передаются частным лицам.

Каждый из перечисленных случаев имеет свои особенности, которые отражаются в условиях договора.

Обязанности лиц, получивших земельный участок в безвозмездное пользование

Немаловажным пунктом договора является ответственность сторон. Это в большей степени связано с возмещением убытков получателем земель в связи неправомерным использованием участка.

К обстоятельствам, доказывающим вину ссудополучателя относятся:

• использование земель по назначению, противоречащему условиям договора или требованиям закона (при отсутствии отдельного указания на целевое использование в договоре);
• пользователь не предпринял никаких действий для предотвращения порчи имущества;
• осуществлялась передача прав на пользование участком третьим лицам без согласия собственника имущества.

К обязательствам получателя земельного надела на условиях безвозмездного использования относятся:

• соблюдать целевой характер пользования участком;
• без согласия собственника не инициировать передачу прав на пользование участком третьим лицам;
• соблюдать требования по уходу за полученным имуществом;
• предотвращать нарушения экологических и санитарно-эпидемиологических норм при использовании земель;
• соблюдать нормативы, установленные при межевании участка;
• исполнять условия договора и требования действующих законов.

Законодательная основа

Данная возможность регулируется такими законами и статьями:

• Земельный кодекс: статьи 39, 28, 22;
• Гражданский Кодекс: статьи 620, 621;
• Федеральные Законы: 171 (23.06.14), 334 (03.07.16), 582 (16.07.09).

Исходя из этого, стоит выделить важные нюансы:

• Месячная аренда будет определена арендным договором;
• Взяв землю на срок более пяти лет вы имеете полное право передать ее в пользование другому человеку. Согласие арендодателя не требуется, но уведомить нужно в обязательном порядке;
• Договор может быть расторгнут досрочно как арендатором так и арендодателем при невыполнении обязательств, изъятии из оборота и других случаев;
• После истечения 49 лет человек, который использовал надел по всем правилам, имеет преимущественное право на продление срока аренды. В случае отказа можно обращаться в судебное учреждение.

Согласно ч.8 ст.39.8, участок, принадлежащий муниципалитету или государству, может передаваться максимум на 49 лет для различных целей (размещения линейных объектов, ведения сельского хозяйства, собственнику здания и сооружения). Почему-то законодатель определил именно такой срок – 49 лет. Для сравнения, в соседней Беларуси он больше – 99 лет, в Украине – 50 лет.

Недостатки аренды участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности

При таком большом количестве плюсов возникает вопрос: а есть ли минусы? Они действительно существуют. Во-первых, сама ст.39.1 «Земельного кодекса» сформулирована так, что вызывает много вопросов. В ней много оговорок, разобраться в которых вне конкретной ситуации нелегко. Во-вторых, Кодекс содержит пространство для злоупотреблений и коррупции.

Например, участок может предоставляться как в собственность бесплатно, бессрочное пользование, так и в аренду. Формат сотрудничества определяет местный орган. И, думается, одним людям будут хорошие условия, а другим – похуже. В ст.39.6 Кодекса перечислены ситуации, когда участок предоставляется в аренду с торгов или без них. И здесь в число игроков, вольных распоряжаться ресурсами, помимо местной власти вступают Президент и Правительство.

Именно отсутствие бесспорного и логичного алгоритма выделения земли – главный недостаток сотрудничества. Кроме того, арендатор имеет низкую защиту перед возможным изъятием собственности.

В общем, принимая землю в аренду, нужно очень внимательно вычитать договор, а в дальнейшем – не терять времени при регистрации возведённой недвижимости. И надеяться на то, что кусок земли не станет нужнее другому человеку (юридическому лицу).

Обратите внимание! При нецелевом использовании предмета аренды, договор может быть расторгнут досрочно. Поэтому если решается вопрос об изъятии участка, стоит быть кристально чистым в его использовании. Иначе можно остаться без компенсации.

Возможность субаренды

Субаренда – процесс, когда арендатор передает земельный участок третьему лицу. В ст. 22 Земельного Кодекса РФ сказано, что субарендатором является любое лицо, ставшее приемником прав и обязанностей арендатора в пределах действия срока договора аренды.

С точки зрения законодательства необходимо не только уведомить арендодателя надлежащим способом, но и заручиться его согласием. Нередко такая схема используется хозяйствующими субъектами, зарабатывающими на разнице между выплатами субарендатора и стоимостью аренды.

Инициатором сделки выступает арендатор, повторно сдающий надел предприятию или частному лицу. Чтобы оформить договор, потребуются документы:

• оригинал договора аренды земельного участка;
• подтверждение, что земля имеет сельскохозяйственное назначение;
• при длительной аренде – свидетельство о регистрации договора в Росреестре.

Как составить договор аренды земельного участка

В соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса РФ, договор аренды земельного участка оформляется в простой письменной форме.

Алгоритм его составления таков:

• пропишите наименование документа: договор аренды земельного участка. Обозначьте информацию о месте и дате совершения сделки;
• во вступительной части отразите данные о сторонах сделки – арендодателе и арендаторе. Если земля передается в аренду юридическим лицом, укажите точное название организации и данные об уполномоченном представителе, который заключает договор;
• далее обозначьте предмет договора – конкретное землевладение. Зафиксируйте точное место расположения, уникальный номер по кадастру и параметры недвижимости. Обозначьте категорию земель, к которой отнесен участок, а также его целевое использование. При наличии на данном участке построек, они тоже должны быть отражены в документе. Здесь же пропишите данные о свидетельстве, согласно которому собственник земли получил право распоряжаться ей. Примерно это должно выглядеть так: участок находится по адресу Хабаровский край, Нанайский район, село Троицкое, улица Средняя, участок № 5, площадью 30 га, с кадастровым номером 45:12:0415001:1114. Категория земель – земли поселений, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства;
• в тексте соглашения пропишите сведения о сроке аренды землевладения. Согласно статье 39.8 Земельного кодекса РФ, он должен отвечать требованиям об установленном сроке целевого землепользования. К примеру, земли, отведенные под жилую застройку, передаются на срок до 20 лет, сельскохозяйственные участки – до 49 лет, территории для выпаса скота – максимум на 3 года;
• отразите, в каком размере будет взиматься арендная плата. Ее сумма определяется с учетом целевого землепользования. Также зафиксируйте, каким способом и в какие сроки будут передаваться деньги;
• определите перечень прав и обязанностей участников сделки. Арендодатель должен передать участок и не создавать препятствий в его эксплуатации. Арендатор должен осуществлять распоряжение полученным имуществом лишь согласно целевому назначению, а также своевременно оплачивать аренду;
• обозначьте, что землевладение будет передано после того, как стороны подпишут передаточный акт.

Особенности составления договора аренды земли между физ.лицами

Процедура оформления арендных правоотношений граждан практически одинакова с заключением простого договора об аренде.

Однако при этом у соглашения существуют некоторые нюансы:

• в нем должна быть прописана информация о сторонах (полные имена, адреса, данные паспортов);
• если земельный участок представляется в аренду меньше, чем на один год, регистрировать такой договор нет необходимости. Сделка считается заключенной в момент подписания соглашения;
• если участок передается в субаренду, а объект находится в частной собственности, это возможно лишь при наличии согласия собственника;
• сроки аренды не зависят от того, какова категория данного участка.
• в текст документа вносятся паспортные данные и ФИО участников сделки.

Не истек срок действия договора аренды.

Для продления важно, чтобы срок действия договора не истек.

Если срок договора аренды уже истек, то подавать заявление о продлении нет смысла.

Другими словами, продлить аренду, по которой срок действия договора истек, не получится.

Обратите внимание, что данный фактор имеет значение только на момент подачи заявления.

Для ясности рассмотрим пример.

Допустим, срок действия договора истекает 31 марта.

Заявление о продлении подано 30 марта.

В этом случае, отказать в продлении не могут, потому что на момент обращения срок действия договора еще не истек.

Так же важно, чтобы на момент обращения, в суде не было иска о расторжении договора аренды.

Иными словами, администрация не должна успеть обратиться в иском о расторжении аренды.

Второе условие.

Субъекты договора: договор аренды участка земли между физическими лицами и с участием юридических лиц

ГК РФ не предусматривает на данный момент каких-либо специальных требований к лицу, фигурирующему в сделке как арендатор. Но ЗК РФ в ст. 22 определяет, что лицам, не имеющим гражданства, или лицам с иностранным гражданством могут быть предоставлены участки на праве аренды, за исключением ситуаций, предусмотренных ЗК РФ.

Арендодателем может выступать любое лицо — как юридическое, так и физическое. Главное требование состоит в том, что сдавать в аренду недвижимость может только ее собственник (ст. 608 ГК РФ). Также в качестве арендодателя может выступать лицо, наделенное таким правом законом или собственником (например, по доверенности).

Главным отличием договора с участием юридического лица (в роли как арендатора, так и арендодателя) является необходимость заключения договора в письменном виде, даже если он будет краткосрочным (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

Полные наименования сторон указываются в преамбуле договора (далее по тексту возможны сокращенные названия). Для физического лица необходимо указать данные паспорта. Представитель юрлица предъявляет доверенность, номер и дата оформления которой тоже должны быть указаны в договоре. Если представитель со стороны организации имеет право действовать без доверенности, нужно зафиксировать наименование и реквизиты документа, на основании которых он осуществляет действия.

Правильное оформление соглашения

Составление договора аренды на часть участка практически ничем не отличается от формирования такого же документа на всю территорию. Разница будет в названии: Договор аренды земельной доли. В преамбуле документа указываются лица, между которыми заключается соглашение.

В разделе Предмет договора дается точная характеристика доли с указанием нового временного свидетельства на право собственности, а также номера выделенной части, занесенной в кадастр. Устанавливается размер, сроки и периодичность арендной платы.

Обратите внимание! Указываются основные функции и обязанности сторон. Фиксируется необходимость целевого использования земли, ответственность за это лиц, заключающих соглашение.

В документе оговариваются условия досрочного расторжения.

В завершающем разделе заносятся все реквизиты сторон, ставятся подписи и дата оформления. В документе обязательно указывается прилагаемый к нему план доли надела, который является его неотъемлемой частью. Договор оформляется в двух экземплярах.

• Скачать бланк договора аренды части земельного участка
• Скачать образец договора аренды части земельного участка

К дополнительным соглашениям по договору аренды, особенно при длительных сроках аренды земельных участком, могут относиться и права арендатора на переуступку права пользования землей, или субаренду.

Под субарендой понимаются правоотношения между арендатором и третьим лицом, в ходе которых арендатор производит уступку своих арендаторских прав другому лицу.

Право на субаренду может возникнуть у арендатора и в том случае, если договор не содержит запрета на переуступку аренды.

При заключении договора субаренды арендатор обязан известить об этом собственника земельного участка. Само соглашение о субаренде практически повторяет договор аренды, но с измененным составом участников. Арендодателем становится арендатор, а субарендатором – третье лицо. С момента подписания соглашения арендная плата собственнику земли выплачивается субарендатором. Она не может быть выше, чем установленная в первоначальном договоре. Это обозначает, что арендатор не сможет получать какую-либо прибыль от субаренды.

Соглашение о переуступке также подлежит регистрации в ЕГРН.

Похожие записи:

• Выплаты при рождении ребенка в 2022 году
• С 2023 года выплаты по уходу за ребенком выплачиваются до 1,5 лет
• Принцип работы антимагнитной пломбы для водяных счетчиков