Основные требования банков к заемщикам по ипотеке оказавшимся

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Основные требования банков к заемщикам по ипотеке оказавшимся». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Предсказуемо, что на получение ипотеки могут рассчитывать только совершеннолетние. Однако во многих банках нижняя возрастная планка ещё выше — например, 21 год. Заявки от восемнадцатилетних рассматривает Сбербанк, Московский кредитный банк, Открытие и Тинькофф. А вот ВТБ, Альфа-Банк, Промсвязьбанк, Райффайзенбанк и Росбанк не станут даже разговаривать, пока клиенту не исполнится 21 год.

Кому положена льготная ипотека

Семейная (детская) ипотека

На ипотечный кредит в размере до тридцати миллионов рублей со сниженной ставкой в районе 5% годовых могут рассчитывать семьи, в которых хотя бы один из детей родился в 2018 году или позже, а также семьи, воспитывающие ребёнка с инвалидностью. Остальные требования у банков такие же, как и к другим группам заёмщиков.

Ипотека для IT-специалистов

С такой же ставкой в 5% годовых могут получить ипотеку сотрудники IT-компаний, но только если компания находится в России, аккредитована Министерством цифрового развития и пользуется налоговым льготами (всё это можно проверить на сайте «Госуслуг»).

Айтишникам банки обычно одобряют сумму около двадцати миллионов рублей, но только тем, кому ещё не исполнилось 45 лет и чей ежемесячный доход превышает 150 тысяч рублей в городах-миллионниках и 100 тысяч рублей — в населённых пунктах поменьше.

Заемщики с серой зарплатой и из пострадавших отраслей

При выдаче ипотеки банки (в зависимости от собственной кредитной политики) могут устанавливать дополнительные условия на возраст заемщика, его стаж работы и сферу деятельности. Особенно актуальным этот вопрос стал в пандемию, когда сотрудники определенных секторов экономики остались без работы или потеряли значительную часть доходов.

«Одно дело, если потенциальный заемщик работает в IT-сфере, фармацевтике, производстве, где не было текучки кадров и сокращений, другое дело — если это туризм, гостиничный и ресторанный бизнес, сфера услуг, которые получили сильный удар в пандемию. Следовательно, у последних риски потерять работу или оказаться на долгое время без зарплаты — выше», — привел примеры Алексей Коренев. «Банк понимает, что у такого клиента могут возникнуть трудности с обслуживанием кредита, поэтому шансов получить одобрение у него будет ниже, чем, к примеру, у работника IT–индустрии. Помимо самой сферы, банк может учитывать должность заемщика. Например, это шеф-повар или рядовой официант», — добавил аналитик.

В зоне риска при получении ипотеки находятся самозанятые, особенно если у них небольшой подтвержденный доход или они работают в сфере, которая наиболее чувствительна к коронакризису. «Потенциальным заемщикам, которые работают в теневом секторе — не платят налоги, получают часть зарплаты в конверте, — получить ипотеку сложно всегда, поскольку отобразить официальный доход тяжело или его официальная часть невысокая», — добавил аналитик «Финама».

Чтобы повысить шансы на получение ипотеки, можно предоставить в кредитный отдел дополнительные документы. Например, запросить характеристику с места работы, где будут указаны достижения сотрудника и его стаж. Любые справки играют только в плюс, крупные банки обычно принимают их в расчет, отметил эксперт.

Почему изменение требований не остановить

Требования к ипотечным заемщикам меняются вместе с условиями на рынке недвижимости и экономикой в целом. Безработица, инфляция, уровень доходов населения и госполитика – основные факторы перемен.

«Кроме того, существуют регуляторы, такие как ЦБ, которые влияют на требования к выдаче ипотечных кредитов и устанавливают правила, которым должны соответствовать кредиторы и заемщики. Например, банки могут установить более высокие ставки по кредитам, чтобы компенсировать риски, связанные с низким уровнем доходов заемщиков, а также сократить максимальный срок и размер кредитов, которые они готовы выдавать», – говорит директор по связям с общественностью компании Trader Income Дмитрий Мазанов.

Как повысить шансы на одобрение ипотеки

Даст банк положительный ответ или нет, зависит только от вас. Повысить шанс на положительное решение можно, если заранее проверить свою кредитную историю. Иногда досье испорчено не по вине заемщика, некоторые банки некорректно передают данные в БКИ. Вы можете подать жалобу в бюро кредитных историй, предъявить доказательства своевременной оплаты и потребовать исправить отчет.

Шансы получить положительный ответ больше у платежеспособных клиентов. Но низкая заработная плата не является поводом для отказа, а помочь может привлечение состоятельных созаемщиков. Кстати, поручитель не является участником кредитного договора и его доход не учитывается при расчете максимальной суммы. Банк привлекает поручителей к выплате кредита только в случае отказа от исполнения обязательств заемщика и созаемщиков.

Больше вероятности получить положительное решение есть в том банке, с которым вы ранее имели положительный опыт сотрудничества. Например, если вы брали и своевременно выплачивали кредит, открывали депозит на крупную сумму или являетесь участником зарплатного проекта. Для получателей заработной платы банки снижают годовой процент в среднем на 0,5-1%.

Важно! Повысить шанс на положительное решение можно, если предоставить банку в виде обеспечения ликвидное имущество, находящееся в собственности.

Что делать, если пришел отказ

Даже платежеспособные и добропорядочные заемщики могут получить отказ по ипотеке. Банк принимает решение на основании совокупности параметров, а система оценки не разглашается. Но у вас есть время проанализировать свои данные и исправить возможные ошибки. Подавать заявку повторно ранее, чем через 2 месяца, смысла нет, в противном случае система автоматически отклонит заявку без ее оценки.

Основные причины отказа по ипотеке:

• низкий уровень дохода;
• трудоустройство у ИП;
• юный или пожилой возраст;
• наличие других кредитных обязательств;
• плохая кредитная история;
• недостаточная сумма первоначального взноса.

Это не все причины, по которым банк дает отрицательный ответ. При этом получить положительное решение больше шансов у заемщиков, состоящих в браке и имеющих детей.

Если банк дал отрицательный ответ, есть два варианта: обратиться в другой банк или подать анкету повторно через 60 дней. За этот срок можно найти более состоятельных и платежеспособных заемщиков или дополнительное обеспечение в виде ликвидного имущества.

В большинстве ипотечных программ есть требования к возрасту заемщика. Есть минимум, обычно это от 21 года. И максимум, но он указан не конкретным числом, а переменной.

Для вычисления максимального возраста используют «Возраст на момент возврата кредита по договору». В обычных программах это 75 лет, если получаете ипотеку по программе без подтверждения дохода, это 65 лет.

Еще есть минимальный срок кредита — то есть срок, на который дают в долг. Обычно это не больше пяти лет.

Получается, что максимальный срок заемщика, если он берет кредит на минимальный срок в 5 лет, будет составлять — 60 лет для ипотеки без подтверждения дохода и 70 лет для стандартных ипотечных программ.

Как исправить. Никак. Возраст считается одним из ключевых требований, вместе с доходом заемщика. Единственный вариант — поискать ипотечные программы в других банках.

Можно ли купить квартиру в ипотеку с перепланировкой?

Банки разрешают покупать квартиры только с узаконенными перепланировками. Вы не сможете приобрести недвижимость по ипотеке, если:

• лоджия объединена с комнатой;

• в квартире снесли несущие стены и не согласовали с БТИ;

• отопительные приборы перенесли на лоджию или балкон;

• газифицированную кухню объединили с общей комнатой;

• площадь санузла увеличена за счет жилого помещения;

• перенесли инженерные системы: канализацию и водопровод.

Оценка заемщика по кредитной истории

Раньше банки с опасением относились к клиентам, у которых совсем нет кредитной истории, они не знали, чего от таких заемщиков ждать. Как оценить, способен ли человек нести такое долгосрочное обязательство, как ипотека, если он никогда раньше не платил по кредитам? Специалисты даже советовали таким клиентам взять небольшой кредит перед получением ипотеки, только чтобы сформировать кредитную историю. Теперь, к примеру, банк «Уралсиб» полное отсутствие кредитной истории приравнивает к положительной кредитной истории.

Есть решение у банков и в ситуации, когда в семье, которая планирует взять ипотеку, один из супругов имеет испорченную кредитную историю. Семья сможет получить ипотеку, но оформлять ее придется на супруга с положительной историей. Большинство банков также потребует в этом случае предоставить брачный договор, а, например, «Газпромбанк» позволяет клиентам выбирать, составлять им брачный договор или сократить расходы и получить заверенное у нотариуса согласие второго супруга на совершение сделки.

Обязательно учтут банки наличие у потенциального клиента долгов по налогам, штрафам ГИБДД и коммунальным платежам. Чтобы заявка рассматривалась, сумма долгов не должна превышать 50 тысяч рублей. Хотя банк от такого клиента сразу не откажется, но потребует погасить долги и предоставить справку о том, что клиент расплатился.

Особенности рефинансирования ипотеки

Главной тенденцией на рынке ипотеки в прошлом году стал рост объемов рефинансирования ипотеки. Ставки по жилищным кредитам снижаются, и заемщики, несколько лет назад получавшие ипотеку на действовавших тогда условиях, в 2017 году снова пришли в банки, чтобы перекредитоваться под более выгодный процент. Как правило, для этого им приходится обращаться в другие банки, но сейчас стало больше случаев, когда банки соглашаются снизить ставку своему заемщику, для этого нужно только написать заявление. Так работают банк «Ак Барс», Сбербанк, банк «ДельтаКредит». Чтобы снизить ставку в этих банках, клиенту не потребуется подавать никаких дополнительных документов. Другие, как, например, «Россельхозбанк», перекредитовывают своих заемщиков, но для клиентов это тот же процесс, что и получение ипотеки. Это означает, что заемщику предстоят дополнительные расходы на оценку.

Пока перекредитование в собственном банке не получило широкого распространения, большинство заемщиков уходят к новому кредитору. Получить одобрение на рефинансирование ипотеки проще, чем на первый ипотечный кредит. Банки охотно рассматривают таких заемщиков, потому что, во первых, у тех уже сложилась привычка каждый месяц отдавать часть своей зарплаты на погашение ипотеки. Во-вторых, банки перекредитовывают только качественных заемщиков, что ранее не допускали просрочек по платежам.

Ставки продолжают снижаться, по прогнозам, к концу 2018 года они могут опуститься до 8 процентов, и у кого-то из заемщиков может возникнуть вопрос: возможно ли рефинансировать уже однажды рефинансированную ипотеку? Отношение банков к этому вопросу различается. У одних банков установлены строгие ограничения на рефинансирование. Например, Сбербанк не возьмется перекредитовать ранее рефинансированную ипотеку, другие готовы рефинансировать клиента другого банка, что раньше уже перекредитовывался.

Согласно статистике, подавляющее большинство кредитов приходится на трех основных игроков рынка ипотеки, но может оказаться, что в ситуации конкретного заемщика наиболее оптимальной может стать программа небольшого банка. Банки сегодня снова конкурируют между собой за заемщиков, причем небольшим игрокам ипотечного рынка приходится быть в этом гораздо более изобретательными. Они готовы смягчать условия там, где крупный банк никогда не пойдет на уступки.

Могут ли отказать, если ипотека уже одобрена?

К сожалению, это так. Банк ничего не должен заемщику до подписания ипотечного договора. До этого момента они могут отказать клиенту, даже если заявка была одобрена. Это может быть вызвано следующими причинами

• общее ухудшение финансового положения страны; и
• центральный банк повышает основную процентную ставку; или
• Семейное положение заемщика изменило ситуацию, и
• изменение должностных обязанностей заемщика; или
• в отношении заемщика возбуждено уголовное дело; и
• недвижимость не соответствует требованиям (хотя этот момент обычно указывается перед утверждением).

Даже в этом случае не стоит отчаиваться. Через некоторое время вы можете обратиться в другой банк или изменить свои собственные финансовые возможности. Сохраняйте спокойствие, проанализируйте ситуацию и обратите внимание на свою кредитную историю. Если вы сделаете это, банковский эксперт обязательно пойдет вам навстречу.

В случае отказа в ипотеке после одобрения:.

1. Заемщик изменил позицию. Банк рассмотрит решение по заявлению и может отказать в кредите, если на новой работе платят меньше.
2. Новые займы. Новый кредит, взятый до одобрения ипотеки, увеличивает ваше финансовое бремя. Это может привести к тому, что банк отменит кредит.
3. Просрочки по текущим кредитам. Задержки с другими кредиторами говорят о том, что вы ненадежный заемщик. Отказ может прийти как раз перед тем, как вы заключите сделку.
4. Против заемщика было возбуждено уголовное дело. Пока банк контролировал заемщика, он открыл против него уголовное дело. Это равносильно 100% отказу от кредита, так как завтра он может оказаться за рельсами.
5. Финансовая ситуация изменилась. Например, Центральный банк повысил базовую процентную ставку. Ранее одобренные кредиты стали невыгодными для банков. Кредитные учреждения начали изменять условия ипотечных договоров. А те, кто больше не подходил, были отвергнуты.

Вскрылись неликвидные факторы объекта

Хотя недвижимость может быть отличной, существуют непреодолимые факторы. Например, близость к кладбищам, заводам или неблагополучным районам.

Сергей Савельев, брокер (Серпухов): — Однажды покупатель пришел посмотреть участок, который я продавал. Ему понравился участок, и он внес залог. Но потом клиент решил еще раз посетить это место без меня и встретил соседа, который сам хотел купить участок.

Сосед стал грубить и скандалить, и покупатель отменил сделку. Мы продали участок гораздо позже другому покупателю, который, к счастью, не пересекался с соседом заранее.

Опытные агенты по недвижимости советуют сразу информировать потенциальных покупателей о непреодолимых факторах неподвижности, чтобы не терять время.

Сергей Савельев, брокер (Серпухов): — Например, если кто-то смотрит на карту и видит, что в 500 метрах от дома есть заводы и шоссе, то нет необходимости их прятать. Вы плохо выглядите в его присутствии. Обычно я рассказываю о негативном соседстве в начале отбора, если расстояние до объекта недвижимости велико.

А если это займет несколько часов, скажите об этом заранее, чтобы не тратить время клиента. Вдруг им категорически не нравятся кладбища, расположенные в 200 метрах от них. Кстати, это не всегда является препятствием, поскольку такие покупатели все равно хотят его увидеть и получают кредит спустя неделю.

Однако дом рядом со свалкой долгое время не могли продать, несмотря на то, что предлагали почти половину цены.

Когда объект недвижимости впервые вносится в базу данных агентства, агентство должно сначала ознакомиться с районом, прежде чем вести туда покупателя. Иначе в решающий момент может произойти «сюрприз», которого никто не ожидал.

Сергей Савельев, абонент Национальной ассоциации риэлторов (Серпухов): — Когда я представлял дом, я и не подозревал, что рядом проходит железная дорога. Она ведет к гаражу, и мимо нее время от времени проезжают поезда. Покупателю очень понравился дом, и он уже был готов заплатить наличными.

Вдруг поезд останавливается за домом. Мы сами потрясены и вынуждены признать, что покупатель сразу же отказался от сделки.

Даже если фактор ликвидности внезапно появляется во время знакомства с недвижимостью, профессиональные брокеры по недвижимости сосредоточатся на нем и представят его в своих интересах.

Подробнее о том, как быстрее продать неликвидную продукцию, читайте в нашем блоге.

Выберите банк для предоставления кредита

Чтобы взять кредит ипотеку, нужно уделить пристальное внимание выбору кредитной организации, то есть банку. Выбрать заведение, что предлагает самые выгодные условия. Для этого можно воспользоваться информацией, представленной в интернете. У каждого банка есть официальный сайт, где указана исчерпывающая информация о кредитной политике. С программами, условиями их предоставления и оплаты.

Мониторинг занимает время, но по его итогам можно получить список банков, условия которых позволяют взять кредит. Обычно выгоднее всего ипотека в банке, где оформлена зарплатная карта. Обычно таким клиентам предлагаются более выгодные условия. Например, лояльные требования к стажу, выгодная процентная ставка, или заявка на взятие средств рассматривается гораздо быстрее стандарта.

Уже имея перечень банков, продолжить отбор можно на основании личного посещения или по телефону задав уточняющие вопросы о том, как оформляется ипотека. Помочь в выборе могут вопросы о необходимости оформления страховки, какие штрафные санкции предусмотрены за досрочное погашение кредита и т.п. Также можно попросить рассчитать размер ежемесячных платежей по интересующей вас программе.

Дождитесь решения банка по ипотеке

Банк скажет, удовлетворяет или отклоняет заявку на кредит, в течение недели. Иногда процедура может занять две недели. Если обратились с заявкой в банк, что специализируется на ипотеке, решение о взятиикредита может поступить уже в течение трех рабочих дней.

Если заявка согласована, чтобы получить деньги, заемщик должен принести в банк папку документов (в том числе на покупаемую недвижимость). Какие именно документы рассматривает банк, можно увидеть на его официальном сайте.

Получив одобрение, стоит помнить, что документ действует ограниченное время. Точная цифра зависит от банка, но обычно около двух-трех месяцев. За это время банку нужно показать квартиру, которую хотите купить. Если не успеете, заявку придется подавать заново. Причем жилье уже должно быть оценено у независимого оценщика, чтобы банк знал, какую сумму выдать.

Проверять недвижимость будут ещё две недели. Учитывается цена страхования, оценка недвижимости, подготовка документов перед продажей. Если нет полного пакета бумаг, высока вероятность, что в ипотеке откажут.

Необходимые документы для оформления ипотечного кредита

В порядок действий при оформлении ипотеки всегда входит сбор пакета документов. Это важный этап, на котором необходимо показать кредитору свою благонадежность и платежеспособность.

Стандартный перечень документов:

• паспорт клиента, дополнительно могут требоваться копии всех его страниц;

• справки об основных и дополнительных доходах. Для работников по найму — справка 2НФДЛ или по форме банка, для представителей бизнеса — налоговые декларации или иные бухгалтерские документы;

• заверенная работодателем копия трудовой книжки для работников по найму;

• сведения о семейном положении.

Похожие записи:

• 3 Термины, определения и сокращения
• Сроки и порядок оплаты электронного больничного
• Как восстановить водительское удостоверение при утере