Выделение комнаты в квартире
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выделение комнаты в квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если нет возможности мирно согласовать переоформление доли в отдельную комнату, подают иск в суд. Перед подачей заявления следует объективно оценить возможность обособления собственности согласно долевому распределению, заказав проведение независимой экспертизы.
Юридические сложности по переводу доли в комнату
Даже если все собственники согласны с переводом доли в комнату, следует уделить особое внимание правильному составлению соглашения, чтобы исключить риск оспаривания в суде. Если другие собственники не согласны с условиями выделения комнаты, обращаются к опытному юристу.
От качества профессиональной юридической поддержки во многом зависит исход судебного разбирательства. Юрист грамотно составит иск и обеспечит сбор всей необходимой документацией, которая поможет обосновать позицию истца в суде. Если одна из сторон оспорит вынесенное решение, срок разбирательства увеличивается до 12 и более месяцев.
Большое значение для суда будет иметь техническая экспертиза и представленные в ней выводы о допустимости обособления доли. Перед обращением в судебную инстанцию следует проконсультироваться с юристом и оценить свои шансы в суде.
Условия для перевода доли квартиры в комнату
На практике перевод доли в изолированную комнату оказывается затруднительным предприятием. Чтобы выдел в натуре стал возможным, необходимо учесть следующие условия и нормы:
- Выделяемые комнаты должны быть полностью автономными и независимыми от остальной квартиры, т.е. иметь отдельные входы и системы коммуникаций (водоснабжение, газоснабжение, электричество).
- Фактически комната должна представлять собой как бы «квартиру в квартире», – в этом случае никаких сложностей с ее выделением не возникнет.
- Выдел должен производиться в квартире, которая не обременена ограничениями, запретами и пр. Так, если квартира или ее часть находится в залоге у банковской организации, осуществить выделение в натуре попросту не удастся.
- Выдел не должен ущемлять права и интересы других жильцов, в особенности инвалидов, несовершеннолетних, недееспособных, ограниченно дееспособных или малоимущих.
- Выделение доли в комнату не должно затруднять доступ остальных жильцов к местам общего пользования или создавать ситуации, потенциально опасные для жизни и здоровья. Например, если выделение доли требует обязательного сноса несущей стены, то никто и никогда не даст согласия и разрешения на проведение подобной процедуры.
- Сама возможность перевода доли в комнату должна быть обсуждена с опытным экспертом по недвижимости, а любой серьезный ремонт (либо уже совершенный, либо только планируемый) – официально одобрен в БТИ.
- Выдел должен производиться в отношении такой комнаты, которая соответствует современным жилищным нормам. Так, непригодными для проживания считаются подсобные помещения, помещения без окон и пр.
- Вновь образованная комната также не должна оказаться меньше 28 кв. м. (СНиП 31-01-2003).
В ходе независимой оценки помещения может выясниться, что выделение доли в изолированную комнату невозможно в силу технических особенностей квартиры. В таком случае выделяющийся собственник может потребовать выплаты денежной компенсации, соответствующей стоимости его доли. В результате остальные совладельцы выкупают у выделяющегося собственника его долю, а сам он утрачивает все права на жилое помещение.
Помимо полной может выплачиваться и частичная денежная компенсация. Это практикуется в том случае, если выделение долей в натуре состоялось, однако из-за технических особенностей исходной квартиры один из совладельцев получил недостаточную жилплощадь.
Пример.2 сособственника решили разделить 2-комнатное жилое помещение между собой. Для этого имелись все условия – и отдельные входы, и независимые системы коммуникаций, и отсутствие ограничительных мер.
Перевод доли в комнату в судебном порядке
Перевод доли в комнату в судебном порядке возможен только после того, как выделяющийся собственник обратится к оценщику недвижимости. В ходе экспертизы специалист должен выяснить, можно ли поделить квартиру в натуре, как количество долей соотносится с общей площадью исходного объекта, какова рыночная стоимость жилого помещения. Все эти сведения понадобится внести в исковое заявление.
Рассмотрением данных дел занимаются городские (районные) суды. Окончательный выбор инстанции зависит от того, по какому адресу располагается спорная недвижимость. В исковое заявление понадобится включить следующие данные:
- Полное наименование и адрес местонахождения суда.
- ФИО, адреса регистрации/проживания, контактные данные участников процесса (Истца, Ответчика, свидетелей).
- Цена иска (стоимость доли Истца, указанная в рублях).
- Информация об объекте недвижимости (адрес, этаж, количество комнат, метраж, количество и размеры долей всех участников общей долевой собственности).
- Указание типа собственности (долевая или совместная).
- В соответствии с какими документами образовалось общее владение (например, в соответствии с договором купли-продажи … доли, договором дарения … доли и пр.).
- Основание для подачи иска (например, невозможность дальнейшего пользования общим объектом недвижимости в силу тех или иных причин, несогласие Ответчика с добровольным выделением доли в комнату и пр.).
- Описание досудебных попыток разрешения конфликта (были ли, к чему привели).
- Экспертная оценка о выделении доли в натуре (возможно ли, как лучше произвести).
- Опционально – расчет денежной компенсации, если выделение доли в натуре оказывается невозможным.
- Просьба Истца.
- Список прилагаемых материалов.
- Дата составления и подпись Истца.
- копии паспортов Истца и Ответчика (если дело напрямую затрагивает интересы несовершеннолетнего лица – его свидетельство о рождении);
- технический паспорт на квартиру, выдаваемый в БТИ;
- выписка из ЕГРН;
- экспертное заключение о возможности выделения доли в комнату, акт планируемого выделения доли в натуре;
- квитанция об оплате госпошлины за подачу иска имущественного характера (сумма рассчитывается от цены иска в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ);
- правоустанавливающий документ на долю квартиры (договор купли-продажи, свидетельство о принятии наследства и пр.).
В каждом случае сроки судопроизводства оказываются индивидуальными, т.к. дело способно осложниться из-за дополнительных слушаний, экспертиз и пр. В среднем рассмотрение подобных исков занимает от 4 месяцев до 1 года. Среди важных этапов можно выделить:
- Обращение к услугам независимого оценщика и получение его заключения – 30 рабочих дней.
- Подготовка полного пакета документов – 14 рабочих дней.
- Обработка искового заявления в судебной канцелярии – до 5 рабочих дней.
- Предварительные слушания – назначаются через 30 дней с момента подачи искового заявления.
- Судебные слушания – занимают от 2 до 6 месяцев.
- Период на обжалование – 1 месяц с момента вынесения неудовлетворительного судебного постановления.
В случае удовлетворения исковых требований Заявитель прекратит быть участником общей долевой собственности. Он станет полноправным владельцем самостоятельного объекта недвижимости – комнаты. То же самое произойдет, если доля будет выделена во внесудебном порядке, путем составления соответствующего Соглашения.
Что можно делать с полученной долей?
Владелец доли может выполнять все действия, доступные с недвижимостью. Но при некоторых из этих процедур есть серьезные условия, при игнорировании которых сделка не сможет состояться либо заключенный договор аннулируется.
Продажа
Доля, которая является собственностью лица, может быть продана. Процесс продажи отражен в пункте 4 статьи 42 ФЗ №218.
Обязательно нужно оповещать совладельцев о желании продажи недвижимости с указанием цены и иных условий. Это письмо необходимо, так как дольщики имеют первостепенное право на приобретение продающейся части квартиры. Если они не собираются покупать долю, то составляется отказ от приобретения.
Если это условие не будет соблюдено, то заключенная сделка купли-продажи считается недействительной. Предложение о продаже для дольщиков будет действовать в течение одного месяца с момента оповещения, после чего автоматически считается, что совладельцы не желают приобрести недвижимость.
Если установленный срок не был учтен, то совладелец имеет право обратиться в суд в течение трех месяцев.
Сдача в аренду
Сдать долю в аренду можно только при выделении определенной территории (комнаты в квартире). В противном случае процедура будет невозможна.
Также необходимо получить согласие от остальных дольщиков. Иначе они могут подать иск в суд с прошением о компенсации или предоставлении доли в распоряжение.
Дарение
Возможность сохраняется за владельцем даже без необходимости получения согласия от других собственников. Но такая сделка должна проходить по условиям договора дарения (быть безвозмездной).
Если выяснится, что за передачу доли владелец получил вознаграждение в любом виде, то сделка будет считаться недействительной.
Долевая собственность и кооперативы
В отношении помещений в многоквартирных домах, возведенных на основании ФЗ №214 о долевом участии в строительстве, и в отношении кооперативных зданий действуют следующие правила:
| Долевая собственность | Согласно п.2 ст.252 ГК РФ владельцы долевой собственности вправе требовать выдела принадлежащей им части из общего имущества. В результате совместное владение будет прекращено и возникнет право единоличного пользования с возможностью распоряжения без согласия иных лиц. |
| Кооперативный дом | На основании ст.127 ЖК РФ возможен раздел квартиры в многоэтажном доме, возведенном жилищным кооперативом. Условием такого правового действия является наличие изолированных помещений – комнат, отделения квартир с обустройством отдельного входа и разделение площадей подсобного назначения не требуется. |
| Важные положения | При разделе супругам учитываются доли, принадлежащие каждому из супругов, обязательно контролируется соблюдение и защита прав несовершеннолетних детей и интересы владельцев другой доли. Значение имеют и планировка квартиры, и порядок пользования помещениями, их целевое назначение. |
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Раздел долей или выдел, как поступить
Раздел долей и выдел доли в квартире – понятия немножко разные. Раздел долей представляет собой прекращение всех владельцев квартиры на их доли в праве собственности и признание права собственности на конкретные жилые помещения в квартире. При этом, места общего пользования (прихожая, кухня, санузел) остаются в общей долевой собственности.
Регламентирует раздел и выдел долей статья 252 Гражданского кодекса.
Раздел долей может произойти по согласию всех сособственников, например, в трёхкомнатной квартире у троих сособственников по трети доли в праве. После раздела каждый станет собственником конкретной комнаты, которая на техническом плане находится под конкретной литерой, и собственником трети доли в праве на общее имущество, каковым являются места общего пользования и общее имущество в многоквартирном доме.
Справочно. Выдел доли предполагает, что одно или несколько помещений станут собственностью выделившегося содольщика, а остальные помещения останутся в общей долевой собственности.
Если соглашение не достигнуто, а вы хотите, чтобы вам принадлежала именно конкретное помещение в квартире, а не доля в праве, обращайтесь в суд с иском о прекращении вашей доли в праве, признании за вами права собственности на конкретную комнату (или комнаты) и признания доли в праве на общее имущество.
Если количество жилых комнат и их конфигурация соответствует количеству содольщиков, то есть позволяет выделить долю, суд, скорее, всего иск удовлетворит. Очевидно, что выделить долю в комнате или в однушке невозможно.
🔑 Разница между долей и комнатой
| ✔ Параметр | 🏡 Доля | 🗝 Комната |
| Отдельное свидетельство | Нет | Да |
| Отдельный лицевой счет | Нет | Да |
| Возможность распоряжения имуществом | Ограничена | Да |
| Закрепление за лицом жилплощади | Возможно по решению суда | Да, всегда |
Юридические сложности по переводу доли в комнату
Даже если все собственники согласны с переводом доли в комнату, следует уделить особое внимание правильному составлению соглашения, чтобы исключить риск оспаривания в суде. Если другие собственники не согласны с условиями выделения комнаты, обращаются к опытному юристу.
От качества профессиональной юридической поддержки во многом зависит исход судебного разбирательства. Юрист грамотно составит иск и обеспечит сбор всей необходимой документацией, которая поможет обосновать позицию истца в суде. Если одна из сторон оспорит вынесенное решение, срок разбирательства увеличивается до 12 и более месяцев.
Большое значение для суда будет иметь техническая экспертиза и представленные в ней выводы о допустимости обособления доли. Перед обращением в судебную инстанцию следует проконсультироваться с юристом и оценить свои шансы в суде.
Выделение комнаты из доли в квартире: простой способ
Выделение комнаты из доли в квартире может быть сложной задачей, особенно если вы не знаете, с чего начать. Однако есть простой способ решить эту проблему.
Первым шагом нужно определить границы комнаты. Вы можете использовать шкафы или ширмы для создания временных стенок. Поставьте их вокруг комнаты, чтобы обозначить ее границы.
Затем разделите комнату на функциональные зоны. Например, выделите зону для спальни, гостиной и офиса. Используйте различную мебель для этого. Например, вы можете поставить диван между зоной для гостиной и спальни, чтобы разделить пространство.
Важно также подумать о свете. Вы можете использовать разные источники света, чтобы выделить каждую функциональную зону. Например, в зоне для офиса можно использовать яркий настольный светильник, а в спальне – мягкий светильник на прикроватной тумбочке.
Не забывайте о декоре. Можно использовать разные цвета, шаблоны и материалы, чтобы разделить комнату и придать ей уют. Например, можно использовать разные обои для каждой зоны или различные подушки и покрывала для кровати и дивана. Это поможет создать уникальный стиль для каждой зоны.
Надеемся, эти простые советы помогут вам выделить комнату из доли в квартире без лишних хлопот. Запомните, что каждая комната должна быть максимально функциональной и удобной для использования.
Как определить долю в квартире, если собственность совместная
Если собственность совместная, размер доли, принадлежащей каждому из собственников, не определен. Чтобы выделить долю каждому из них, необходимо определить, на какую часть жилплощади каждый из собственников может претендовать. Для этого важно определить, как у собственников появилась квартира:
- Если жилье было куплено в браке, а собственниками являются муж и жена, доли в квартире у них должны быть равными – 1/2 и 1/2.
- Если квартира была куплена с использованием средств материнского капитала, нельзя забывать про детей – им также придется выделить доли в размере не меньшем, чем часть квартиры, оплаченной государственными деньгами.
- Если же один из супругов вложил в жилье свое добрачное имущество, он может претендовать на выделение большей доли по сравнению с другим супругом.
Продажа доли в квартире: последние новости
В августе 2015 г. в Государственную Думу РФ был внесен Законопроект о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ в вопросах корректировки отчуждения имущества, находящегося в общей долевой собственности (к настоящему времени данный законопроект еще не был принят). Так, действующая сегодня редакция ст. 246 ГК РФ устанавливает возможность распоряжения общедолевым имуществом по усмотрению и соглашению участников собственности, в том числе, норма предусматривает право владельца доли самостоятельно принимать решение о ее отчуждении. В случае одобрения законодательной инициативы, распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, станет возможно только по решению суда. Так, при желании одного из сособственников продать или подарить свою долю, он должен обратиться в суд за соответствующим разрешением. Исключением являются случаи оставления доли собственности в наследство, законодатель предоставляет право выбора собственнику. Авторы законопроекта считают его основной целью предоставление дополнительных гарантий другим участникам общей долевой собственности, которые в силу статьи 250 Гражданского кодекса РФ имеют преимущественное право выкупа продаваемой доли. Однако, сейчас норма устанавливает на это действие не более 1 месяца, что считается незначительным сроком в ситуации изыскания средств на выкуп доли. Участие суда позволит учесть интересы всех собственников, исходя из реальных потребностей участников и их финансового положения.
Можно ли отсудить долю в приватизированной квартире? Если владельцами долей в квартире являются бывшие супруги или дети и их родители, может возникнуть необходимость получить какую-то часть в личное пользование. Отсудив её у противной стороны.
Решить вопрос передачи доли мирным путём в этом случае невозможно, поэтому фигурантам по делу придётся обращаться с иском в суд. Как отсудить долю в приватизированной квартире?
Действие возможно с выделенной долей. Поэтому если процедура выделения долей ранее не производилась, прежде всего, нужно сделать именно это. Затем собственнику необходимо подать исковое заявление в суд.
В качестве претензии заявитель может потребовать выделения доли в натуре или выплаты за неё денежной компенсации, в случае отсутствия технической возможности сделать это.
Основанием для подачи иска выделения доли должно служить право собственности на долю в квартире. Если есть законные обоснования для увеличения размера причитающейся доли, их нужно приложить к иску.
Необходимо также провести техническую экспертизу для оценки возможности выделения оспариваемой доли в натуре и получить официальное заключение по ней.
После сбора всех документов составляется исковое заявление в суд. На данном этапе целесообразно воспользоваться помощью квалифицированного юриста, чтобы избежать отклонения заявления по причине неправильного его составления.
Заявление с приложением и квитанцией об оплате госпошлины подаётся в суд по месту расположения объекта недвижимости.
По факту принятия иска к рассмотрению будет получено уведомление о назначении судебного заседания. Истцу предстоит обосновывать свои требования лично или через своего представителя (адвоката).
Раздел дома, участка, квартиры с помощью эксперта, юриста или адвоката
Помощь эксперта, юриста, адвоката (процедура медиации) при споре — замечательная вещь. Во-первых, когда спорящие стороны не слышат друг друга, третье лицо услышат все. Во-вторых, независимое лицо, специалист в области недвижимости и со знанием правил и норм, а также умеющий применить методические рекомендации, инструкции, нормы закона — сможет точно и наиболее выгодно разделить помещения или земельные массивы.
Если же у Вас преимущественное право в получении лучшей части дома или квартиры, земель или насаждений на них — надо подготовить доказательства ваших преимуществ и правильно их применить.
Документы на этом этапе нужны только два: план дома или квартиры, участка (на этом этапе план можно выполнить от руки) и документы на земельный участок (если есть). От того, как пройдет процесс подготовки раздела в теории, зависят дальнейшие действия: сбор документов и подписание соглашения о разделе объекта или же обращение в суд.