Арендные споры: новые разъяснения Верховного Суда РФ

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Арендные споры: новые разъяснения Верховного Суда РФ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Один из самых актуальных вопросов – должен ли владелец квартиры делать косметический ремонт или возмещать расходы, если его сделал арендатор. Чтобы разобраться, нужно обратиться к закону. Согласно ГК РФ за текущий ремонт несет ответственность наниматель, а за капитальный — наймодатель. Однако есть оговорка – «если иное не установлено договором». А вот распределение расходов между сторонами будет зависеть от того, поддерживаете ли вы состояние жилья в надлежащем состоянии или улучшаете его.

Прекращение арендных правоотношений

Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.

Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.

Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.

По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.

Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.

ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).

Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.

Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.

Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.

Платить или не платить? Вот в чем вопрос.

Римский постулат гласит: Pacta sunt servanda, что означает – договоры должны исполняться.

Однако из этого правила, как и из многих других, имеются исключения.

Опираясь на общие правоположения ст. 309 ГК РФ, нужно отметить, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Ст. 310 ГК РФ гласит, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Отказаться от арендной платы?

Так можно ли отказаться от внесения арендной платы, если арендатор не по своей воле не пользовался арендуемым имуществом?

Многочисленные мнения, с которыми довелось ознакомиться в этот период, и которые были посвящены вопросу о правах арендаторов, увы, обходили данный вопрос стороной.

Неопределенность в этом вопросе породила различные представления об обязанностях сторон по договору аренды, что также не может способствовать устойчивости гражданского оборота.

Судебная практика по понятным причинам по данному вопросу еще не сформировалась.

Верховный Суд РФ также остался в стороне от указанной проблемы, отделавшись общими рекомендациями от 21.04.2020 г. и от 30.04.2020 г., и возложив на нижестоящие суды решение этих вопросов.

При этом, в обзоре от 30.04.2020 г. Верховный Суд РФ со ссылкой на ст. 19 ФЗ № 98-ФЗ указал, что арендатор вправе потребовать от арендодателя уменьшения арендной платы.

Существенные изменения в эти отношения должен внести законопроект № 3853п-П14 от 07.05.2020 г., подготовленный Правительством РФ, и в котором предусмотрено право арендатора отказаться в одностороннем порядке от договора аренды без взимания в пользу арендодателя любых плат, в том числе, за односторонний отказ от договора, убытков в виде упущенной выгоды, убытков при прекращении договора. При этом обеспечительный платеж, предусмотренный договором, подлежит возврату арендодателем арендатору без каких-либо условий (п. 5 ст. 18 законопроекта).

Вместе с тем, хотелось бы высказать свою точку зрения на эту проблему, исходя из действующего на сегодняшний момент гражданского законодательства, и имеющейся судебной практики, которая была сформирована до начала пандемии.

Заключение договора, часто в просторечье этот процесс называют подписанием договора, очень важный момент в деятельности любой организации, особенно коммерческой. Наше предпринимательское сообщество рассматривает договор как некое досадное обременение. Договор существует формально для того, чтобы иметь возможность получать по нему плату. Договору не уделяется того должного внимания, которое он заслуживает, выступая, в качестве главного основания возникновения гражданских прав и обязанностей. В ст. 8 ГК РФ, договор, как основание возникновения прав и обязанностей, стоит на первом месте.

Уведомление арендодателя о недостатках арендованного имущества как обязательное условие реализации арендатором прав, возникающих при обнаружении таких недостатков

Статья 612 ГК РФ, предоставляя арендатору ряд прав при обнаружении недостатков, препятствующих пользованию имуществом, не устанавливает его обязанности уведомлять арендодателя о таких недостатках. Однако этой же статьей предусмотрено право арендодателя устранить обнаруженные недостатки или заменить имущество, что, естественно, он может сделать, только получив соответствующее уведомление. Таким образом, при обнаружении недостатков имущества возникает коллизия прав и обязанностей сторон.
По вопросу о возможности требовать уменьшения арендной платы (возврата внесенной арендной платы) в связи с наличием недостатков в арендуемом имуществе см. п. 12 материалов к ст. 614 ГК РФ.

3.1. Вывод из судебной практики: Право арендатора на возмещение расходов, связанных с устранением недостатков арендованного имущества, возникает при условии уведомления арендодателя об этих недостатках.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.10.2006 по делу N А05-19192/2005-6
“…Между ФГУП “Завод “Рейд” (арендодатель) и ФГУП “Северный Рейд” (арендатор) заключен договор от 11.07.2002 N 4С аренды оборудования, количество и наименование которого указано в перечнях, являющихся неотъемлемой частью договора. Оборудование передано по акту от 30.10.2002.
Как установлено судом первой инстанции, часть арендованного оборудования была неисправна и требовала ремонта.
Арендатор отремонтировал неисправное оборудование за свой счет и направил арендодателю акт на выполненные работы по ремонту оборудования на сумму 522112 руб.
Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что арендатор не выполнил требования статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации о предварительном уведомлении арендодателя, лишив его права безвозмездно устранить недостатки имущества или произвести его замену аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, в связи с чем не имеется правовых оснований для включения стоимости ремонтных работ в счет неоплаченных арендных платежей…”

Аналогичная судебная практика:
Северо-Западный округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд обосновывает появление права арендатора на возмещение расходов по устранению недостатков арендованного имущества только после направления предварительного уведомления арендодателю тем, что при отсутствии уведомления арендодатель лишается возможности безвозмездно устранить данные недостатки или заменить имущество аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии.

Бремя доказывания возникновения недостатков арендованного имущества

Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает перед арендатором за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им.
Однако п. 2 ст. 612 ГК РФ ограничивает ответственность арендодателя тем, что недостатки должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Таким образом, для осуществления арендатором прав, предусмотренных п. 1 ст. 612 ГК РФ, необходимо доказать, что недостатки возникли до заключения договора аренды и были скрытыми.

6.1. Вывод из судебной практики: Арендатор должен доказать, что недостатки в арендованном имуществе, препятствующие пользованию им, возникли до заключения договора и были скрытыми.

Договор аренды. Общие положения

Договор аренды (имущественного найма) определен в ст. 606 ГК как соглашение, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В законодательном определении данного договора, как и в других правовых нормах, термины «аренда» и «имущественный наем» употребляются как тождественные.

Арендатору, как правило, передается не только право пользования (т.е. извлечения из вещи ее полезных свойств), но и право владения (фактического обладания) арендованным имуществом. Наделение арендатора статусом титульного владельца позволяет ему использовать вещно-правовые способы защиты от посягательств третьих лиц (ст. 305 ГК). Однако возможны правоотношения, при которых арендодатель передает арендатору только право пользования, сохраняя за собой право владения. Например, при аренде сложной электронной техники арендатор может получить право пользоваться ею без фактического владения.

Другой комментарий к статье 612 Гражданского Кодекса РФ

1. Основной обязанностью арендодателя по договору аренды является обязанность передать имущество арендатору в надлежащем состоянии в надлежащий срок с принадлежностями и необходимыми документами (см. комментарий к ст. 611 ГК).

Недостатками, при которых наступают последствия, предусмотренные в комментируемой статье, являются такие, которые препятствуют пользованию объектом полностью или частично, т.е. при которых не достигается основная цель договора аренды. Эти недостатки могли быть известны как до момента заключения договора, так и после его заключения, в том числе недостатки, которые выявились в ходе исполнения договора. В качестве основного критерия таких недостатков признается невозможность использования имущества по целевому назначению.

Так, Определением ВАС РФ от 26 февраля 2008 г. N 1897/08 по делу N А43-34189/2006-2-655 было установлено, что по договору аренды передано помещение для размещения в нем магазина, причем договором были предусмотрены обязанность арендатора использовать арендуемую недвижимость строго по целевому назначению, а также ответственность в виде штрафа за использование помещения не по целевому назначению.

Между тем спорное помещение в силу своих конструктивных особенностей не могло быть использовано под магазин без реконструкции. В то же время проведение реконструкции этого помещения запрещено в связи с отнесением его к объектам гражданской обороны, что свидетельствует о наличии неустранимых препятствий, не позволяющих предпринимателю пользоваться арендованной недвижимостью, что повлекло применение последствий комментируемой статьи.

Учитывая, что имущество должно быть передано вместе с принадлежностями (ст. 611 ГК), требования о надлежащем качестве и отсутствии недостатков предъявляются и к принадлежностям. Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 9 июля 2010 г. по делу N А29-3201/2009 применительно к помещению как объекту договора аренды с иными видами объектов как принадлежностей определено, что если из договора не следует, что помещение передается арендатору вместе с электрооборудованием, то отключение электричества из-за остановки электрооборудования не свидетельствует о невозможности использования такого помещения по целевому назначению, поэтому арендатор не освобождается от внесения арендных платежей.

2. Недостатки арендованного имущества как такового необходимо отличать от исполнения иных обязанностей арендодателя, которые могут быть связаны с договором аренды. Так, например, с целью обеспечения надлежащего функционирования помещения необходимым является исполнение обязанности по заключению договора энергоснабжения. В Определении ВАС РФ от 30 июня 2009 г. N ВАС-7741/09 по делу N А40-51554/08-82-445 отмечено, что после передачи арендатору помещения в нем обнаружилось отсутствие электроэнергии, за что, по мнению арендатора, арендодатель несет ответственность на основании норм комментируемой статьи. Отказывая в иске, суды исходили из того, что положения комментируемой статьи, предусматривающей ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, к спорным правоотношениям неприменимы, поскольку в данном случае спор возник не из-за недостатков арендованного имущества как такового, а в связи с неисполнением арендодателем обязанности по заключению договора энергоснабжения с целью обеспечения надлежащего функционирования помещения.

3. Пункт 1 комментируемой статьи содержит перечень прав арендатора в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, но не устанавливает его обязанность уведомлять арендодателя о таких недостатках. Однако в этой же статье предусмотрено право арендодателя устранить обнаруженные недостатки или заменить имущество, что он может сделать, только получив соответствующее уведомление. При отсутствии такого уведомления арендатор лишается права на возмещение своих расходов на устранение недостатков товаров, а также на удержание суммы понесенных расходов из арендной платы. Что касается согласия арендодателя, то оно не требуется для устранения арендатором недостатков арендованного имущества.

4. Последствия, предусмотренные в п. 1 комментируемой статьи, не возникают, если имеет место одно из следующих оснований:

— недостатки сданного в аренду имущества были оговорены при заключении договора аренды;

— недостатки были заранее известны арендатору;

— недостатки должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества;

— недостатки должны были быть обнаружены во время заключения договора или передачи имущества в аренду.

Таким образом, для применения последствий, установленных п. 1 комментируемой статьи, арендатор должен доказать, что недостатки в арендованном имуществе, препятствующие пользованию им, возникли до заключения договора и были скрытыми.

Спорным является вопрос о праве арендатора отказаться от внесения арендной платы, если недостатки имущества, о которых он был извещен при приемке, препятствуют использованию этого имущества.

Из Определения ВАС РФ от 25 декабря 2007 г. N 14231/07 следует вывод, что арендатор не вправе отказаться от внесения арендной платы (потребовать ее уменьшения или возврата), если при приемке ему было или должно было быть известно о ненадлежащем состоянии арендуемого имущества.

В том случае, если арендатор извещен при приемке имущества о его недостатках и к тому же в его обязанности по договору аренды входит производство капитального ремонта, он не имеет права на возмещение расходов по такому ремонту, а арендодатель не несет ответственность за явные недостатки передаваемого имущества (см., например, Постановления ФАС Уральского округа от 5 декабря 2007 г. N Ф09-10081/07-С6 по делу N А50-3854/2007-Г12, ФАС Восточно-Сибирского округа от 26 августа 2010 г. по делу N А19-14395/09, Определение ВАС РФ от 12 сентября 2011 г. N ВАС-11439/11 по делу N А59-2123/2010).

5. В правоприменительной практике возникают ситуации, когда недостатки выявляются в отношении части имущества, переданного по договору аренды. Так, при исполнении договора аренды арендатор использовал часть здания, за исключением последнего этажа, по причине существенного ухудшения состояния имущества, произошедшего после заключения договора. При этом выплата арендных платежей производилась в полном объеме, и арендатор потребовал от арендодателя возврата переплаты. Арендодатель отказал арендатору, мотивируя это тем, что арендатор фактически использовал имущество и, следовательно, основания для уменьшения арендной платы отсутствуют. Однако требование арендатора о взыскании с арендодателя переплаты может быть удовлетворено в судебном порядке, учитывая положения п. 1 комментируемой статьи об ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках, а также п. 4 ст. 614 ГК РФ, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились .

———————————
Консультация эксперта Минфина России. 2010; Постановление ФАС Центрального округа от 5 ноября 2008 г. по делу N А14-16244/2007-541/13 // СПС «КП».

Статья 610 ГК РФ. Срок договора аренды

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
   В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
   Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Статья 611 ГК РФ. Предоставление имущества арендатору

1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
   Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
3. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Ответственность за пожарную безопасность в арендуемом помещении

Федеральный закон № 69 “О пожарной безопасности” в статье 38 определяет круг лиц, несущих ответственность за нарушение требований пожарной безопасности:

• Собственники имущества — применительно к нашей теме это означает, что полностью снять с арендодателя ответсвенность за пожарную безопасность невозможно.
• Лица, уполномоченные владеть, пользоваться, или распоряжаться имуществом — таким образом, ответственность арендатора за пожарную безопасность также закреплена законом, поскольку суть аренды состоит в том, чтобы пользоваться помещением.
• Лица, назначенные ответственными за обеспечение пожарной безопасности и должностные лица в пределах их компетенции — это означает, что юридическая ответственность за нарушения пожарной безопасности лежит как на организациях, так и на конкретных людях.
• Руководители федеральных органов исполнительной власти и органов местного самоуправления — как видите, ответственность за пожарную безопасность в арендованном помещении могут нести даже лица, никак не участвующие в договоре аренды.

Что нужно знать для начала?

Известно, что на рынке съемного жилья многие пренебрегают официальными соглашениями — жилье часто снимается на устной договоренности, не дается расписок и т.д. Аренда квартир — зачастую дело интимное, многие стремятся снять квартиру без посредников и оговаривают всё на словах.

Однако вы будете защищены законом от неуплаты, от выселения, от долгов или от порчи имущества и прочих опасностей, только в случае, если вы все оформите официально, т.е. подпишете договор аренды. Образец можно всегда найти в Интернете. Часто, желая избежать налогов или высокой ответственности, бумажной волокиты, люди рискуют еще больше.

Сдаваться может как часть жилья (комната), так и целое помещение — они должны быть пригодными для проживания. Есть определенные санитарные нормы, которым помещение должно соответствовать.

Также по закону недопустима аренда недвижимости, которую для вас снимает государство из частного фонда: т.е. договор поднайма с жильцом будет недействительным.

По нормам гражданского кодекса и закона о жилищных отношениях в обязанности сдающего в аренду недвижимость входит:

• обязанность перед арендатором проводить ремонт, устранять недостатки, мешающие пользоваться имуществом и не препятствовать правам пользования, соблюдать условия договора;
• обязанность перед налоговой службой сдавать отчетность и платить налоговые сборы в бюджет от дохода за аренду. Также вносить ежегодный налог на имущество, землю;
• обязанность перед коммунальными службами платить за пользование электричеством, водой, отоплением и т.д.

В первую очередь владелец жилья несет ответственность за недостатки квартиры/дома/нежилого помещения или участка, которые появились не по вине съемщика. Может быть и так, что на момент заключения договора арендодатель и не знал об этих нюансах — это влияет разве что только на моральную сторону дела, но никак не отменяет обязанности все поправить.

Когда квартиросъемщик обнаруживает недостаток (например, отвалился кусок штукатурки, нет оконной ручки, течет батарея и т.д.), то возможны четыре сценария развития событий:

1. Он говорит об обнаруженном изъяне и требует устранить его.
2. Он требует уменьшить арендную плату.
3. Он устраняет недостатки сам и высчитывает сумму издержек из оплаты за квартиру — предварительно нужно уведомить об этом владельца жилья.
4. Досрочно расторгает договор.

Кроме того по статье 552 ГК РК в обязанности арендодателя входит капитальный ремонт (сроки обговариваются с жильцом). Также он обязан сделать срочный ремонт, вызванный необходимостью — починка сантехники, прорвавшей трубы и т.д.

Если хозяин пренебрегает ремонтом, то съемщик может:

• сделать ремонт за свой счет (сообщив об этом) и взыскать долг;
• зачесть эту сумму в счет оплаты по договору;
• потребовать снижения арендной платы по договору;
• расторгнуть договор.

Текущий (не срочный!) ремонт входит в обязанности нанимателя — как правило, это прописывается в договоре.

Что говорит судебная практика?

До введения в действие ст. 173.1 ГК РФ практика судов в целом была очевидна – сдача в субаренду имущества без получения явного согласия от арендодателя неминуемо влекла расторжение договора по требованию арендодателя.

Например, Постановление ФАС СКО от 3 августа 2006 г. N Ф08-2810/06 по требованиям о расторжении договора аренды или постановление 15-го ААС от 15 октября 2012 г. N 15АП-12348/12 по требованию о признании договора субаренды ничтожным.

Суды при отсутствии согласия арендодателя практически всегда занимали его сторону, расторгая договор аренды за нарушение существенных условий использования имущества. Обратных примеров в моей практике не было.

ВАЖНО: При признании договора аренды незаключенным субарендатор может потребовать от арендатора возмещения денежных средств, ранее ему уплаченных. Вот только суд с большой долей вероятности откажет в иске, поскольку помещение фактически находилось в пользовании субарендатора, а потому факта неосновательного обогащения не усматривается (пример: Постановление ФАС УО от 25 июля 2011 г. N Ф09-4326/11). Но лишь при условии, если ставка аренды не была завышена и соответствовала рыночным реалиям.

С принятием статьи 173.1 ГК РФ ничего кардинально не поменялось – разве что в законе теперь явно прописано еще одно веское основание для признания договора недействительным. Суды по-прежнему занимают сторону истца, признавая договор субаренды незаключенным (см. дело ФАС СЗО от 11 марта 2016 года А05-1741/2016).

Ответственность арендодателя за незаконную деятельность арендатора если

Указанные лица могут быть привлечены за правонарушения в области пожарной безопасности к дисциплинарной, административной или уголовной ответственности.

Аналогично в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (далее — Закон N 123-ФЗ) каждый объект защиты должен иметь систему обеспечения пожарной безопасности. Собственник объекта защиты или лицо, владеющее объектом защиты на праве хозяйственного ведения, оперативного управления либо ином законном основании, предусмотренном федеральным законом или договором, должны в рамках реализации мер пожарной безопасности в соответствии со ст. 64 Закона N 123-ФЗ разработать и представить в уведомительном порядке декларацию пожарной безопасности. Собственник объекта защиты или лицо, владеющее объектом защиты на праве хозяйственного ведения, оперативного управления либо ином законном основании, предусмотренном федеральным законом или договором, представившие декларацию пожарной безопасности, несут ответственность за полноту и достоверность содержащихся в ней сведений в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Исходя из чего арендатор в рамках правоотношений, возникающих из Закона N 69-ФЗ, так же, как и собственник, признается лицом, уполномоченным владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом. Следовательно, ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в равной мере может быть возложена как на собственника, так и на арендатора помещения.

Аналогичного мнения в своих разъяснениях придерживается и Верховный Суд РФ (вопрос 14 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 27.09.2006 «Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2006 года»).

Так, Верховный Суд РФ указывает, что, поскольку стороны в договоре аренды могут сами урегулировать вопрос об объеме обязанностей в области обеспечения правил пожарной безопасности, к ответственности за нарушение этих правил должно быть привлечено лицо, которое не выполнило возложенной на него обязанности. Однако, в случае если данный вопрос в договоре аренды не урегулирован, ответственность за нарушение требований пожарной безопасности может быть возложена как на арендатора, так и на арендодателя в зависимости от того, чье противоправное, виновное действие (бездействие) образовало состав административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ч. 1 ст. 20.4 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Необходимо учитывать, что позиция Верховного Суда РФ основана на положениях утратившего силу Приказа МЧС России от 18.06.2003 N 313 «Об утверждении Правил пожарной безопасности в Российской Федерации (ППБ 01-03)», однако считаем возможным распространить представленные выводы Верховного Суда РФ и в отношении указанной ситуации по аналогии.

Таким образом, из совокупности указанных положений вытекает, что законодательство прямо не предусматривает обязанность арендодателя предоставлять по договору аренды помещение, соответствующее всем противопожарным требованиям.

В то же время, в случае если из договора аренды или назначения арендуемого помещения вытекает необходимость предоставления помещения, соответствующего противопожарным требованиям, арендодатель обязан предоставить помещение, соответствующее всем этим требованиям, и несет ответственность за недостатки сданного в аренду помещения, за исключением случаев, когда арендатор осведомлен о таких недостатках.
Однако, поскольку в договоре аренды указано, что соблюдение норм пожарной безопасности является обязанностью арендатора, последний считается осведомленным о недостатках помещения и, заключая договор аренды принимает на себя добровольные обязательства по соблюдению норм пожарной безопасности.

Следовательно, в случае проверки именно арендатор несет ответственность за их несоблюдение.

Формулировка 2: Как продлить договор на прежних условиях

Позволяет сэкономить на налоге на прибыль: 20% от остаточной стоимости неотделимых улучшений.

Не заключайте новый договор, а пролонгируйте прежний на тех же условиях, или возобновите на неопределенный срок. Амортизация допустима только в период действия того договора аренды, во время которого арендатор ремонтировал помещение.

Договор аренды часто заключают на 11 месяцев, а по окончании срока перезаключают новый договор. Это позволяет избежать госрегистрации договора, поскольку его срок составляет меньше одного года. Но это лишает арендатора права амортизировать неотделимые улучшения арендованного имущества.

Выгодная формулировка

«Стороны пришли к соглашению пролонгировать Договор аренды от 10.10.2017 № 11 на прежних условиях сроком на 11 месяцев».

Изучив доводы истца и ответчика, Арбитражный суд города Москвы принял сторону заявителя. Судья принял во внимание тот факт, что ответчик, компания «Лунный Свет», является микропредприятием, и ставка за аренду в сумме 3 500 рублей за один квадратный метр в качестве имущественной поддержки была действительной с 1 января 2013 г. по 30 июня 2014 г.

Последующее взимание арендной платы производилось согласно Постановлению Правительства Москвы от 25 декабря 2012 г. под номером 809-ПП.

С 1 июля по 31 декабря 2014 г. плата рассчитывалась исходя из рыночной ставки в размере 7 149 руб. / кв.м. Ставка была определена на условиях арендного соглашения.

С 1 января по 31 декабря 2015 г. рыночная ставка была равна 7 863 руб./кв.м. С 1 января по 31 декабря 2016 г. ставка увеличилась до 8 650 руб./кв.м.

Кроме того, Межведомственная комиссия по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства не получала соответствующего заявления от ответчика.

Также Департамент представил суду все необходимые документы, подтверждающие, что компания «Лунный Свет» была своевременно уведомлена об изменении размеров платы за аренду.

Изучив представленные материалы, суд пришел к выводу, что с февраля 2013 по июнь 2016 годов «Лунный Свет» не выполняло свои обязательства, указанные в договоре аренды, и не платило на протяжении всего этого времени за фактически используемое помещение. В итоге задолженность компании составила 8,6 млн. рублей. Сумма является документально подтвержденной, и ответчик не смог ее опровергнуть ни в письменном отзыве, ни на судебном заседании. Поэтому суд принял решение обязать компанию «Лунный Свет» выплатить арендодателю всю сумму.

Похожие записи:

• Облагаются ли НДФЛ выплаты по беременности и родам
• В 2023 году размеры пенсий неработающих граждан повысят на 4,8%
• Какие льготы и пособия положены только многодетным семьям