Коронавирус, форс-мажор и его влияние на договоры аренды
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Коронавирус, форс-мажор и его влияние на договоры аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Арендаторы нежилой недвижимости, работающие в наиболее пострадавших отраслях, могут получить отсрочку по арендной плате (арендные каникулы). Полагаем, что такая деятельность арендатора не обязательно должна быть основной, но соответствующий код ОКВЭД должен быть указан в ЕГРЮЛ (ЕГРИП). Правила предоставления такой отсрочки содержатся в статье 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, а также в Постановлении Правительства РФ от 03.04.2020 № 439.
Отсрочка при приобретении арендатором государственного и муниципального имущества
Субъекты МСП, которые арендуют государственное или муниципальное имущество, имеют преимущественное право на его выкуп (ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ).
1С:ИТС
Подробнее о требованиях к арендаторам, о порядке оплаты выкупаемого имущества, см. в разделе «Консультации по законодательству».
Федеральный закон от 08.06.2020 № 166-ФЗ предоставляет указанным субъектам льготу в виде отсрочки платежей за приобретенное имущество (которое раньше находилось в аренде) (ст. 15 Закона № 166-ФЗ).
Так, субъекты малого и среднего предпринимательства, которые заключили договор купли-продажи имущества до введения в 2020 году на территории соответствующего субъекта РФ или муниципального образования режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, вправе обратиться к продавцу (орган власти субъекта РФ или местного самоуправления) с просьбой заключить дополнительное соглашение об отсрочке внесения платежей за выкуп арендуемого имущества.
Условия предоставления отсрочки:
- предоставляется в отношении платежей, подлежащих уплате в 2020 году;
- срок отсрочки платежей — от 6 до 12 месяцев;
- проценты на сумму средств, по уплате которых предоставляется отсрочка, в период действия такой отсрочки не начисляются;
- штрафы, неустойки, иные меры ответственности в период предоставления отсрочки не применяются;
- не допускается установление дополнительных платежей.
Получение отсрочки по арендной плате
Арендатор недвижимого имущества, удовлетворяющий всем указанным выше требованиям, вправе требовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающего отсрочку уплаты арендной платы. Такое соглашение должно быть заключено в течение 30 дней со дня соответствующего обращения арендатора. Требование о предоставлении отсрочки может быть заявлено арендатором в произвольной письменной форме.
Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 года, начиная с даты введения на территории осуществления организацией/ИП предпринимательской деятельности режима повышенной готовности. Стороны договора аренды могут установить и более ранний момент предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы.
Как поясняет ВС РФ, период действия отсрочки применяются к договорам аренды независимо от даты заключения дополнительного соглашения о предоставлении такой отсрочки.
Поэтому арендатор в любом случае считается получившим отсрочку именно с даты введения режима повышенной готовности. Даже в тех ситуациях, когда арендодатель отказался предоставлять отсрочку, и арендатору пришлось оспаривать его действия в суде (понуждение к заключению дополнительного соглашения к договору).
В некоторых ситуациях арендодатель должен самостоятельно уведомить арендатора о наличии у него права отсрочку по арендной плате. Это предусмотрено для случаев, когда арендная плата не вносится в оговоренный договором срок и арендодатель знает, что арендатор осуществляет деятельность в пострадавшей от коронавируса области.
В отсутствие такого уведомления арендодатель также будет считаться предоставившим арендатору отсрочку с момента введения режима повышенной готовности.
Все вышесказанное полностью применимо к договорам аренды. Форс-мажор освобождает арендатора от неустойки за просрочку внесения арендной платы. Непредоставление арендодателем возможности пользоваться арендованным имуществом позволяет арендатору приостановить исполнение своего встречного обязательства по уплате арендных платежей. Произошедшее в результате пандемии существенное изменение обстоятельств позволяет досрочно расторгнуть договор аренды или изменить его.
Но существуют и особенности, присущие только арендным отношениям.
Так, в п.4 ст.614 ГК РФ предусмотрено право арендатора потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает (а за распространение коронавируса и введение РПГ арендатор конечно не отвечает), условия пользования, предусмотренные договором аренды, существенно ухудшились.
Судебная практика выработала правовую позицию, согласно которой арендодатель должен не просто передать помещение арендатору, он должен обеспечить арендатору возможность пользоваться помещением в соответствии с его назначением в течение всего срока действия договора аренды.
Так, в Определении СКЭС Верховного Суда РФ от 8.12.2014 по делу N 302-ЭС14-735 указано, что “основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением … Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы”.
Причем в данном конкретном деле суд посчитал, что арендодатель теряет право на получение арендной платы, даже если невозможность использования арендованного имущества возникла по независящим от арендодателя обстоятельствам (в данном казусе третье лицо не давало пользоваться помещением).
Данное дело вошло в Обзор судебной практики Верховного Суда РФ №2 (2015), поэтому оно имеет достаточно серьезный вес и прецедентную силу. Кроме того, соответствующая правовая позиция была многократно воспроизведена в последующей судебной практике.
Следуя этой логике, арендатор помещения, сданного в аренду специально для размещения ресторана, в период действия РПГ, запрещающего деятельность ресторанов, вообще не должен платить арендную плату (если, конечно, ресторан не продолжил работу в режиме доставки еды на дом). Арендодатель не обеспечил арендатору возможность пользоваться помещением в соответствии с его назначением.
Если же помещение свободного назначения и в договоре аренды не указано по какому конкретному назначению оно будет использоваться, то доказать, что арендодатель не обеспечил арендатору возможность пользоваться помещением в соответствии с его назначением, будет сложно. Вряд ли арендодатель должен нести риски, связанные с тем, какой вид деятельности выберет арендатор.
Это общий подход к арендным отношениям на текущий момент. Однако, в связи с коронавирусной пандемией законодатель решил установить особые правила взаимоотношений между арендаторами и арендодателями.
Были приняты Закон от 1.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» и Постановление Правительства РФ от 3.04.2020 N 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества».
Согласно данным нормативным актам некоторые арендаторы получают право на отсрочку уплаты арендной платы и на уменьшение ее размера.
Рассмотрим эти специальные правила подробнее.
- Меры, предпринимаемые против эпидемии коронавируса, расцениваются как форс-мажорное обстоятельство, дающее право на освобождение от санкций за неисполнение условий договора, действовавшего на момент возникновения форс-мажора, и на возможность пересмотра правил оплаты по нему.
- При коронавирусе приобрела значимость принадлежность имущества, сдаваемого в аренду. Законодательно установлены правила отмены и отсрочки для платежей по федеральной собственности, введены правила для отсрочки и уменьшения платежей за имущество коммерческого назначения, арендуемое у регионов, муниципалитетов и частных лиц. Льготой в виде отсрочки платежей по федеральной собственности могут воспользоваться субъекты малого и среднего бизнеса. Отмена оплаты по федеральной собственности и отсрочка платежей по коммерческой недвижимости возможны только для работающих в отраслях, наиболее пострадавших от коронавируса. Во всех иных ситуациях (в т. ч. по договорам аренды жилья) вопрос изменения правил оплаты за аренду решается по согласованию с арендодателем.
- Невзирая на то, по какому из оснований будет осуществляться пересмотр порядка внесения арендной платы, инициативу в этом вопросе необходимо взять на себя арендатору. В адрес арендодателя он должен направить предложение с требованием (если есть основания, обязывающие пересмотреть условия внесения платежей) или просьбой об изменении условий по оплате, предусмотренных договором аренды. Достигнутые договоренности закрепляются дополнительным соглашением.
Платить или не платить? Вот в чем вопрос.
Римский постулат гласит: Pacta sunt servanda, что означает – договоры должны исполняться.
Однако из этого правила, как и из многих других, имеются исключения.
Опираясь на общие правоположения ст. 309 ГК РФ, нужно отметить, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Ст. 310 ГК РФ гласит, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
А что же судебная практика, которая существовала до сего дня?
Судебные акты Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ однозначно защищают права арендатора и его право не вносить арендную плату, если пользование имуществом было затруднено или являлось и вовсе невозможным.
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017).
«…5. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.
Согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.
Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора.
В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы…»
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015).
«…Из ст. 606 и п. 1 ст. 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.
Системное толкование указанных норм со ст. 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы…»
ВАС РФ также придерживался аналогичной позиции по делам такого рода. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 N 13689/12 по делу N А67-3141/2011, например, говорится, что арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период с момента, когда арендатору было передано имущество, до момента, когда арендодатель лишил его возможности владеть и пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.
В п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, указано, что если фактически арендатор не использовал и не мог использовать предмет аренды, хотя его передача состоялась, поскольку арендодателем не были переданы предусмотренные законодательством документы, без которых предмет аренды к эксплуатации не допускается, в иске о взыскании с арендатора арендной платы должно быть отказано.
Аналогичного мнения придерживаются и арбитражные суды кассационной инстанции.
Из Постановления Арбитражного суда Московского округа от 30.05.2019 N Ф05-3889/2019 по делу N А41-64832/2018 следует, что арендатор освобождается от уплаты арендной платы в течение периода, в который арендатор не имел возможности использовать помещение в соответствии с его целевым назначением, если такая невозможность возникла вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения арендодателем обязательств, установленных в договоре (пункт 8.11 договора аренды).
Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 16.05.2019 N Ф02-1814/2019 по делу N А58-7844/2017 гласит, что из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В Определении ВАС РФ от 03.08.2012 N ВАС-10214/12 по делу N А21-5443/2011 говорится, что согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.
Как следует из судебных актов, с 13.04.2011 арендатор был лишен возможности использовать арендуемые помещения в связи с ограничением в них доступа со стороны арендодателя (помещения были опечатаны). Причины таких действий истец сообщил позднее, в письме от 28.04.2011.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды правильно сделали вывод о том, что фактически с 13.04.2011 арендатор имуществом не пользовался, поэтому у истца отсутствовало право на требование внесения арендных платежей в спорный период.
Факт прекращения истцом доступа в помещения и последующие действия по перераспределению своевременно поступивших арендных платежей в рассматриваемом случае не могут являться основанием для опровержения выводов суда об отказе в иске. Взыскание суммы эквивалентной обеспечительному платежу после прекращения действия договора не основано на условиях этого договора.
В другом Определении от 20.08.2010 N ВАС-9267/10 по делу N А57-4934/2009 ВАС РФ пришел к выводу, что поскольку арендные платежи были внесены обществом частично, администрация уведомила общество о необходимости погашения задолженности по арендным платежам. Невыполнение ответчиком данного требования послужило основанием для обращения администрации с настоящим иском в суд.
Установив, что арендодатель не исполнил надлежащим образом обязанность по передаче объекта аренды, а также, с учетом нахождения на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности арендодателю, суды пришли к выводу о невозможности использования арендатором арендованного им земельного участка в соответствии с его целевым назначением, а также к выводу о недоказанности арендодателем размера задолженности по арендной плате.
При таких обстоятельствах суды, руководствуясь положениями пункта 2 статьи 328, пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказали в удовлетворении заявленных требований.
Думаю, что все указанные правоположения, разработанные как Высшим Арбитражным Судом РФ, так и Верховным Судом РФ, должные применяться и в последующих спорах между арендаторами и арендодателями относительно внесения арендной платы при не использовании недвижимого имущества в период пандемии, поскольку не утратили своей актуальности.
Исполнение договоров аренды государственного и муниципального имущества
Арендаторам государственного и муниципального имущества в условиях пандемии коронавируса предоставлена отсрочка по оплате арендных платежей в соответствии и на условиях, предусмотренных Распоряжением Правительства РФ от 19.03.2020 № 670-р «О мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства».
В соответствии с п.п. 1 и 2 данного Распоряжения Росимуществу и федеральным органам исполнительной власти по договорам аренды, заключенным в соответствии с постановлением Правительства РФ от 21 августа 2010 г. № 645 «Об имущественной поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства при предоставлении федерального имущества» предписано в течение 3 рабочих дней со дня обращения субъекта малого и среднего предпринимательства заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку арендной платы, предусмотренной в 2020 году, и ее уплату равными частями в сроки, предусмотренные договором аренды в 2021 году, или на иных условиях, предложенных арендатором, по согласованию сторон. При этом Росимущество и федеральные органы исполнительной власти должны были уведомить в течение 3 рабочих дней со дня вступления в силу Распоряжения Правительства № 670 от 19.03.2020 г. субъектов малого и среднего предпринимательства о возможности заключения дополнительного соглашения к договору аренды.
Обращаю внимание, что перед выбором стратегии поведения арендатора необходимо проанализировать конкретный договор аренды недвижимого имущества. В зависимости от условий такого договора могут быть заблокированы или запрещены отдельные права арендатора.
| Организация или ИП входит в Перечень (ОКВЭДы по Постановлению № 434) | Организация или ИП не входит в Перечень (ОКВЭДы по Постановлению № 434) | |
| Доступ в помещение (БЦ или ТЦ) не прекращен | – получение отсрочки оплаты аренды до 01.01.2023 за период до отмены режима карантина;
– получение 50 % отсрочки оплаты аренды до 01.01.2023 на период с момента отмена режима карантина до 01.10.2020; – расторжение договора без штрафных санкций, возврат гарантийного платежа (депозита); * снижение и/или освобождение от арендной платы (приостановка аренды) путем переговоров; |
– расторжение договора без штрафных санкций, возврат гарантийного платежа (депозита);
* снижение и/или освобождение от арендной платы путем переговоров; |
| Доступ в помещение (БЦ или ТЦ) прекращен | – получение отсрочки оплаты аренды до 01.01.2023 за период до отмены режима карантина;
– получение 50 % отсрочки оплаты аренды до 01.01.2023 на период с момента отмена режима карантина до 01.10.2020; – освобождение от оплаты аренды за период отсутствия доступа в помещение; – расторжение договора без штрафных санкций, возврат гарантийного платежа (депозита); * снижение и/или освобождение от арендной платы путем переговоров; |
– освобождение от оплаты аренды за период отсутствия доступа в помещение;
– расторжение договора без штрафных санкций, возврат гарантийного платежа (депозита); * снижение и/или освобождение от арендной платы путем переговоров; |
В настоящий момент возникающие у арендаторов вопросы по снижению и отсрочке арендной платы, предоставлению арендных каникул в период пандемии коронавируса (COVID 19) регулируются следующими нормами права и документами:
- ГК РФ: форс-мажор (ст. 401 ГК РФ); изменение либо расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ); прекращение обязательства невозможностью исполнения (ст. 416-417 ГК РФ); встречное исполнение обязательства (ст. 328 ГК РФ);
- Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»;
- Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества»;
- Постановление Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 г. N 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции». В данном постановлении приведен список отраслей и ОКВЭДов, наиболее пострадавших от пандемии и, как следствие, бизнесы, входящие в эти отрасли имеют право на существенные льготы по аренде;
- Обзор Президиума Верховного Суда РФ по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1 от 21.04.2020
Расторжения договора в условиях пандемии
Вид деятельности арендатора запрещен постановлением Правительства Тюменской области от 15.04.2020 № 193-п?
| Да, запрещен | Нет, не запрещен, но собственник препятствует пользованию помещением |
| Два варианта действий:
А) Просить расторжения договора. Основания (применяются совокупно): — статьи 416, 417 Гражданского кодекса РФ (невозможность исполнения обязательств, если она вызвана актом органа власти или иным обстоятельством, за которое стороны не отвечают); — статья 451 Гражданского кодекса РФ — существенное изменение обстоятельств (существенность – это когда условия изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы заключен). Если арендодатель не согласен расторгать – подать иск в суд. Примечание: сами по себе «коронавирус» и «пандемия» не могут быть универсальным основанием для прекращения аренды. Б) В одностороннем порядке уведомить об отказе от договора — только если право отказаться указано в договоре аренды. |
Два варианта действий:
А) Просить расторжения договора. Основание — статья 328 Гражданского кодекса РФ (в случае неисполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, свидетельствующих, что исполнение не будет произведено в срок, другая сторона вправе отказаться от его исполнения и потребовать возмещения убытков). Если арендодатель не согласен расторгать – подать иск в суд по пункту 1 статьи 620 (арендодатель не предоставляет имущество либо создает препятствия пользованию), подпункту 1 пункта 2 статьи 450 (существенное нарушение договора) Гражданского кодекса РФ. Б) В одностороннем порядке уведомить об отказе от договора — только если право отказаться указано в договоре аренды.
|
Уменьшение размера арендной платы
Невозможность использования недвижимого имущества в связи с режимом самоизоляции наделяет предпринимателя правом требовать уменьшения арендной платы. Об этом сказано в ч.3 ст.19 Закона N 98-ФЗ.
Управляющий партнер юридической компании ЮК «Войнов, Маслов и партнеры» Александр Маслов отметил, что закон не конкретизирует, на сколько именно должна быть снижена арендная плата. В случае отказа от договора в соответствии со статьей 450.1 ГК РФ (то есть направления письменного уведомления) арендатор освобождается от штрафов и убытков, за исключением обеспечительного платежа (он ему не возвращается).
Для арендодателя вопрос идти или не идти на уступки арендатору — это вопрос экономики. Он должен решить, что ему выгоднее — снизить аренду по просьбе арендатора или искать нового на это время. Хотя, надо сказать, что и снижение аренды не гарантирует, что арендатор через некоторое время также не съедет с арендуемых площадей, — объяснил Александр Маслов.
Окончательная редакция принятого Госдумой закона позволяет представителям малого и среднего бизнеса, работающим в наиболее пострадавших от коронавируса отраслях, требовать у арендодателя уменьшения арендной платы на срок до одного года по заключенному до введения режима самоизоляции договору. Соответствующее право действует в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых ими в предпринимательской деятельности.
В Верховном суде уточнили, что сумма платежа подлежит уменьшению с момента, когда наступила невозможность использования недвижимости, независимо от даты заключения допсоглашения об изменении размера платы либо даты вступления в силу судебного решения о понуждении арендодателя к ее уменьшению.
Если собственник площадей в ТЦ или бизнес-центре подаст иск о взыскании арендной платы, наниматель в своем возражении может указать, что арендодатель сам необоснованно уклонялся от заключения допсоглашения об уменьшении арендной платы. И в этом случае последствия для владельца коммерческой недвижимости могут быть весьма неприятными.
По мнению Александра Маслова, этот закон будет работать.
Суды будут отказывать арендодателям во взыскании убытков, а при необходимости даже взыщут удержанные арендодателями штрафы по искам арендаторов. И только обеспечительный платеж по договору не возвращается. Но он может быть зачислен в счет последнего периода аренды, — отметил юрист.
По закону вы не имеете право на получение отсрочки по арендным платежам. Тем не менее в сложившейся ситуации арендодатели добровольно идут на предоставление арендных каникул в целях удержания арендатора. В случае непредоставления вам арендных каникул рекомендуется направить арендодателю уведомление о расторжении договора аренды и дальнейшее проведение переговоров с целью заключения дополнительного соглашения об отсрочке платежей.
Законодательством не предусмотрена обязанность арендодателя снизить арендатору плату за пользование помещением, не важно входит арендатор в Перечень № 434 или нет. Однако, по практике арендатор может направить арендодателю уведомление о снижении стоимости или расторжении договора аренды на основании ст. 451 ГК РФ (существенное изменение обстоятельств) и вступить с арендодателем в переговоры. С высокой долей вероятности, учитывая сложившуюся в связи с пандемией обстановку на рынке аренды, массовое освобождение арендных площадей, арендодатель будет вынужден пойти на существенное снижение арендной платы. В среднем по рынку Москвы, такое снижение достигает 50 %. Снижение арендной платы оформляется подписанием между сторонами дополнительного соглашения, простого письма или уведомления будет недостаточно.
В случае, если ваш бизнес пострадал от пандемии, а именно: вы перестали вести деятельность или существенно сократили ее объемы, доход вашей организации существенно снизился, то вам необходимо направить уведомление о расторжении договора аренды и требование о возврате депозита. При наличии достаточных оснований и учитывая позицию Верховного суда по этому вопросу в случае возникновения конфликта, суд с большей вероятностью встанет на сторону арендатора.
| Является ли коронавирус форс мажором по договорам аренды? В целом ситуация с коронавирусом является форс мажором. Однако обстоятельства неприодолимой силы не распространяются на отсутствие у должника необходимых денежных средств! |
Римский постулат гласит: Pacta sunt servanda, что означает – договоры должны исполняться.
Однако из этого правила, как и из многих других, имеются исключения.
Опираясь на общие правоположения ст. 309 ГК РФ, нужно отметить, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
На восстановление китайского бизнеса выделено 79 млрд долларов США. 10 февраля Центробанк выделил банкам Китая льготных кредитов на 300 млрд юаней (около 43 млрд долларов). Существенно увеличен фонд государственных займов для бизнеса (1,7 трлн юаней), понижена кредитная ставка на 0,05–0,10%, отменены выплаты пени, вводятся отсрочки платежей выплат по кредитам, снижены ставки налогов и аренды (в первую очередь из сфер транспорта, туризма, гостиничного и ресторанного бизнеса). Например, от НДС полностью освобождены логистические и курьерские компании, доставляющие гражданам необходимые для жизни товары.
Министерство торговли Китая также выпустило документ, обязывающий местные власти помогать компаниям с иностранным капиталом. Коме того, в задачи местных властей входит оптимизация административных процедур для упрощения входа иностранных инвесторов на китайский рынок.
Дополнительные антикризисные рекомендации
Для того, чтобы удержать бизнес на плаву и не потерять позиции, рекомендуем обратить внимание на следующие меры:
| При возможности сократите фонд оплаты труда | При возможности сократите фонд оплаты труда. Есть несколько способов решения данного вопроса:
|
| Пользуйтесь антикризисными льготами | На сегодняшний день правительство страны разработало меры поддержки предпринимателей и ввело в действие ряд антикризисных льгот. Например, временно была отсрочена плата за аренду государственных площадей. |
| Проанализируйте риски банкротства | Если предприниматель отвечает признакам неплатежеспособности, он обязан обратиться в суд с заявлением о банкротстве. Нарушение данной нормы влечет за собой привлечение руководителя организации к субсидиарной ответственности. |
Но далеко не всегда арендодатели идут на уступки.
Яна Некредина в обсуждении в одной из групп в «Фейсбуке» пишет, что, не договорившись о скидке с хозяйкой квартиры, просто съехала.
В беседе с Русской службой Би-би-си она рассказывает, что пыталась обсудить скидку в пять тысяч рублей еще с середины марта вплоть до 6 апреля. Стоимость аренды ее квартиры недалеко от Полежаевской составляла 37 тысяч рублей. Женщина работает выездным мастером маникюра, а ее дочь — администратором в салоне красоты. Когда закрыли и салон, и фирму, на которую работает Некредина, остро встал вопрос об оплате жилья.
«Хозяйка говорит: ты мастер, можешь бегать по частным клиентам, — возмущается женщина. — Она скидывает посты, где требуются маникюрши, но почему мы должны рисковать своим здоровьем?»
В итоге она решила съехать с квартиры. Депозит, который составлял сумму аренды, ей не вернули. Некредина переехала к коллеге в Воскресенск и платит ей 10 тысяч рублей. Таким образом она помогает подруге выплатить ипотеку, платеж по которой в месяц составляет 20 тысяч рублей.
Женщина признается, что на днях все-таки «шабашила»: съездила по просьбам своих клиенток в Москву и сделала им маникюр. Это позволило ей заработать деньги на продукты.
В родной Нижний Новгород из Зеленограда пришлось переехать Валерии Путановой, которая работала в пункте выдачи заказов интернет-магазина. Она снимала квартиру одна за 22 тысячи рублей недалеко от работы.
«На двоих раньше мы выдавали порядка 100 заказов в день. Когда объявили о необходимости соблюдать самоизоляцию, количество заказов упало до трех штук, и компания приняла решение закрыть все пункты выдачи», — рассказывает девушка. По ее словам, предложенный в условиях простоя компанией доход упал в 10 раз: ее обычная зарплата до пандемии составляла 45 тысяч рублей, а теперь она получала бы в лучшем случае чуть больше четырех с половиной тысяч рублей.