Правовая экспертиза недвижимости
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правовая экспертиза недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Процедура оценки загородного дома состоит из ряда этапов. Владелец жилья оговаривает условия сотрудничества с оценщиком, устанавливает сроки для проведения экспертизы. Оформляется соответствующее соглашение.
Когда процедура необходима
Необходимость оценки стоимости дома может возникнуть во многих случаях. Например:
- При расчете налогов и пошлин, которые вы должны заплатить;
- Для оформления его в залог по кредиту или ипотеке;
- Если вам нужно ввести недвижимость в уставной капитал юридического лица;
- Если на дом наложен имущественный арест;
- При необходимости раздела имущества и связанных с этим спорах;
- Если вам нужно получить страховку;
- Если строительство дома не завершено;
- Если вам нужно учесть дом в инвестиционном проекте.
По результатам аналитических действий по оценке частного дома с земельным участком, сотрудник компании составляет подробный технический отчёт. Документация оформляется на бланке установленного образца, содержит следующие важные сведения:
- Информация о компании-оценщике.
- Сведения о заявителе, владельце рассматриваемого объекта недвижимости.
- Адрес расположения земельного участка, либо географические координаты точки, которая находится в его границах.
- Официальные кадастровые номера каждого рассматриваемого объекта загородной недвижимости.
- Подробное описание технико-экономических показателей и архитектурно-планировочных решений. В данном пункте указывается тип здания, конструкции стен, перекрытий, кровли, а также общая площадь, этажность и другие сведения.
- Расчёт рыночной цены по результатам анализа.
- Определение средней удельной стоимость за квадратный метр.
- При необходимости, также указывается ликвидационная цена объекта для банка или для суда.
После составления отчёта с указанием конечной рыночной стоимости, оценщик принимает на себя ответственность за объективность переданной информации. Документ утверждается его личной подписью, а также синей печатью организации.
К отчету прилагаются заверенные дубликаты официальных бумаг на объекты недвижимости, а также фотографии, распечатанные после визуального обследования индивидуального жилого дома.
Ипотека на дом без первоначального взноса
Добиться оформления ипотечного кредита без внесения первоначального взноса невозможно – вложение собственных денежных средств или хотя бы маткапитала здесь обязательно.
По статистике банков, не вносившие изначально своих денег заемщики чаще других позволяют себе просрочку или полное прекращение погашения кредита, поскольку обращаясь за ипотекой переоценили свои финансовые возможности.
Другая, более практичная причина – дешевизна залоговой недвижимости в сравнении с необремененными залогом вариантами по рынку, минимум на 10-15%. Если заемщик прекратит выплаты, то банку придется реализовывать дом с молотка, предварительно добившись этой возможности в суде.
Поэтому банк заранее предусматривает компенсацию по возможным судебным издержкам и организации продажи недвижимого залога. Это и есть 10% минимум первоначального взноса от суммы, требующейся заемщику ипотеки.
Можно ли продать дом по военной ипотеке
Чтобы оформить договор купли-продажи части или целого дома, приобретенного по непогашенной военной ипотеке, нужно вернуть остаток долга банку и сумму, которая была выделена на его покупку из государственного бюджета. При этом военнослужащий должен отслужить не менее 20 лет. Денежные средства возвращаются на специальный счет участника программы НИС. Они могут быть использованы повторно при условии, что военнослужащий не достиг еще возраста старше 42 лет.
Для того чтобы продать дом, находящийся в военной ипотеке, стоит выполнить следующие действия:
-
Обратиться в банк и ФГКУ «Росвоенипотека» с оповещением о досрочном погашении займа с целью реализации недвижимости.
-
Подать заявку на оформление свидетельства участника программы накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих.
-
Получить расчет остатка долга по займу в банке.
-
Пройти процедуру снятия обременения с дома.
-
Зарегистрировать право собственности в ЕГРН.
ПРОВЕРКА ПОЛНОМОЧИЙ Государственные и муниципальные унитарные предприятия
Статьей 3 Федерального закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ (в ред. от 8 декабря 2003 г., далее — Закон «Об унитарных предприятиях») установлена специальная правоспособность унитарного предприятия. Оно может иметь гражданские права, соответствующие предмету и целям его деятельности, предусмотренным в уставе этого унитарного предприятия, и нести связанные с этой деятельностью обязанности.
В соответствии с п. 18 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 унитарные предприятия не вправе совершать сделки, противоречащие целям и предмету их деятельности, определенным законом или иными правовыми актами. Такие сделки являются ничтожными на основании ст. 168 ГК РФ.
Что влияет на оценку недвижимости?
Кроме перечисленных в разделе о методах оценки факторах, на итоговую стоимость влияет еще несколько параметров, которые учитывает грамотный эксперт:
- Во внимание берется престижность района и экологическое состояние – если квартира рядом с промышленной зоной, то стоимость будет ниже.
- Если же рядом с квартирой много школ, детсадов, поликлиник и других важных социальных объектов, стоимость повысится.
- Важно не только состояние отделки квартиры, но и состояние подъезда и общих перегородок. Грубо говоря, квартира с евроремонтом в разваливающемся доме не будет оценена дорого.
- Берется в расчет и наличие двора – обустроенная для отдыха территория ценится выше, чем «пятачок» на десять машин.
Напомним, сама квартиры оценивается по:
- Площади;
- Количеству комнат;
- Общему состоянию – отделка, перекрытия, планировка;
- Наличие или отсутствие дефектов в ремонте;
- Этаж – первый или последний дешевле.
Еще один возможный сюрприз — покупка земельного участка с неузаконенными постройками. Бывают ситуации, когда у продавца оформлено право собственности только на земельный участок, а расположенные на нем жилой дом и хозяйственные постройки не оформлены, привела пример руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры».
«С точки зрения приобретения права собственности здесь нет проблемы, поскольку постройки стоят на земельном участке и приобретаются покупателем. Однако проблемы могут возникнуть, когда покупатель решит зарегистрировать свое право собственности на них, что необходимо, к примеру, для подключения газа», — предупредила юрист.
На этом этапе новый собственник как раз может обнаружить, что дом возведен с существенными нарушениями. Например, частично расположен на чужой земле, что препятствует постановке его на кадастровый учет и регистрации права собственности. Чтобы этого избежать, желательно покупать уже оформленные объекты.
Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством
Ипoтeкa нa дoм c зeмeльным yчacткoм
3aгopoдный дoм нepaзpывнo cвязaн c зeмeльным yчacткoм, нa кoтopoм oн pacпoлoжeн. B cвязи c этoм, кoгдa пpиoбpeтaeтcя дoм, пoкyпaтeлю нyжнo пoлyчить и пpaвa нa зeмлю. И знaчит бaнк дoлжeн пpoвepить нe oдин oбъeкт нeдвижимocти, a двa – дoм и зeмлю.
Ocлoжняeтcя пpoцeдypa тeм, чтo зeмля нe вceгдa oфopмлeнa в coбcтвeннocть пpoдaвцa. Oнa мoжeт быть в apeндe, пoжизнeннoм нacлeдyeмoм влaдeнии, пocтoяннoм бeccpoчнoм пoльзoвaнии. Bce этo дeлaeт пpoцecc пepeoфopмлeния cлoжным дoлгим и нe вceгдa ycпeшным – инoгдa нeпpaвильнo oфopмлeнныe пpaвa пpoдaвцa cтaнoвятcя нeпpeoдoлимым пpeпятcтвиeм для зaключeния cдeлки.
B нeкoтopыx cлyчaяx кoттeджный пoceлoк cтpoитcя нa oбщeй зeмлe бeз выдeлeния oтдeльныx yчacткoв пoд кaждый дoм. Ecли зeмeльный yчacтoк нaxoдитcя в oбщeй дoлeвoй coбcтвeннocти вcex coбcтвeнникoв пoceлкa, бaнк вpяд ли дacт oдoбpeниe нa пoкyпкy тaкoгo вapиaнтa. Дeлo в тoм, чтo ecли пpидeтcя пpoдaвaть oбъeкт, чтoбы вepнyть oдoлжeнныe дeньги, пpидeтcя пoлyчaть coглacиe нa пpoдaжy oт ocтaльныx cocoбcтвeнникoв и peшaть мaccy дpyгиx cлoжныx вoпpocoв.
Ecть eщe oдин нюaнc – кyпить дoм c yчacткoм в кpeдит cлoжнo, нo вce-тaки пpoщe, чeм пoлyчить ипoтeкy нa пycтoй зeмeльный yчacтoк для пocлeдyющeгo cтpoитeльcтвa. B тex cлyчaяx, кoгдa бaнки вce-тaки выдaют кpeдит нa пoкyпкy гoлoй зeмли, oбязaтeльнo фикcиpyeтcя нaмepeниe пocтpoить нa yчacткe жилoй дoм. Нo в цeлoм ипoтeкa нa yчacтoк впoлнe peaльнa.
Нa пpoцecc oфopмлeния бyдeт влиять и cтaтyc cтpoeния: жилoe или нeжилoe. Нaпpимep, y Cбepбaнкa ecть oтдeльныe виды кpeдитoв – нa жилoй дoм и нa дaчy или кoттeдж, кoтopыe oтнocятcя к пoмeщeниям, нe пpeднaзнaчeнным для пocтoяннoгo пpoживaния. Ипoтeкa нa дaчy oфopмляeтcя пo oтдeльнoй пpoгpaммe – paзличиe бyдeт нe тoлькo в ycлoвияx, нo и в пaкeтe дoкyмeнтoв, пpeдocтaвляeмыx для пpoвepки, a тaкжe в тpeбoвaнияx к зaeмщикaм. Ипoтeкa нa cтpoитeльcтвo зaгopoднoгo дoмa oтличaeтcя тeм, чтo пpидeтcя coглacoвывaть c бaнкoм выбop cтpoитeльнoй кoмпaнии и cмeтy.
Обязательна ли процедура для заемщика?
Кредитная организация обязывает проводить процедуру оценки недвижимости для ипотеки, чтобы не только убедиться в фактической стоимости жилья, но и удостовериться в правдивости характеристик кредитованного объекта. В ипотечных договорах Сбербанка тоже присутствует такой пункт в обязательствах заемщика.
Недвижимость, приобретенная в ипотеку, находится в залоге у банка. Банк может использовать имущество заемщика в случае задолженности, продав его и вернув деньги. Реально оценить рыночную стоимость имущества, чтобы понимать сумму залогового обеспечения, можно только проведя его оценку.
Более детально об особенностях проведения оценки квартиры при оформлении ее в ипотеку, для чего она нужна и можно ли без нее , можно узнать в этом материале.
Юридический департамент Компании ТИТУЛ — Услуги
Правовая экспертиза защищает от открытого мошенничества и позволяет избежать последствий юридически неграмотных действий.
Кто-то при сделках с недвижимостью считает присутствие юриста лишней тратой денег. Мнение сформировалось из-за ошибочного понимания такого понятия, как правовая экспертиза, под которой подразумевается далеко не только проверка документов на подлинность.
На самом деле процедура гораздо более объёмна и учитывает все возможные моменты и риски для гарантии вашего спокойствия. Специалисты подвергают тотальной проверке:
- правовую историю объекта недвижимости;
- законность сделки;
- юридическую силу и действительность документов, подтверждающих право собственности;
- при необходимости – разработку антирисковых мер.
В конце независимой экспертизы наш специалист выдаёт отчёт и выдвигает вердикт: покупать ли квартиру или лучше воздержаться от сомнительной сделки.
Заключение – коротко о главном
Зная о том, какие документы проверять перед покупкой земельного участка, можно обезопасить себя и сохранить свои собственные сбережения. Мошенники охотно пользуются неграмотностью потенциальных покупателей и часто продают наделы с обременением. Они ограничивают права нового собственника и не позволяют ему распоряжаться купленным участком по своему рассмотрению. Чтобы не попасть в такую ситуацию, необходимо для проверки документов нанимать опытного юриста или подыскивать подходящую недвижимость при помощи риелторского агентства с безупречной репутацией на рынке. Сэкономить на их услугах может тот, кто повышает свою правовую грамотность и заранее изучает вопрос о том, какие документы нужно проверить перед покупкой загородной земли.
|
Еще немного внимания! Напишите в комментариях – как думаете, трудно ли составить и послать запрос в ЕГРН. Еще, скажите, есть ли среди ваших знакомых хоть один человек, который пострадал и потерял все свои сбережения после приобретения земельного участка с обременением. |
Все ли в порядке с документами?
Представители банка проверяют пакет документов с целью выявить наличие обременений. У продавца должна быть кадастровая справка, подтверждающая, что на дом не наложен арест, что нет выписанных родственников, которые могли бы впоследствии претендовать на жильё.
Неприятный момент заключается в том, что домовладелец может и не знать об имеющихся обременениях. Такое случается, когда, например, ранее по поводу дома возникал судебный спор, предусматривающий временный арест. Спор был выигран и дом остался за продавцом, но арест до сих пор не снят. Либо имеются родственники, о которых домовладелец даже не подозревает.
При продаже дома без привлечения заёмных средств, кадастровая справка необязательна, хотя покупатель и может её потребовать. Но в любом случае, если обременения «всплывут» после продажи, это грозит расторжением договора. То есть проблема обременения актуальна для всех вариантов продажи недвижимости.
Дома обычно продают вместе с земельным участком, поэтому необходимо подготовить документы, подтверждающие право собственности на землю. В документах должны быть указаны действительные границы участка, определённые в ходе межевания. Все бумаги досконально проверяются банком, но честному продавцу эта процедура ничем не грозит.