Как отказаться от доли в квартире
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как отказаться от доли в квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обязательное условие покупки недвижимости с использованием маткапитала — наделение правом собственности несовершеннолетних (выделение детской доли). «Если семья купила квартиру с маткапиталом, оформила доли несовершеннолетним и один из взрослых (родитель, совершеннолетний ребенок) хочет отказаться от своей доли, то в этом случае он может подарить или продать свою долю (с соблюдением преимущественного права — предложить сначала другим собственникам)», — пояснила замдиректора по правовым вопросам сети офисов недвижимости «Миэль».
Отказ от доли в квартире, купленной на материнский капитал
Если речь идет об отчуждении доли несовершеннолетнего, то здесь нужно получить предварительное разрешение органов опеки и попечительства с обоснованием, что взамен приобретает несовершеннолетний. Его права ни в коем случае не должны быть ущемлены.
Что выбрать, если доля в квартире уже имеется и от нее нужно отказаться?
| Преимущества | Недостатки | |
| Дарственная | Не облагается налогом для дарителя.
Не облагается НДФЛ для одаряемого, если доля получена от близкого родственника. У сособственников не возникает преимущественного права. Дешевле, чем ДКП. |
Нельзя оформить налоговый вычет при приобретении жилья.
Если дар получен не от близкого родственника, нужно заплатить 13% от цены имущества в бюджет. |
| ДКП | Универсальная форма передачи прав на жилье.
Есть возможность оформить налоговый вычет при покупке жилья. |
Нужно соблюдать преимущественное право покупки у сособственников.
Продавцу нужно уплачивать НДФЛ от суммы продажи. |
Как отказаться от доли собственности на квартиру по наследству
Допустим, потенциальный совладелец заявляет: «Хочу отказаться от доли в квартире, передаваемой по наследству». Тогда ему нужно иметь в виду следующее: важно учитывать срок в 6 месяцев — именно столько проходит с момента открытия наследственного дела, когда нотариус разыскивает все имущество наследодателя и всех наследников. Распределение наследства происходит либо по завещанию, либо по закону.
Почему важен срок в 6 месяцев? Потому что в течение этого периода наследники могут отказаться от своей доли, подав письменное заявление нотариусу или отправив по почте нотариально заверенное заявление, или направив своего законного представителя, имеющего нотариальную доверенность на право отказа от имени наследника (ст. 1154 ГК РФ). Отказаться от наследства можно даже после того, как наследник вступил в свои права.
Где отказываются от доли в квартире в этом случае? Для этого нужно написать заявление в суд, который может принять отказ и по истечении 6 месяцев после регистрации смерти наследодателя, если сочтет причины пропуска срока в полгода уважительными.
Отказ от уже существующей доли
Если до этого речь шла о доле, которую потенциальный владелец не готов принимать, то теперь рассмотрим случаи, когда человек уже является собственником доли в квартире. Здесь есть нюанс: простого письменного заявления будет мало, точнее, оно не сработает вообще.
При этом не важно, на каком основании возникло право собственности: долевое строительство, приобретение на вторичном рынке или приватизация. Общее в этом то, что такую долю можно либо подарить, либо продать. Как отказаться в этом случае? Таких вариантов несколько.
Дарение доли
Когда владелец доли хочет от нее избавиться, один из способов — подарить ее. В практике договор дарения оформляется письменно. В отличие от завещания, имеющего односторонний характер, когда завещатель сам распределяет свое имущество, не особо интересуясь мнением наследников, в ситуации дарения необходимо согласие того, кто принимает дар.
Участие нотариуса в случае дарения не требуется (ст. 572 ГК РФ). Согласно закону, одна сторона, именуемая дарителем, безвозмездно передает или берет обязательство передать второй стороне (одаряемому) какую-то вещь, имущественное право или имущество. В варианте с недвижимостью это может быть либо объект полностью, либо доля в нем.
Договор дарения недвижимого имущества или доли в нем необходимо зарегистрировать в Росреестре, иначе договор будет признан недействительным. Для этого можно обратиться в МФЦ или непосредственно в Росреестр. Физическое лицо заплатит сбор в 2 000 рублей, а при подаче документов в электронном виде — 1400 рублей. Юридическим лицам придется заплатить 22 000 рублей.
Если доля или недвижимость целиком подарена близкому родственнику, то налог на доход не начисляется. В других ситуациях новый владелец должен оплатить налоговый сбор в размере 13 % от кадастровой стоимости доли или объекта.
Продажа доли
Второй способ отказаться от имеющейся доли недвижимости — продать ее. Важно помнить: собственник доли обязан сначала предложить выкупить свою часть другим совладельцам жилплощади (ст. 250 ГК РФ): они имеют приоритетное право по законодательству, кроме случаев продажи объекта на публичных торгах.
Пример: допустим, в комнате в коммунальной квартире 14 кв. м мать и сын имеют равные доли по 7 кв. м. Мать там не живет, а сын накопил большие долги по коммунальным платежам и налогам. Мать хочет продать свою долю третьему лицу, но сначала по закону она обязана предложить купить долю непосредственно сыну и другим жильцам коммунальной квартиры.
Кроме доли в комнате есть еще доля общей собственности в коммунальной квартире: коридор, санузел, кухня, общий балкон. Ее тоже предлагают сначала приоритетным покупателям: сыну и соседям.
Вот список документов, подтверждающих такое предложение покупателям:
— свидетельство нотариуса о передаче уведомления приоритетным покупателям или о направлении уведомления сособственникам по почте
— выданная отделением почты копия телеграммы, которую продавец сам отправил сособственнику. Уведомление обязательно должно содержать цену и условия продажи доли. В случае, если не известен адрес сособственника, можно отправить извещение по адресу продаваемого имущества.
Продать долю человеку со стороны можно, когда все приоритетные покупатели откажутся от предложения. Если они не приобретут или напишут письменный отказ в течение месяца, то долю можно предлагать третьему лицу. Причем этот срок начинается не с момента направления уведомления, а с момента его доставки приоритетному покупателю.
После того, как покупатель найден, предстоит обычный путь купли-продажи, а договор регистрируется в Росреестре. Сделать это проще через электронный сервис.
Ответы на самые популярные вопросы по сделкам с долями недвижимости можно получить здесь.
Расприватизация
Третий способ отказа от доли называется расприватизацией, то есть можно вернуть личную собственность — приватизированное жилье — муниципалитету или государству. Именно такого термина в законодательстве нет. Но сам процесс перевода частной собственности в муниципальную регулируется несколькими документами: ст. 9.1 закона РФ №1541-1 «О приватизации жилого фонда России» и ст. 20 Жилищного кодекса РФ (закон №189-ФЗ О введении в действие Жилищного кодекса РФ).
Сколько стоит отказаться от доли в квартире в этом случае? Расприватизация оформляется бесплатно.
Согласие других собственников
Для расприватизации хозяину нужно обратиться к бывшему собственнику жилого фонда — муниципалитету. Но если речь идет не о жилом помещении целиком, а о доле, то здесь необходимо заручиться согласием другим совладельцев долей, как и в случае продажи.
Если же они против, то выход только один — обращаться в суд, но дело будет выигрышным, только если у собственника доли есть существенные основания для расприватизации. Иногда расприватизация проводится в судебном порядке, если был нарушен порядок приватизации.
Несовершеннолетний собственник или инвалид
Есть и еще одно важное ограничение: если в квартире проживает несовершеннолетний или инвалид, или они являются совладельцами, придется получить согласие органов опеки. Если ребенок — один из собственников, то расприватизация может быть признана нарушением его прав и в ней могут отказать, как и в случае, если ребенок родился или зарегистрирован в жилье уже после его приватизации.
Условия расприватизации
Собственник имеет право передать муниципалитету как жилье полностью, так и долю в жилом помещении, если одновременно выполняются следующие критерии:
— недвижимость стала собственностью по договору приватизации
— собственник не имеет другой недвижимости
— недвижимость не отягощена притязаниями со стороны третьих лиц (расприватизировать площадь под арестом нельзя),
— состав собственников не менялся после приватизации, никто новый не регистрировался на жилплощади и не выбывал (даже по причине смерти)
— доли в праве собственности не менялись
— не было переустройства или перепланировки
Когда все условия выполнены, собственник приватизированной доли обращается в государственные и муниципальные органы (в зависимости от того, к какому фонду до приватизации относилось жилье), совершает расприватизацию, после чего государство или муниципалитет заключают с гражданином договор социального найма на это жилье.
Когда можно отказаться
- Если наследник не желает получать имущество, полагающееся по наследству, то он праве отказаться от него и не вступать в наследство.
- Если по закону в наследство поступает часть имущества (квартиры или дома), то наследник может отказаться одним из двух путей: продать унаследованную долю или оформить в дар другому наследнику.
- Добровольная передача доли в пользу другого собственника
Наследник доли имущества вправе передать ее прочим наследникам. Для передачи необходимо оформить дарственную.
Как правило, в таком случае дарственная оформляется на одного из родственников. Право на владение собственностью может быть передано в процессе приватизации имущества.
- Передача права владения имуществом родителям
- Законом предусмотрено, что наследник вправе отказаться от наследства в пользу близких родственников, например, матери или отца.
- Такая процедура передачи наследства – не редкость, поскольку родители относятся к родственникам первой очереди, и такой отказ является вполне обоснованным.
- Отказ в пользу детей
Важно! Закон не запрещает передать долю имущества в пользу ребенка, не достигшего 18 лет. Тем не менее, в данном случае нужно иметь представление о тонкостях данной процедуры.
- Несовершеннолетний ребенок может быть собственником имущества, но, не достигнув совершеннолетия, он не имеет права подписывать документы и самостоятельно представлять свои интересы.
- В таком случае права ребенка представляет опекун – один из родителей или ближайший родственник, уполномоченный законом исполнять данные обязанности.
- При расторжении брака
Какой вариант отказа лучше
Популярными способами, как оформить отказ от доли в квартире, служат дарение и продажа. В разных обстоятельствах выбирают один из доступных вариантов переоформления.
В пользу дарственной говорят следующие факторы:
- отсутствие налоговых платежей и иных расходов со стороны собственника;
- освобождение от подоходного налога при принятии дара близким родственником;
- не требуется предварительного согласования сделки с совладельцами (как при продаже по преимущественному праву);
- переоформление обходится дешевле, чем при продаже доли.
К минусам относят невозможность возврата налогового вычета, как при покупке жилья. Если сторона одариваемого представлена посторонним человеком, с которым даритель не связан кровным родством, выплачивают 13%.
В пользу продажи по договору купли-продажи свидетельствует:
- использование универсальной формы получения доли;
- получение налогового вычета на затраченные деньги;
- процедуре предшествует согласование с сособственниками, поскольку они вправе выкупить долю в приоритетном порядке.
Необходимо знать не только о том, как отказаться от доли в приватизированной квартире, но и каковы последствия этого. После оформления документов по купли-продажи или дарению право обретает другое лицо.
Бывшему хозяину надо посетить паспортный стол для снятия с учета, а также для регистрации по новому адресу. Необходимо в определенный срок съехать с жилья, взяв свои вещи. Новый хозяин может распоряжаться имуществом по своему усмотрению, и этому не должен мешать бывший собственник. Немного другая ситуация обстоит при отказе от доли при приватизации. Тогда человек сохраняет право проживания в квартире. Он не может быть вписан против своей воли, в том числе и по судебному решению. Даже если жилье продано, то это не меняет право проживания.
Какой вариант отказа лучше
Популярными способами, как оформить отказ от доли в квартире, служат дарение и продажа. В разных обстоятельствах выбирают один из доступных вариантов переоформления.
В пользу дарственной говорят следующие факторы:
- отсутствие налоговых платежей и иных расходов со стороны собственника;
- освобождение от подоходного налога при принятии дара близким родственником;
- не требуется предварительного согласования сделки с совладельцами (как при продаже по преимущественному праву);
- переоформление обходится дешевле, чем при продаже доли.
К минусам относят невозможность возврата налогового вычета, как при покупке жилья. Если сторона одариваемого представлена посторонним человеком, с которым даритель не связан кровным родством, выплачивают 13%.
В пользу продажи по договору купли-продажи свидетельствует:
- использование универсальной формы получения доли;
- получение налогового вычета на затраченные деньги;
- процедуре предшествует согласование с сособственниками, поскольку они вправе выкупить долю в приоритетном порядке.
К минусам относят необходимость уплаты подоходного налога продавцов от суммы дохода, полученного от сделки.
С экономической точки зрения для нового собственника выгоднее оформить дарственную, если между ним и предыдущим владельцев установлено близкое родство. Если планируется получить имущественный вычет, рекомендуется оформить передачу по сделке купли-продажи.
Если владелец хочет передать долю другому человеку, который является собственником помещения, подписание договора дарения избавит от сбора дополнительных свидетельств и уплаты налогов. Законодательством не установлено единой формы оформления документа, главное, чтобы в нем были указаны ФИО и основные сведения сторон, принимающих участие в процессе.
Для завершения сделки документы передаются в регистрационный орган. Договор составляется в 2 экземплярах, у каждой стороны должна быть своя копия. Если в прошлом доля была продана, возможность купить помещение получают граждане, участвующие в приватизации. Затем это право переходит остальным желающим.
Чтобы предоставить преимущественное право собственникам, необходимо направить письменное уведомление в свободной форме о предстоящей продаже доли. Срок рассмотрения уведомления и передача письменного ответа не может быть меньше 30 календарных дней. Если в конце срока собственники не решили купить долю, это право переходит третьим лицам.
Заверка договора купли-продажи или дарения допустима только в присутствии всех сторон. Если гражданин не способен лично подойти и подтвердить свое согласие, разрешено оформить доверенность на третье лицо, и заверить документ нотариально. Этот человек получит право участвовать в процессе от имени представляемого.
Отказ от приватизации предполагает передачу своих прав на собственность другим членам семьи. Доля отказавшегося распределится равномерно между ними. Отказ оформляется документально и заверяется нотариусом.
Если брак с собственником жилья распался, то в соответствии с Жилищным Кодексом право пользования и владения жилплощадью за другими членами семьи не сохраняется. Если между владельцем недвижимости и его членами семьи было заключено соглашение, то право пользования определяется в соответствии с ним. Исключение составляют лишь несовершеннолетние дети, которые могут проживать на жилплощади родителя и в случае расторжения брака (Семейный Кодекс РФ).
Стоит отметить, что статья 19 ФЗ № 189 защищает права членов семьи, проживающих в жилье на момент приватизации, но давших отказ в пользу иных лиц. Они имеют право пользоваться квартирой неопределенный срок, даже при расторжении брака. Такой позиции придерживается и Верховный Суд.
Особенности отказа от доли недвижимости, приобретенной за материнский капитал
Вкладывая в приобретение жилья денежные средства материнского капитала, супруги должны понимать, что недвижимость будет распределена между всеми членами семьи, в том числе и несовершеннолетними гражданами.
Поэтому, если один из супругов пожелает отказаться от своей доли, то он должен оформить отказ нотариально.
По сути, супруг, отказавшийся от своей части, не получит доли, но за ним будет сохраняться право на общее имущество супругов. В случае развода, его доля будет делиться между супругами, как общее совместно нажитое имущество.
Обратите внимание, если квартира была приобретена по ипотечному кредитованию с вложением материнского капитала, то требуется получить согласие на отказ у банка. Супруги будут выступать созаемщиками, имея равные обязанности и права перед банковской организацией. Если один из супругов отказывается от своей доли, то долг по кредиту переноситься с одного заемщика на другого. Об этом говорится в статье 391 ГК РФ.
Кредиторы не всегда идут на уступки, поэтому в такой квартире отказаться от доли будет проблематично. Если получить согласие на передачу прав не получилось, можно решить вопрос в судебной инстанции. Стать истцом может любой супруг.
Как быстрее решить вопрос с выкупом?
Выкуп долей квартир – процедура непростая, имеет много тонкостей и нюансов, в результате чего может затянуться на годы. Чтобы избавиться от стрессовых ситуаций и решить все сложные вопросы в этом деле, проще проконсультироваться со специалистами по сделкам с недвижимостью. Профессионалы помогут вам выкупить долю без лишних проблем и переплат.
И только после того, как вся квартира будет выкуплена полностью, можно приступать к организации уютного пространства – ремонту и перепланировке. Для экономии своего времени и моральных сил лучшим решением станет обращение в компанию за услугой комплексного ремонта.
Команда мастеров возьмет на себя все обязательства по строительным работам: от консультации по перепланировке до закупки стройматериалов. Все время ремонта вы сможете заниматься своими делами, а компания побеспокоит вас только один раз и по приятному поводу: сообщит, что можно въезжать в обновленную квартиру.
Сколько стоит отказ от доли в квартире у нотариуса
Отказ от доли в квартире практически всегда сопряжен с обращением к услугам нотариата. В каждом случае за оформление нужных документов понадобится заплатить определенный размер пошлины:
| Способ | Сумма к уплате |
| Дарение | 0,5% от кадастровой стоимости доли квартиры, но не менее 300 и не более 20 000 рублей + составление договора (в среднем от 2000 до 6000 рублей). |
| Продажа | 0,5% от стоимости сделки, но не менее 300 и не более 20 000 рублей + составление договора (в среднем от 2000 до 6000 рублей). |
| Отказ от приватизации квартиры | 500 рублей (фиксированный нотариальный тариф) + составление документа и техническое сопровождение (около 1000 рублей). |
| Отказ от принятия наследства | 100 рублей (за удостоверение подписи Наследника на отказной форме) + составление документа и техническое сопровождение (около 1000 рублей). |
| Отказ при разводе | Для соглашения о разделе совместно нажитого имущества: 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 рублей + составление соглашения (около 4000 рублей). Для брачного договора: 500 рублей (фиксированный нотариальный тариф) + составление документа и техническое сопровождение (от 6000 до 12000 рублей). |
Если от имени владельца доли собирается действовать его представитель, сначала потребуется составить и удостоверить доверенность. В соответствии со ст. 333.24 НК РФ, доверенность, выдаваемая с целью распоряжения имуществом, обойдется в 100 рублей для близких родственников и в 500 рублей для остальных физических лиц. Доверенность, выдаваемая для других целей (например, для сбора документов), будет стоить 200 рублей для всех категорий граждан. Дополнительно оплачивается техническая работа нотариата (около 1000 рублей).
Процедура отказа от права собственности на квартиру
Избавиться от недвижимости можно путем подачи заявления в орган самоуправления по месту нахождения жилья. Как только заявление принимается, Управление ФГСРКиК ставит объект на учет, и квартира приобретает статус бесхозного имущества.
Часть 2 ст. 236 ГК указывает, что зафиксированное заявление не снимает прав и обязанностей с бывшего хозяина по отношению к жилью.
Это означает, что владелец может в любой момент приостановить процедуру отречения и заявить о намерении остаться собственником.
Все прерогативы и обязанности в отношении недвижимости снимаются с владельца не с заявлением об отклонении, а с подтвержденным актом о приобретении этого жилья другим лицом.
Для принятия объекта на учет в Росреестре предоставляются:
- Заявление об отказе;
- Копии документов подтверждающих собственность бывшего владельца;
- Технические и кадастровый паспорт квартиры;
- Сведения о бывшем хозяине (паспортные данные и место жительства).
Поверка документов Росреестром занимает 30 дней с момента подачи заявления, после чего отказнику предоставляется выписка из ЕГРП о взятии на учет бесхозной недвижимости.
Юридические последствия отказа от доли недвижимости – плюсы и минусы
Обозначим, какие юридические последствия могут наступить для владельца недвижимости, который откажется от доли:
- С момента перерегистарции прав на долю, владелец теряет права владения жильем. Он не сможет распоряжаться своей частью, так как она будет принадлежать другому гражданину. Этот нюанс можно отнести как к плюсам, так и минусам. Если гражданин хотел отказаться от доли и передать ее другому гражданину, то это плюс.
- Если же собственник не хотел продавать или дарить свою долю, то возникает риск возникновения мошенничества. Заставить отказаться от доли имущества не может никто. В случае, когда к собственнику была применена физическая сила, угрозы, лучше сразу обращаться в правоохранительные органы.
- Сделку, заключенную обманным путем, под влиянием заблуждения, насилия, угрозы, злонамеренных обстоятельств, можно расторгнуть через суд (ст.178, 179 ГК РФ).
- Собственник, продавший или подаривший долю, сохраняет право бессрочного пользования жильем.
- Отказавшийся от приватизации гражданин, сохраняет за собой право постоянной регистрации и право фактического проживания в приватизированной квартире. Это правило не перестает действовать даже после продажи квартиры и смены собственника.
- Если оформлялась дарственная, то у других собственников не возникает преимущественного права выкупа доли.
- По дарственной невозможно будет оформить налоговый вычет.
- Будет наложен запрет для собственника на регистрацию в жилье членов семьи или третьих лиц.
Лицо, которому переходят права собственности на долю, будет распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Он сможет продать жилье с согласия остальных владельцев частей, подарить, завещать, обменять. По сути, он получает выгоду от такой сделки. Один лишь минус заключается в том, что ему придется заплатить 13% налог при покупке доли.
Разъяснения специалистов по отказу от права
Норма об отказе от права собственности не нашла пока широкого практического применения, но эксперты уверены, что с развитием рыночных отношений этот вопрос будет становиться все более актуальным.
Отказ от права собственности на принадлежащее имущество, согласно закону, может быть совершен только физическим или юридическим лицом.
Такая формулировка подразумевает, что возможности отказаться от состоящего на балансе имущества нет ни у Российской Федерации, ни у ее субъектов, ни у муниципалитетов. Кроме того, из ст. 236 ГК следует, что, сохраняя право собственности, владелец брошенной вещи до ее перехода в собственность других лиц вправе в любой момент своими действиями восстановить владение указанным имуществом.
Как отказаться от собственности, если квартира в совместной собственности?
Доброго времени суток!
Гражданский кодекс РФ:
Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности
1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
2. Имущество может находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Статья 245. Определение долей в праве долевой собственности
1. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.
Таким образом, несмотря на то, что у мамы и сына квартира в совместной собственности размер их долей является равным.
Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Статья 131. Государственная регистрация недвижимости
1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации недвижимости»:
Статья 42. Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество
1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей.
Таким образом, при выборе любой формы отчуждения прав на квартиру сделка будет подлежать нотариальному удостоверению. Самым быстрым способом будет оформление договора дарения и поручение регистрации нотариусу.