Текущий и капитальный ремонт здания: отличия, порядок проведения
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Текущий и капитальный ремонт здания: отличия, порядок проведения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Текущий ремонт предназначен для поддержания возможности эффективной эксплуатации здания или иного объекта с момента завершения его строительства (капитального ремонта) до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию) (п. 4.1 Положения 58-88 (р)). В состав такого ремонта включаются все виды штукатурно-малярных работ, замена отдельных участков покрытия полов, а также смена, восстановление отдельных элементов, частичная замена оконных, дверных витражных или витринных заполнений (деревянных, металлических и др.) (Приложение 7 к Положению 58-88 (р)).
Различия между двумя видами работ
Основные отличия текущего ремонта от капитального:
- замена кровли не более чем на 50 %;
- замена инженерных или иных конструкций — не больше 15 % от всего объема МКД;
- периодичность — не реже 1 раза в год;
- сравнительно небольшая стоимость;
- отсутствие радикальных изменений.
К основным видам текущего ремонта МКД относят:
- укрепление и ремонт части фундамента, устройство или восстановление отмостки;
- ремонт стропил, ремонт водостоков, замена или укрепление части кровли;
- окраска фасада, ремонт стыков, устранение деформаций;
- ремонт текущих повреждений лифтового оборудования;
- замена отдельных конструкций окон и дверей, ремонт доводчиков, замена остекления;
- частичный ремонт или замена инженерных коммуникаций (труб и батарей отопления, систем водоотведения и подачи воды, электропроводки, газового оборудования).
На придомовой территории в процессе текущего ремонта будут восстановлены тротуары, газоны, благоустроены детские площадки, проезды для транспорта.
Основные задачи капитального ремонта:
- полный ремонт верхней части фундамента МКД;
- замена стропил, всей или большей части кровли, герметизация, утепление;
- фасад подлежит полной отделке либо оформлению другими материалами (обшивка панелями, замена элементов балконов);
- замена или полный ремонт лифтового оборудования и шахты;
- полная замена дверей и окон;
- восстановление или полная замена инженерных коммуникаций.
При капитальном ремонте придомовая территория подлежит полной реставрации — замена дорожного покрытия, детской площадки, ограждений, обустройство парковок, замена или восстановление уличного освещения.
Плановость и сезонность
Поскольку расходы на ремонт зданий и сооружений выражаются в значительных суммах, от четкого понимания, какой именно это вид ремонта, будет напрямую зависеть объем финансирования. На основании многолетней практики авторы могут высказать следующее мнение. Если в пограничных ситуациях ремонт будет квалифицирован как текущий (а не капитальный), за счет уменьшенных коэффициентов он обойдется учреждению на 15 — 20% дешевле. Если же вместо капремонта необходима реконструкция, ее стоимость возрастет примерно на 20 — 25% по сравнению с капитальным ремонтом.
Ремонт объектов может быть плановым и внеплановым. Первый обычно проводится в соответствии с графиком и сметой, которые утверждаются заранее — как правило, на год вперед. При второй форме ремонта основанием для его проведения становится акт о выявленных дефектах объекта либо дефектная ведомость. В документе отмечается состояние объекта на определенную дату и указывается перечень дефектов, подлежащих устранению.
Исходя из этого, при проведении внепланового ремонта можно рекомендовать подготовить следующие документы:
- приказ об осмотре зданий и сооружений;
- приказ о создании комиссии, производящей осмотр;
- акт комиссии о проведенном осмотре с указанием обнаруженных дефектов, мер по их устранению и сроков выполнения.
В свою очередь, при написании технического задания нужно ясно понимать цели ремонта. Когда речь идет об обновлении интерьера, торопиться не стоит. Все текущие ремонты проводите в плановом порядке. Если же руководитель учреждения знает, что трубам, которые полностью выработали свой технологический ресурс еще пять лет назад, требуется срочная замена, то форсируйте ситуацию. Чтобы не доводить дело до аварийных работ (когда труба лопнула и вода заливает помещения), необходимо в кратчайшие сроки пройти весь путь от составления сметы ремонта до его окончания.
Разница в финансировании
Отличия в организации и оплате ремонтных мероприятий обуславливаются типом объекта. Дом может быть частным и многоквартирным. В первом случае и капитальные, и текущие мероприятия по ремонту полностью возлагаются на собственника. Он отвечает и за организацию, и за финансирование ремонта. Впрочем, это не исключает возможность обращения к строительной компании, которая, опять же, за определенную плату возьмет на себя техническое обслуживание дома любой сложности. Если же дело касается общего имущества, то отличие текущего ремонта от капитального ремонта будет заключаться в размерах оплаты. В каждом случае размер взносов рассчитывается индивидуально – исходя их состояния дома, региона и других факторов. Непосредственно организация и выполнение ремонтных мероприятий возлагается на управляющую компанию.
Каковы отличия по градостроительному кодексу?
Различия между капитальным и текущим ремонтом по ГрК РФ вытекают из самих определений данных мероприятий:
- Текущий ремонт затрагивает лишь частичное восстановление утраченных функциональных способностей и внешнего вида. Его целью является поддержание необходимой работоспособности сооружения в период эксплуатации. Он направлен на устранение дефектов и продолжение использования отремонтированных элементов.
- Капитальный ремонт проводится для устранения существенного физического износа, замены конструктивных элементов для продления срока службы здания.Он предусматривает демонтаж отслуживших и установку новых конструкций. Соответственно, ремонты отличаются объемами работ и сроками их проведения. Больше о том, что подразумевает под собой капитальный ремонт и каких видов бывает, читайте тут.
Мы решаем юридические проблемы любой сложности. #Будьтедома и оставляйте свой вопрос нашему юристу в чате. Так безопаснее.
Понятие и особенности текущего ремонта
Текущий ремонт отличается от капитального тем, что направлен на систематическое устранение мелких неисправностей, замену отдельных элементов, пришедших в негодность. Цель такой деятельности – поддержание имущества в многоквартирном доме в работоспособном состоянии.
Согласно нормам действующего законодательства (Градостроительный Кодекс, Постановление Госстроя №170 от 2003 г.), к текущим ремонтным работам относятся следующие мероприятия:
- затирка стен из кирпича;
- восстановление слоя штукатурки;
- работы, направленные на реконструкцию, модернизацию прилегающих территорий;
- восстановление чердаков;
- починка прохудившейся кровли на крыше;
- замена разбитых стекол;
- утепление дверей и т.д.
При проведении ремонта выполняются два принципа:
- плановость – он реализуется по плану, составляемому на несколько лет вперед после осмотра здания;
- систематичность – он проводится регулярно, только при этом условии будет поддерживаться работоспособность конструкций здания.
Текущие ремонтные работы проводятся представителями управляющей компании или нанятой ею подрядной организацией. В зависимости от ситуации они бывают запланированными (т.е. намеченными заранее) или срочными (связанными с непредвиденными поломками).
Существенное различие между текущим и капитальным ремонтом заключается в сроках их проведения, они регламентируются ЖК РФ.
- Капитальный проводится в соответствии с установленным графиком, зависящим от климатических условий, конструктивных особенностей сооружения, даты постройки. Для умеренного климата срок составляет 25 и более лет.
- Текущий осуществляется в соответствии с 5-ти летним планом, принятым на общем собрании жильцов. Его периодичность (ежеквартальная, ежегодная и т.д.) принимается согласно действующим нормам.
Согласно ведомственным нормам (ВСН 58-88) минимальный срок эффективной эксплуатации составляет:
- для крупнопанельных и крупноблочных домов с бетонными перекрытиями при умеренных условиях – 3-4 года для текущего ремонта и 16-20 лет для капитального, а для тяжелых условий – 3-5 и 20-25 лет, соответственно;
- для домов с кирпичными стенами и деревянными перекрытиями – 2-3 и 10-15 лет, а в тяжелых условиях – 2 и 8-12 лет, соответственно.
Насколько разнится цена работ
Когда речь заходит о финансировании, часто принимается решение вместо капитального сделать текущий ремонт. А всё потому, что на словах это всё просто и понятно, а когда нужно оплатить материалы и работу, тогда возникают сложности. В многоквартирном доме есть собственное имущество, а также общее. Объекты и места общего пользования могут ремонтироваться коллективными усилиями. Но вот ремонт личного имущества ложится исключительно на плечи хозяев квартиры.
Вопрос об актуальности проведения того или иного вида ремонта, должен рассматриваться на коллективном собрании жильцов по конкретному многоквартирному дому. В том числе на собрании жильцов должны отдельным пунктом обсуждаться вопросы финансирования капитального и текущего ремонта.
Расходы на капремонт будут существенно выше, это нужно иметь в виду. Стоимость проведения текущего ремонта заложена в тариф обслуживающей организации. За рамки предусмотренного бюджета выйти не получится. Если возникает необходимость внепланового проведения ремонтных работ, можно как вариант установить повышенный тариф на обслуживание дома. А уже с этих денег планировать ремонтные расходы. На это должны дать согласие большинство жильцов.
Срок проведения капитального ремонта. Разумный срок
Сроки проведения капитального ремонта либо устанавливаются сторонами, либо установлены нормативными правовыми актами (НПА). При отсутствии указания на сроки проведения ремонта в договоре или нормативном акте, то он проводится в разумный срок.
Понятие «разумного срока» является традиционным для гражданского права и упоминается неоднократно в нормах Гражданского кодекса РФ (см. ст. 314 ГК РФ, применительно к отношениям залога — п. 4 ст. 345, п. 1 ст. 358 ГК РФ).
Разумный срок для проведения капитального ремонта зависит от состояния имущества, его свойств, особенностей климата, особенностей капитального ремонта, технических возможностей и других причин.
Кроме того, в НПА могут быть предусмотрены как конкретные сроки проведения ремонта, так и может закрепляться порядок их определения, устанавливаться периодичность выполнения отдельных видов ремонтных работ.
Какими документами нужно руководствоваться при проведении текущих и капитальных ремонтов
- СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения»
- ГОСТ 23166-99 «Блоки оконные. Общие технические условия»
- ГОСТ 25772-83 «Ограждения лестниц, балконов и крыш стальные. Общие технические условия»
- СП 17.13330.2017 «Кровли»
- СП 28.13330.2017 «Защита строительных конструкций от коррозии»
- СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий»
- СП 60.13330.2016 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха»
- СП 124.13330.2012 «Тепловые сети»
- СП 62.13330.2011 «Газораспределительные системы»
- СП 134.13330.2012 «Системы электросвязи зданий и сооружений. Основные положения проектирования»
- СП 30.13330.2012 «Внутренний водопровод и канализация зданий»
- СП 52.13330.2016 «Естественное и искусственное освещение»
- МДС 13-14.2000 «Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений»
Что такое капитальный ремонт?
Более значительным по своим масштабам и затратам является капитальный ремонт. Он включает в себя следующие мероприятия по восстановлению, смене или замене:
- строительных конструкций или их элементов;
- систем инженерно-технического обеспечения, инженерных сетей, а также их элементов;
- отдельных элементов строительных несущих конструкций, если требуется их обновление или модернизация.
В ходе крупномасштабного ремонта нельзя вносить существенные изменения в здание, что повлечет изменение линейных параметров, класса, категории или показателей, установленных первоначально.
Например, строительство пристроя к МКД не может быть выполнено в рамках капитального ремонта.
Определения капитального ремонта даны в:
- п. 14.2 и 14.3 ст.1 ГрК;
- Постановлениях Госстроя РФ от 05.03.2004 № 15/1, от 27.09.2003 № 170;
- Разделе 3, Б, Постановления Госстроя СССР от 29.12.73 № 279.
Этими же нормативными документами закрепляется перечень соответствующих ремонтных работ.
Он может быть выполнен комплексно, когда модернизации подвергается значительная часть элементов здания, либо выборочно при необходимости выполнить реконструкцию только частично (например, замену кровли). В результате проводимых работ характеристики здания приближаются к параметрам нового строения.
Нередко в ходе обследования и решения вопроса о проведении капитального ремонта может выясниться, что стены и фундамент дома невозможно восстановить. Такое строение попадает в перечень ветхого жилищного фонда, планируемого к сносу.
Насколько разнится цена работ
Когда речь заходит о финансировании, часто принимается решение вместо капитального сделать текущий ремонт. А всё потому, что на словах это всё просто и понятно, а когда нужно оплатить материалы и работу, тогда возникают сложности. В многоквартирном доме есть собственное имущество, а также общее. Объекты и места общего пользования могут ремонтироваться коллективными усилиями. Но вот ремонт личного имущества ложится исключительно на плечи хозяев квартиры.
Вопрос об актуальности проведения того или иного вида ремонта, должен рассматриваться на коллективном собрании жильцов по конкретному многоквартирному дому. В том числе на собрании жильцов должны отдельным пунктом обсуждаться вопросы финансирования капитального и текущего ремонта.
Расходы на капремонт будут существенно выше, это нужно иметь в виду. Стоимость проведения текущего ремонта заложена в тариф обслуживающей организации. За рамки предусмотренного бюджета выйти не получится. Если возникает необходимость внепланового проведения ремонтных работ, можно как вариант установить повышенный тариф на обслуживание дома. А уже с этих денег планировать ремонтные расходы. На это должны дать согласие большинство жильцов.
Примерно 80 % от денег, предусмотренных на весь объём работ, тратятся в установленные сроки. Остаток суммы 20 % сохраняется отдельно. Такой бюджет нужен как раз-таки для проведения внеплановых ремонтных работ.
Текущий и капитальный ремонт. Что необходимо знать подрядчику? Часть I
03/09/2019
Как известно, частью 1 статьи 55.8 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) прямо предусмотрено, что индивидуальный предприниматель или юридическое лицо имеет право осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства по договору строительного подряда, по договору подряда на осуществление сноса, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором, при условии, что такой индивидуальный предприниматель или такое юридическое лицо является членом саморегулируемой организации в области строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства.
Из данной нормы следует, что членство в строительной СРО необходимо только субъектам права, осуществляющим, в частности, именно капитальный, а не текущий, ремонт объекта капитального строительства.
В адрес юридического отдела Ассоциации СРО «Содружество Строителей» довольно часто поступают обращения с вопросом: как отличить капитальный ремонт от текущего?
Отличие текущего ремонта от капитального
Не всегда жильцы правильно понимают, что входит в текущий ремонт зданий и сооружений. На этой почве возникают необоснованные конфликты с Управляющей компанией. Например, за счет фонда, который формируется из оплаты жильцами текущего ремонта, обслуживающая организация обязана починить проводку в подъезде или отремонтировать оконные рамы, но полностью менять электромагистраль или устанавливать новые окна не должна.
В перечень работ по текущему ремонту не входят капитальные меры, а только те работы, которые направлены на предотвращение износа здания. Для их организации не нужно собирать собрание собственников, устанавливать график и сроки. Мероприятия проводятся на протяжении нескольких дней или недель. При капитальных мерах они длятся месяцами.