Для огородничества перевести в ЛПХ
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Для огородничества перевести в ЛПХ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Основная цель использования участка СНТ — загородный отдых и выращивание плодово-ягодных, овощных культур. Возведение жилых домов на таких наделах не запрещено, если ВРИ участка не «садоводство». Разрешается строительство на землях СНТ с ВРИ «садовый земельный участок», а также «для ведения садоводства».
Как перевести участок из СНТ в ИЖС, изменить статус земли
Вникаем
Читать: 3 минуты
02 мая
Анна Камитова Корреспондент Участки СНТ не всегда используются только для создания огорода, участки ИЖС — не только для строительства дома. На практике их можно использовать как угодно, однако официально за каждым из вариантов закреплено свое предназначение. Урбан Медиа разбирается, что в чем разница СНТ и ИЖС, как законно превратить одно в другое и для чего это нужно.
Давайте сразу разберемся с теорией.
- ИЖС, или индивидуальное жилищное строительство. Один из видов разрешенного использования (ВРИ) земельного участка. На таком участке можно строить капитальные объекты, при этом он чаще всего располагается внутри населенного пункта, СНТ или ДНП.
- СНТ и ДНП — садовое некоммерческое товарищество и дачное некоммерческое партнерство, также относятся к ВРИ земельного участка. Представляют собой некоммерческие организации, объединяющие собственников участков для управления общим имуществом. Используются такие участки чаще всего для ведения садового хозяйства.
Но это в теории. На практике часто владельцы земельных участков в СНТ часто проводят себе все необходимые коммуникации, а иногда даже живут на «даче» круглый год. В то же время многие владельцы ИЖС, у которых стоят капитальные дома на участке, разводят вокруг сад и огород, наслаждаясь всеми преимуществами владения собственной землей.
И если у последних не возникает мысль о переводе своего участка в садовый, то вот для тех, кто владеет землей в СНТ, переход в ИЖС в некоторых случаях имеет смысл.
Процедура перевода земли под ЛПХ
Чтобы перевод земли под ЛПХ прошел успешно, необходимо юридически грамотно составить заявление. В нем обязательно указывают полную информацию о владельце участка, его номер по кадастру, категорию и существующий ВРИ, желаемый вид использования (личное подсобное хозяйство), основания для перевода и подтверждение прав на землю.
Причина, по которой решили изменить вид разрешенного использования надела, должна быть достаточно веской. С ходатайством нужно обращаться в местную администрацию. На рассмотрение вопроса дается два месяца. Собственника информируют о вынесенном решении в течение двух недель. После этого вносятся изменения в кадастровые документы. Наши специалисты ускорят процедуру оформления земли, и гарантирую отсутствие ошибок в документах.
Причины отказа в переводе
К сожалению, ходатайства о переводе земель сельхозназначения в другую категорию удовлетворяются далеко не всегда.
Перечислим основные причины отказа госорганов в изменении категории земли:
- Есть ограничения либо запреты на законодательном уровне, не позволяющие перевести участок в другую категорию.
- Испрашиваемое целевое назначение земли не соответствует утвержденным планам на дальнейшее использование территории.
- Государственная экологическая экспертиза дала отрицательное заключение.
Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС в 2022 — 2023
Чаще всего с/х земли пытаются перевести в иную категорию для возведения на них жилых домов, с правом присвоения почтового адреса и регистрацией по месту жительства. В этой связи отметить следующее.
Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) – это вид разрешенного использования земельного участка. Земельные участки для ИЖС могут находиться только в составе земель населенных пунктов. То есть, фактически необходимо осуществить перевод земли сельхозназначения не в ИЖС, а в земли населенных пунктов.
Такой перевод можно осуществить, но для него необходимы веские основания. Например, расположение участка рядом с населенным пунктом, или наличие плана по развитию территории населенного пункта.
Если в генплане территории не предусмотрены изменения, то необходимо обратиться за внесением таких изменений. Порядок внесения изменений установлен ст. 4.1 закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ. Только после утверждения нового генерального плана собственник имеет право подать ходатайство о смене категории земельного участка. В противном случае перевести надел в земли поселений будет невозможно.
Участок представляет собой часть поверхности земли, границы которого были удостоверены в установленном порядке. Порядок предоставления земель, которые находятся в собственности государственных и муниципальных властей, прописан в Земельном кодексе. Отдельные положения содержатся в Гражданском кодексе.
Россиянам гарантируется равный доступ к земле. Государственные и муниципальные власти вправе передавать землю в аренду (собственность) на платной основе либо на бесплатной.
Разновидностью арендного договора является сделка с выкупом участка у государства по символической цене.
Минимальный и максимальный размер участков устанавливается по усмотрению местных властей. Они зависят от региона предоставления земельных участков под жилищное строительство, наличия свободных земель, экономической ситуации в регионе и пр. Стандартно минимальный надел составляет 3 сотки, максимальный — 1,5 тыс. кв.м.
Земельное законодательство предусматривает две процедуры предоставления участков под ИЖС: без торгов и с проведением аукциона. Здесь указывается ряд оснований предоставления земель без торгов:
- продажа земли (п.2 ст. 39.3 ЗК);
- предоставление участка бесплатно (ст. 39.5);
- при заключении договора аренды без торгов (ст.39.6);
- предоставление участков в безвозмездное использование.
Таким образом, земли под ИЖС можно получить безвозмездно без торгов. При этом в Земельном кодексе указывается, что органы исполнительной власти обязаны опубликовать извещение о предварительном согласовании в выделении земли гражданину.
Если другие заявки для участия в аукционе так и не поступят, то власти обязаны выделить участок без торгов.
Повторная публикация сообщения исполнительным органом не требуется.
Закрепление под ИЖС в качестве альтернативы
Смена категории земли — сложная и длительная процедура, которая сопряжена с определенными затратами и не всегда гарантирует достижение желаемого результата. Одним из альтернативных способов законного использования земель сельхозназначения является юридическое закрепление участка под ИЖС, не прибегая при этом к изменению его категории.
Данная процедура во многом схожа с переводом земель в ИЖС, но может различаться в зависимости от порядка, установленного органами местного самоуправления. Она не предусматривает снижения стоимости объекта и не требует выплаты государству материальной компенсации.
Закрепление вида разрешенного использования земель требует внесение изменений в данные Росреестра. Сделать это можно через МФЦ.
Отказ возможен в следующих случаях:
- отрицательная оценка органов экологической службы;
- наличие ограничений со стороны законодательных актов;
- несоответствие просьбы заявителя с планом развития территорий, например, близкое расположение лесных угодий или заповедника.
Чтобы воспользоваться данным способом, следует позаботиться о том, чтобы за участником сельхозназначения был закреплен один из следующих видов разрешенной эксплуатации:
- для садоводства с правом постройки жилых и хозяйственных строений;
- для дачного строительства.
После возведения дома необходимо пройти все процедуры, предусмотренные для оформления недвижимости в собственность. Это позволит в дальнейшем при возникновении необходимости продать дом без нарушения закона.
Возможные альтернативы
В случае невозможности смены категории ЛПХ на ИЖС можно попробовать оформить изменение вида разрешённого использования земельного надела. Однако, следует учесть, что на территории приусадебного участка позволено строительство жилого здания, так что, если участок относится к приусадебным, изменять ВРИ нет необходимости. Кроме того, смена вида разрешённого использования собственного земельного надела возможна исключительно, когда это позволительно правилами застройки и землевладения местного муниципалитета.
Для смены вида разрешённого использования собственнику либо владельцу земли необходимо обратиться в местный орган самоуправления для получения выписки из правил использования своим участком. Получив такую выписку и заполнив в соответствующем порядке ходатайство, его следует отослать в адрес органа кадастрового учёта.
При смене вида разрешённого использования земельных наделов, предназначенных для жилой застройки ни каких публичных слушаний не проводиться. Исходя из этого, становится ясно, что смена вида разрешённого использования земельного надела является лучшей на сегодняшний день альтернативой переводу земель из категории ЛПХ в категорию ИЖС. Иных более подходящих вариантов пока на законодательном уровне не предусмотрено.
Не лишним будет отметить, что акт о переводе земли из ЛПХ в ИЖС не ограничен абсолютно ни какими сроками. Принятый администрацией акт о переводе должен быть направлен заявителю в течение 14-ти календарных дней со дня его принятия. Изменение категории вступают в силу непосредственно в момент его государственной регистрации и закрепления в Росреестре. При этом никакого переоформления документов, которые устанавливают права на переводимый участок, не требуется.
Перед тем, как начинать весьма затратную и продолжительную процедуру перевода земель из ЛПХ в ИЖС следует учитывать, что для постройки жилого дома на участке ЛПХ не всегда нужно изменять категорию на ИЖС. Лучшим вариантом будет предварительная консультация с высококвалифицированным юристом, специализирующимся на земельном праве.
Перевод сельхоз земель в ИЖС в 2023 году предусматривает ряд условий, которые необходимо соблюдать для успешного осуществления данного процесса. Во-первых, сельхоз земли, подлежащие переводу, должны находиться в границах населенных пунктов и быть востребованными для строительства жилых домов. Это связано с необходимостью максимального эффективного использования земельных ресурсов и развитием жилищного строительства.
Во-вторых, земли сельскохозяйственного назначения, которые будут переводиться в ИЖС, должны иметь благоприятные условия для застройки и возможность подключения к инженерной и коммунальной инфраструктуре. Наличие подходящей дорожной сети и доступа к электричеству, водоснабжению, газу и канализации является неотъемлемым условием для перевода земель в ИЖС.
Также, важным условием является согласование и одобрение проекта перевода сельхоз земель в ИЖС соответствующими органами власти. Необходимо выполнение требований градостроительных нормативов и правил, а также учет интересов местных жителей и близлежащих предприятий.
В целях сохранения плодородности почв и поддержания сельскохозяйственной деятельности, перевод сельхоз земель в ИЖС в 2023 году может осуществляться только в пределах определенной доли от общей площади аграрных угодий. Это поможет сохранить устойчивое развитие аграрного сектора и обеспечить продовольственную безопасность региона.
Возможные последствия
Перевод сельхоз земель в ИЖС может иметь ряд последствий, как положительных, так и отрицательных для общества и экономики.
1. Увеличение доступности жилой недвижимости: Перевод сельхоз земель в ИЖС позволит увеличить доступность жилой недвижимости для граждан, что может положительно сказаться на решении проблемы жилищного дефицита.
2. Ухудшение экологической ситуации: Перевод сельхоз земель в ИЖС может привести к ухудшению экологической ситуации в регионе. Возможно сокращение площади зеленых насаждений и уничтожение природных ресурсов.
3. Увеличение давления на инфраструктуру: Загруженность инфраструктуры, такой как дороги, энергоснабжение, коммуникации, может увеличиться в результате перевода сельхоз земель в ИЖС. Это может привести к возникновению новых проблем и необходимости дополнительного финансирования для развития инфраструктуры.
4. Изменение социальной среды: Перевод сельхоз земель в ИЖС может привести к изменению социальной среды в регионе. Новые жилые комплексы могут изменить демографическую структуру населения, а также стили и образ жизни жителей.
5. Рост цен на недвижимость: Увеличение спроса на жилую недвижимость и ограниченность ее предложения может привести к росту цен на недвижимость. Это может осложнить доступ к жилью для определенных групп населения и усилить социальные неравенства.
Основные виды категорий участков
В первую очередь определяется действующая и желаемая категория. От неё зависит ВРИ и возможность строительства дома. Если в ЕГРН указано «сельхозназначение», значит, участок можно использовать для развития сельского хозяйства. Земли населённых пунктов предназначены для жилой застройки. Использовать участок без учёта его назначения, нельзя. Это считается нарушением земельного законодательства и грозит штрафами и возможным изъятием объекта недвижимости.
| Населённых пунктов | Сельхозназначения | Лесного и водного фонда | Промышленности | Запаса | Особо охраняемые |
| Категория предусматривает возможность строительства дома и проживания в нём | Подобная категория присваивается землям, расположенным вне населённых пунктов и используемых для сельхоз нужд | Категория включает в себя участки около водоёмов, озёр, рек и лесные массивы | Подобные объекты недвижимости используются предприятиями. В категорию попадают земли обороны, телевидения, связи и иные | Представляют собой земельный резерв. В настоящий момент не используются. Запасные участки доступны к переводу в лесные земли | В них входят земли природы, парки, заповедники, памятники |
Как поменять категорию участков сельхозназначения
Шаг 1: Собрать пакет документов
Чтобы поменять категорию участков с сельхозназначением и получить в дальнейшем возможности построить дом, понадобится: заявление, выписка из ЕГРН с указанием исходной категории, план участка.
Шаг 2: Обратиться в соответствующие госорганы
Рассмотрение документов занимает около месяца, в отдельных случаях срок изменения назначения участка может быть продлён.
Шаг 3: Дождаться решения органов власти
После принятия заявки проводится проверка документов, и выносится решение о возможности смены категории. При одобрении процедура перевода земли продолжается в Росреестре, при отрицательном решении подготавливается апелляция (по желанию собственника).
Шаг 4: Составить и заключить договор
После того как органы власти вынесли решение и одобрили изменение категории, с организацией заключается договор о проведении работ на участке. В эти работы входит изменение границ, разработка топографического плана и другие действия, которые должен предпринять собственник для изменения категории.
Шаг 6: Оформить новую категорию участка
Завершающим шагом будет обращение в орган власти, куда подавалось заявление на перевод, с просьбой выдачи документов на участок с учётом изменений и указанием новой категории. Процедура занимает несколько рабочих дней.
Категория в ЕГРН отличается от ПЗЗ
Часто бывает, что для одного участка обозначается разная информация в Росреестре и ПЗЗ. Приведём пример: по данным Росреестра участок сельхозназначения с ВРИ — садоводство и огородничество, возможно строительство дачного дома. В то же время в отношении этого же объекта недвижимости в ПЗЗ указывается зона сельскохозяйственного производства. ПЗЗ утверждены и подписаны администрацией. В такой ситуации руководствоваться нужно сведениями из ЕГРН. Если указано, что на садовом участке возможно строительство дома, ориентируемся на эти сведения.
Лучше уточнить спорный вопрос путём подачи письменного обращения в Росреестр и местные органы власти. Обычно ЕГРН приоритетнее, но не стоит исключать возможность отображения недостоверной информации.
Юристы «Правозем» анализируют возможность смены категории участка, разрабатывают план перевода. Собирают документы, оформляют ходатайство. Проводят экспертизу справок и актов, предоставленных владельцем, и проверяют, соответствуют ли они требованиям закона. При необходимости получают согласие на перевод земли от государственных органов. Помогают внести в ЕГРН сведения о смене категории участка. Звоните.
Перевод земли сельхозназначения в ЛПХ
Для перевода земельного участка под ЛПХ, ваш участок должен соответствовать определенным требованиям, прописанным в федеральном законодательстве, а также местным правилам землепользования и застройки. Важно, чтобы были соблюдены минимальные и максимальные размеры участка, установленные в данной местности. При этом нельзя нарушать правила зонирования и охранные зоны. Перед началом процедуры смены вида разрешенного использования, мы рекомендуем пройти все необходимые согласования в комитете по землепользованию, отделе архитектуры и администрации района.
Прежде всего, собирается вся необходимая информация о территории, включая наличие охранных зон, загрязнений и прочего. Изучается зонирование участка, и проводятся различные согласования. Затем нужно собрать пакет документации, и составить ходатайство. Со всем этим обращайтесь в органы местного самоуправления и ждите результата.
Для любого перевода земель, в том числе и в переводе земель в ЛПХ, требуется определенный пакет документов. ФЗ №172 от 21.12.2004 существенно упорядочил порядок перевода земель из категории в категорию. Он установил список необходимых документов, сроки рассмотрения заявления и так далее.
- Подготовка того пакета документов. Который нужно будет приложить к ходатайству о переводе. К ходатайству необходимо приложить пакет документов, который будет включать в себя:
- выписку из земельного кадастра;
- копии документов, которые удостоверяют личность человека, подающего ходатайство;
- выписку из ЕГРН;
- заключение государственной экологической экспертизы (в том случае, если таковая экспертиза предполагается законом);
- согласие правообладателя участка на перевод земли;
- расчеты потерь с/х производства и потерь лесного хозяйства.
- Составление самого ходатайства, в нем необходимо указать следующую информацию:
- кадастровый номер земельного участка;
- категорию земель, в которую входит участок;
- категорию земель, в состав которой желается осуществить перевод;
- обоснование требуемого перевода (по закону орган не может отказать в переводе, основываясь на недостаточности обоснования причин желаемого перевода);
- права на участок земли.
- Подача заявления (ходатайства). Заявление подается в муниципальный орган, во владении и распоряжении которого находится землевладение.
- Ожидание. Ходатайство рассматривается два месяца, в результате рассмотрения выносится согласие, либо отказ в переводе землеучастка.
Смена статуса земельного участка возможна в отношении объектов, поставленных на кадастровый учет. Для этого необходимо провести обмер надела и направить полученные геодезические данные об участке в Кадастровую палату для внесения сведений о нем в Земкадастр.
Стоимость этой процедуры составляет в среднем 10 тыс. руб. и зависит от аппетитов кадастрового инженера.
Выписка из ЕГРН содержит основные сведения об объекте недвижимости, включая права на него. Минимальную стоимость имеет документ в электронном виде 300-600 руб.