Соседка сдает комнату в коммуналке, я против. Что делать?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Соседка сдает комнату в коммуналке, я против. Что делать?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для того, чтобы ответить на поставленные вопросы, необходимо для начала разобраться, в праве общей собственности какого вида находится имущество, которое планируется сдавать в наем, так как именно от определения данного обстоятельства зависят права собственников по распоряжению имуществом.
Как правильно платить налог и кто его платит?
В соответствии со ст. 209 НК РФ, объектом налогообложения НДФЛ признается доход, полученный налогоплательщиками от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами Российской Федерации – для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации.
Согласно ст. 208 НК РФ, к доходам от источников в Российской Федерации относятся в том числе доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации. Налоговая ставка равна 13 %.
То есть собственник квартиры, которая сдается в наем, обязан уплачивать НДФЛ в размере 13% от полученного дохода.
Для того, чтобы разобраться, кто из собственников должен уплачивать НДФЛ и в каком размере, необходимо обратиться к условиям договора найма.
Как правильно действовать?
- Самое первое, что стоит сделать это подготовить помещения для его эксплуатации. Элементарная уборка, привести в порядок и сделать опись, находящегося имущества (если оно имеется в квартире, комнате). Наличие хорошей отделки помещения добавляет плюсов к оплате и условиям проживания.
- Правила проживания — владелец комнаты имеет право ознакомить будущего жильца с правилами проживания, особенно это касается коммунальной квартиры. Опрос соседей позволит выяснить и уточнить моменты правил общежития.
- Осмотр и оценивание — распределить, что входит в оплату. Либо это общая стоимость, либо фиксированная цена плюс оплата части коммунальных услуг.
- Оформление и заключение договора — производится с новым жильцом, обговариваются условия сдачи комнаты, сроки проживания, условия расторжения договора, составляется акт приема и передачи (при необходимости).
- Для подстраховки можно договориться о предоплате. Обычно это оплата за первый и последний месяцы проживания или часть оплаты за первый месяц.
Что можно сделать со своей долей в квартире, если досталась по наследству малая её часть?
Наследная масса делится между родственниками по закону, если иное не предусмотрено завещанием. Таким образом, можно унаследовать лишь малую долю в стандартной квартире. И зачастую у собственников подобных долей возникает вопрос, что с ними можно сделать.
Реально пользоваться незначительной частью квартиры без согласия других собственников сложно. Если речь идет об однокомнатной квартире, то в ней практически невозможно проживать, прописать других людей или сдать внаём. Без согласования с совладельцами можно лишь прописаться самому на своем небольшом количестве квадратных метров. Продать или обменять часть помещения можно только при договоренности с сособственниками.
Обычно, если разбирательство по пользованию долями доходит до суда, то суд встает на сторону владельцев крупных долей. Здесь работает принцип наименьшего ущемления как раз их интересов. Но учитывается также, какие отношения связывают сособственников. Если люди чужие или конфликтуют, то вряд ли суд вынесет решение о размещении в квартире владельца маленькой доли, который фактически будет мешать другим спокойно жить.
Самым очевидным распоряжением незначительной частью жилья будет продажа или сдача в наем другим совладельцам. Но заставить их сделать это нельзя, а платить коммунальные платежи и налоги соразмерно доли необходимо (ст. 249 ГК РФ).
По общим правилам незначительной долей считается слишком маленькая для выделения ее в натуре. Например, у одного собственника однокомнатной квартиры документально ¾ доли, у второго – ¼. По факту доля второго в жилье 7,5 кв.м, ее в натуре выделить невозможно.
Если доля владельца эквивалента какой-либо из жилых комнат в квартире, то он может сдавать ее в аренду. Однако здесь есть нюанс: согласно Жилищному кодексу Республики Беларусь, для официальной сдачи комнаты и заключения договора найма жилого помещения нужно согласие всех собственников.
То есть, если вы хотите сдавать свою долю, то для начала необходимо поговорить с другими владельцами долей и получить от них согласие. Их присутствие понадобится при оформлении и регистрации договора о сдаче комнаты в ЖЭУ. Как вариант – если позволяют обстоятельства, можно предложить другим собственникам сдавать квартиру целиком и делить доход пропорционально долям в жилом помещении.
Если один из собственников самовольно решил сдать свою часть квартиру без согласия других владельцев, то они вправе обратиться с жалобой в милицию или в налоговую инспекцию.
Можно ли сдать долю в квартире без согласия второго собственника
И да и нет. Долевая собственность бывает разной:
- Совместная. В этом случае квартирой все владельцы пользуются совместно, без каких-либо ограничений. Проще говоря, любой из жильцов может в любое время воспользоваться любым помещением и остальные не будут ему в этом препятствовать.
Пример: Семья, которая проживает в одной квартире, приобретенной с использованием средств материнского капитала. По закону, такое помещение должно быть разделено на доли, которые выделяются каждому из членов семьи: мужу, жене и детям. Несмотря на такое разделение, все владельцы пользуются всеми помещениями вместе и не разделяют их по такому принципу: эта моя комната, сюда никто не имеет права входить.
- Раздельная. В такой ситуации квартира действительно, физически разделяется на отдельные комнаты. Нередко на каждой из них устанавливается мощная входная дверь, аналогичная той, которую обычно ставят на выходе из квартиры. Каждый из собственников владеет только своей комнатой и имеет право на пользование общими для всех помещениями: кухней, ванной и туалетом.
Пример: Коммунальная квартира, в каждой из комнат которой проживают абсолютно незнакомые друг с другом люди. Они не вмешиваются в жизнь друг друга и не имеют права свободно входить в любые комнаты, кроме собственной и общих помещений.
Сдать в аренду свою долю, если она выделена можно и без согласия собственников. А вот если доля не выделена, то требуется или согласие, или сначала придется ее выделить. Последнее, опять же, происходит с согласия других владельцев или по решению суда.
Приходить без предупреждения
Как уже говорилось выше, сдав жилье в аренду, вы не сможете прийти туда в любой момент — частота посещений прописывается в договоре найма. Чаще всего визиты к квартирантам ограничиваются одним разом в месяц, и о времени придется договариваться заранее.
В противном случае — особенно, когда арендаторов нет дома, — заходить в квартиру нельзя. За это собственника могут наказать штрафом до 40 тысяч рублей, испытательными работами сроком до 1 года или арестом на срок до 3 месяцев — за нарушение неприкосновенности жилища.
Другой, более лояльный вариант — наниматели могут расторгнуть договор в одностороннем порядке и получить неустойку.
Но существует и обратная сторона медали: квартирант обязан содержать квартиру в надлежащем состоянии, поэтому во время визита владелец может проверить, в каком состоянии находится его недвижимость.
Так, в квартире могут быть грязные полы и разбросанные вещи, но если речь идет об ободранных обоях или плесени на плитке — квартирантам придется отвечать по закону, то есть возместить ущерб.
И в таком случае расторгнуть договор может уже сам собственник.
О возможности сдачи в аренду квартиры без согласия второго собственника
Еще одним хозяином может выступать не только родственник арендодателя. В данном случае речь может идти о муниципалитете или банке-залогодержателе. У второго собственника есть два варианта – оформить согласие или подписать арендный договор вместе с остальными заинтересованными лицами. Чаще всего выбирают первый вариант, хотя можно делать и то, и другое. Согласие на сдачу жилья в аренду оформляется в простой письменной форме с указанием следующей информации:
Справка: но далеко не это волнует многих собственников. Бывает, что на жилплощадь имеют права 2 и более владельца. И поэтому при любых юридических действиях приходится получать их согласие. Но можно ли лицу сдать свою квартиру без согласия второго собственника?
Согласие второго собственника квартиры на сдачу в аренду образец
Можно ли и как правильно сдавать квартиру в аренду? Имеет ли право собственник сдавать свое жилье другому лицу и получать за это плату? Нет ни одного закона, запрещающего это делать. В ЖК РФ ст.30 п. 2 говорится, что человек вправе передавать иному лицу для временного проживания принадлежащую ему недвижимость на основании договора найма или аренды. СПРАВКА. Если собственник сдает жилье физическому лицу, то с ним заключается договор найма, если юридическому – договор аренды.
У Вас есть ответ на этот вопрос? Вы можете его оставить, нажав на кнопку Ответить Похожие вопросы Собственник квартиры — жена.
Справка: но далеко не это волнует многих собственников. Бывает, что на жилплощадь имеют права 2 и более владельца. И поэтому при любых юридических действиях приходится получать их согласие. Но можно ли лицу сдать свою квартиру без согласия второго собственника? Согласие совладельца Допустим, у жилплощади два собственника и у обоих равные права (хотя в данном случае это не играет особой роли). Для того чтобы предоставить квартиру для проживания третьим лицам на основе арендного соглашения, требуется разрешение второго хозяина. К примеру, нельзя, чтобы жена сдавала недвижимость без разрешения мужа, если они совладельцы.
Еще одним хозяином может выступать не только родственник арендодателя. В данном случае речь может идти о муниципалитете или банке-залогодержателе.
Владельцы долей и их обязанности
Собственников у долевой недвижимости может быть сколько угодно. Неважно, физические это лица, или юридические, или и те и другие одновременно. Но все они должны сохранять порядок в помещениях, устранять технические неисправности и регулярно платить по счетам за коммунальные услуги, вносить налоги и т. д.
Кстати, оплата услуг ЖКХ происходит по единому документу. И довольно часто возникают ситуации, когда один из совладельцев не вносит коммунальные платежи, а задолженность при этом взыскивается со всех собственников долевой квартиры.
И тогда появляются мысли о разделении лицевого счета. В принципе, это возможно. Владельцу доли нужно обратиться с заявлением в управляющую компанию.
В дальнейшем коммунальные расчеты будут производиться в соответствии с размером собственности заявителя.
Наконец, самое неприятное «но». Обладатели доли обязаны согласовывать с другими сособственниками любое действие, связанное с распоряжением имуществом. Продажа квартиры или регистрация родственника так или иначе потребуют согласия жильцов.
Без одобрения участников невозможно даже провести ремонт или установить кондиционер. Именно эта несвобода и приводит к многочисленным судебным искам.
В юридической практике тьма примеров конфликтных ситуаций, которые так и не удалось разрешить мирным путем.
Могу Я Сдавать Комнату И Делать Ремонт Без Согласия Второго Собственника
Объект недвижимости (здание, в котором имеются изолированные нежилые помещения) находится в долевой собственности у нескольких лиц. Доля каждого из них определена и зарегистрирована. Письменного соглашения о распоряжении имуществом между собственниками нет, каждый использует помещение пропорционально своей доле, споров между ними нет. Может ли каждый собственник без письменного одобрения других участников долевой собственности пропорционально своей доле использовать помещения под свои цели: офис, магазин, предоставление помещений в аренду? Возникает ли обременение прав собственников в случае сдачи помещений в аренду? Является ли сдача помещений в аренду препятствием к выделу доли одного из участников в натуре или разделу имущества между участниками?
Передача имущества в аренду, то есть предоставление его во временное владение и пользование или только во временное пользование другому лицу, по общему правилу осуществляется собственником этого имущества и представляет собой акт распоряжения этим имуществом (ст. 606. ст. 608 ГК РФ, постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2014 N 12АП-4214/14, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2012 N 13АП-21699/11 ).
Сдача имущества в субаренду без согласия собственника
Установив, что согласованная и установленная сторонами ставка аренды не превысила обычных ставок аренды аналогичных объектов в данной местности, а также учитывая, что плата за субаренду уплачивалась и принималась по взаимному согласию сторон, суд апелляционной инстанции обоснованно указал на отсутствие неосновательного обогащения у сторон по отношении друг к другу.
Дело в том, что в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации. Причем государственная регистрация договора аренды означает одновременную регистрацию аренды в качестве обременения прав собственника соответствующего недвижимого имущества (п. 1 ст. 4, п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Право перевести квартиру в нежилое помещение
Как это работает. Если не собираетесь жить в квартире, а хотите использовать ее под офис, магазин или хостел, нужно официально поменять статус помещения на нежилое. Это право собственника, но его удастся реализовать только при соблюдении требований — одного желания мало.
Вот основные условия для перевода квартиры в нежилой фонд:
Если все совпадает, можно собирать документы и менять назначение помещения. Решение должны принять за 45 дней. Но могут и отказать: в жилищном кодексе есть список причин. Придумывать свои аргументы местные власти не вправе.
Если что-то случится с домом, собственники квартир могут получить право на компенсацию, а владельцы нежилых помещений — нет. Даже если эти помещения когда-то были квартирами. Например, если из-за наводнения пострадает дом, а федеральные и местные власти решат компенсировать жильцам утраченное имущество и выделить квартиры, владельцы нежилых помещений могут остаться ни с чем. Обычно такая недвижимость в указах не фигурирует, а все риски несет владелец. Защитит только страхование имущества.
Как правильно платить налог и кто его платит?
В соответствии со ст. 209 НК РФ, объектом налогообложения НДФЛ признается доход, полученный налогоплательщиками от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами Российской Федерации – для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации.
Согласно ст. 208 НК РФ, к доходам от источников в Российской Федерации относятся в том числе доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации. Налоговая ставка равна 13 %.
То есть собственник квартиры, которая сдается в наем, обязан уплачивать НДФЛ в размере 13% от полученного дохода.
Для того, чтобы разобраться, кто из собственников должен уплачивать НДФЛ и в каком размере, необходимо обратиться к условиям договора найма.
В договоре собственникам жилого помещения надлежит указать размер доли каждого собственника в праве общей собственности. Также необходимо установить, какую часть денежных средств от суммы оплаты получит каждый из собственников жилого помещения. По общему правилу, размер оплаты, которую получит каждый из собственников, равен размеру его доли в праве общей собственности. Однако, соглашением сторон собственники могут изменить данное положение.
Именно от этого соотношения и нужно исходить при решении вопроса, кто и в каком размере платит НДФЛ. Например, у квартиры 2 собственника, каждому из них принадлежит 1/2 доли в праве общей собственности. В договоре они могут установить, что в этом же соотношении будут делить и оплату. Соответственно каждый из собственников будет уплачивать НДФЛ с 1/2 суммы полученных по договору денежных средств.
Стороны договора найма и его суть
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет кто, на какой период и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что в нее будет включено, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописывают пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).