Брачный договор для ипотеки: зачем нужен и как его составить
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Брачный договор для ипотеки: зачем нужен и как его составить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В договоре могут регулироваться различные вопросы, включая не только то, как будет делиться имущество в случае развода, но и то, как супруги будут распоряжаться доходами во время брака. Поэтому если один из супругов считает, что брачный договор содержит невыгодные для него условия, обратиться с иском в суд можно не только в процессе развода, но и во время нахождения в браке (в т.ч. и если стороны не планируются разводиться).
Срок исковой давности для подачи иска о признании документа недействительным составляет 1 год. Этот срок начинает отсчитываться с того момента, когда сторона узнала о наличии оснований для оспаривания договора или с того момента, когда прекратились обстоятельства, из-за которых контракт был заключен (например, насилие или угрозы).
Если оспаривать брачный договор планируется в ходе развода, то подавать отдельный иск не обязательно: требование можно заявить и в одном исковом заявлении (о разводе, о признании контракта недействительным, о разделе имущества). Также закон не запрещает оспаривать договор и после расторжения брака (но не нужно забывать о сроке исковой давности).
Таким образом, на вопрос о том, как оспорить брачный договор, можно дать однозначный ответ — только через суд. При этом, в зависимости от обстоятельств, обращаться с соответствующим иском можно как в процессе нахождения в браке, так и во время бракоразводного процесса, а также после его завершения.
Но вне зависимости от того, когда вы решите заняться оспариванием брачного договора, рекомендуем обязательно обращаться за профессиональной помощью: юрист проанализирует оспариваемый контракт, оценит перспективы рассмотрения дела в суде и правильно подготовит все необходимые документы.
Брачным договором не регулируются вопросы личного неимущественного характера. «Например, если муж потолстеет и будет весить 120 кг, жена не может лишить его права собственности на машину по брачному договору: тело не является имуществом в понимании гражданского кодекса, супруг по своему усмотрению распоряжается им», — уточнил Мурат Бороков.
Брачным договором нельзя ограничить или лишить дееспособности и/или правоспособности супруга. «Например, пункт, ограничивающий одного из супругов в праве на обращение в суд, окажется ничтожным, даже если он будет включен в договор. Или, например, если муж хочет ограничить жену в работе в какой-то области (модельный бизнес, эстрада и пр.) и брачный договор будет предусматривать запрет на осуществление этой деятельности, то, опять-таки, данный пункт станет ничтожным», — рассказал Бороков.
Ипотека при брачном контракте: как расторгнуть
Многие заемщики, решившие оформить ипотеки, сталкиваются с потребностью заключения брачного договора, поскольку на этом настаивает кредитор. Семейный заемщик, оформляя кредитную недвижимость в совместную собственность наравне со вторым супругом, разделяет свои обязательства с партнером. В результате, супруги, при покупке ипотечного жилья, несут равную финансовую ответственность, что приводит к оформлению второй половины созаемщиком.
Иногда банк соглашается рассматривать кандидатуру основного заемщика, но имеет претензии к супругу (предполагаемому созаемщику). Чтобы не иметь проблем с погашением кредитного долга, финансовые обязательства целиком возлагаются на одного из супругов, а имущество становится личной собственностью заемщика. Чтобы согласовать сделку, банк просит подписать брачный контракт с установлением раздельного права на ипотечное имущество.
Часто с проблемой брачного договора при ипотеке сталкиваются супруги:
- неплательщиков по кредитам, чья репутация не позволяет согласовать займ основному заемщику;
- партнера, отказавшегося участвовать в ипотеке, что автоматически возлагает весь объем ипотечного бремени на одного из супругов.
Алгоритм раздела ипотеки
Процедура раздела купленной супругами во время брака в ипотеку квартиры выглядит следующим образом:
- Официальная регистрация развода.
- Обращение в кредитное учреждение с брачным договором или соглашением о разделе имущества, к которому должны быть приложены сопутствующие документы. Их количество и перечень определяется правилами конкретного банка. В большинстве случаев требуется предоставить копию ипотечного договора, документы о расторжении брака, а также справки о величине доходов бывших мужа и жены за последние 6 месяцев.
- В случае одобрения предлагаемых созаемщиками условий раздела обязательств по погашению ипотечного кредита со стороны банка, составляются новые документы по ипотеке: два кредитных договора, если оба бывших супруга участвуют в продолжении выплат по займу, и один контракт, если кто-то из созаемщиков выходит из сделки. Банк выступает важным участником решения проблемы раздела имущества, приобретенного по ипотечному кредитному договору, при разводе. Поэтому целесообразно привлекать сотрудников финансовой организации на стадии переговоров по составлению брачного договора или соглашения о разделе имущества между супругами. Это увеличит вероятность одобрения сделки со стороны банка.
- При отказе банка принимать условия созаемщиков, что на практике бывает достаточно часто, они имеют возможность обратиться в суд.
Чем отличается брачный договор по квартире приобретаемой по ипотеке от стандартного?
Чтобы проанализировать отличия, достаточно ознакомиться со сравнительной таблицей:
| Особенности | Ипотечный | Стандартный |
|---|---|---|
| Какие вопросы затрагивает | Касается только обязательств перед банком и собственности купленной в кредит недвижимости | Охватывает все вопросы имущественного и финансового характера |
| Значение для банка | Повышает гарантию своевременных выплат по ипотеке. Увеличивает шансы на одобрение жилищного займа | Практически не влияет на решение финансового учреждения для одобрения займа, если в документе нет главы об ипотеке и не указаны его реквизиты |
| Раздел имущества и долговых обязательств после развода | Выплачивать долг может любой супруг | Пункт о погашении задолженностей перед банком касаемо конкретной квартире может отсутствовать |
Требования для разных банков
Требования к брачному договору в разных банках примерно одинаковые, поскольку регулируются гражданским и семейным законодательством.
Но для банков выгоднее, чтобы заемщиком был кто-то один из супругов и зачастую они старательно настаивают на оформлении ипотеки на мужа или на жену. Здесь важным является момент соблюдения положения о неущемлении прав одного из супругов и норм законодательства в целом.
Многие банки в России, например, при подписании контракта зачисляют супруга в созаемщики, тем самым определяя ему право на жилье и ответственность за своевременность погашения. Такие условия практикует Сбербанк, Россельхозбанк и многие другие. Бланки договора также примерно одинаковые. Если взять форму, предлагаемую в Сбербанке, то ее свободно можно использовать и для кредитования в другом банке, достаточно изменить название и реквизиты сторон.
👨 Можно ли составить брачный договор на квартиру в ипотеке?
Брачный договор представляет собой письменное соглашение мужа и жены в отношении распределения между ними финансовых средств и имущественной собственности. Оформление подобных соглашений часто используется при оформлении ипотечного кредита. В тексте документа можно описать правила распределения долей собственности на каждого из супругов, а также установить какой процент кредита будет каждый из них оплачивать. При наличии брачного договора на ипотечную квартиру, в случае развода, мужу и жене легче будет разрешить спорный имущественный вопрос.
Оформление супружеских соглашений регламентируется Семейным Кодексом России. Скачать закон можно по ссылке. Согласно тексту настоящего законодательного акта, брачный договор заключается либо до заключения официальных отношений, либо во время брака. По закону, после окончания бракоразводного процесса заключение супружеской сделки невозможно.
При наличии ипотечной квартиры рекомендуется составлять брачный договор, а в некоторых кредитных учреждениях — это не рекомендация, а обязательное условие. Наличие супружеского соглашения предоставляет банку гарантии, что даже после расторжения брака, задолженность по кредиту будет выплачиваться обоими супругами. Еще одним плюсом составления брачного договора является наличие гарантий у мужа (жены), что второй супруг будет исполнять свои обязательства по ипотечной квартире в полном объеме.
По закону, в брачном договоре на ипотечную квартиру должны быть указаны обязательные пункты, среди них:
- название документа;
- дата составления;
- реквизиты мужа и жены (паспортные сведения);
- данные свидетельства о бракосочетании;
- предмет договора. В данном случае — ипотечная квартира;
- права и обязательства мужа и жены;
- ответственность за ненадлежащее исполнение своих обязанностей;
- нюансы срока действия документа;
- дополнительные пункты по решению сторон;
- подпись мужчины и женщины;
- удостоверение специалиста нотариальной конторы.
В вышеуказанной структуре контракта следует особое внимание уделить внесению следующей информации:
- лицо, являющееся основным заемщиком ипотечного займа;
- суммы первого взноса и кем они осуществлены;
- условия распределения обязательств по погашению задолженности в случае развода;
- правила раздела ипотечной недвижимости при наступлении развода;
- процедура внесения изменений при условии, что родятся дети;
- перераспределение долей собственности при рождении детей;
- сведения о приобретенной квартире — площадь, этажность, количество комнат и иное;
- информация о банковском учреждении, выдавшем займ;
- иные нюансы, касающиеся ипотечной квартиры.
По обоюдной договоренности супружеской пары, они вправе вносить любую информацию в брачный договор, но при условии, что она не противоречит российским законодательным актам. Например, включить в текст условия по урегулированию личных взаимоотношениях запрещается законом. Разрешается указывать только правила взаимоотношений в сферах — материальной, денежной и имущественной.
Особенности брачного договора при ипотеке с материнским капиталом
Как составить брачный договор о раздельной собственности на ипотечную квартиру Несмотря на то, что Иванков В. М. практически полностью погасил жилищный заем самостоятельно, суд отдал большую часть жилья его бывшей супруге, т. к. у нее осталась на иждивении несовершеннолетняя дочь. Обязательства супругов по заключенному договору во время брака или до его регистрации должны выполняться с момента его вступления в законную силу, т. е. после заверения нотариуса.
Супруги имеют разный доход. Если один из супругов работает и из своей зарплаты погашает кредит, а второй не трудоустроен и не способствует закрытию долга, после развода имущество в любом случае будет разделено напополам. Стороне, взявшей общего ребенка на иждивение, выделяется большая доля, даже если ею не были приложены усилия по перечислению платежей. Долговые обязательства также будут разделены напополам.
Начать следует с определения финансовых возможностей семьи. Будет ли совокупный доход достаточным для того, чтобы ежемесячно, на протяжении большого срока, погашать долг и проценты по нему. А главное, сочтет ли банк семью платежеспособной.
Можно ли расторгнуть брачный договор, если квартира в ипотеке?
По соглашению сторон контракт может быть расторгнут. В дальнейшем раздел собственности производится по общим правилам СК РФ.
Бывает, что супруг вынужден расторгать контракт в одностороннем порядке. Это возможно, если:
- второй супруг умер;
- сторона соглашения признана недееспособной;
- муж или жена пропали без вести.
В первом случае потребуется свидетельство о смерти, в остальных – решение суда.
Следует помнить! Заемщик должен предупредить банк о том, что договор расторгнут. В противном случае он будет отвечать лично перед кредитной организацией независимо от того, какие условия содержались в контракте.
После информирования банка о расторжении контракта он вправе потребовать:
- внести изменения в кредитный договор;
- досрочно погасить задолженность, если материальное положение кредитора ухудшилось.
Если есть сомнения по поводу расторжения брачного договора, рекомендуется проконсультироваться с квалифицированным юристом.
Продолжительность оформления брачного договора для ипотеки
Процедура заключения брачного договора при ипотеке не отличается сложностью и занимает минимальное количество времени. На выполнение процедуры потребуется около суток. Документ вступает в силу с момента регистрации правоотношений в ЗАГСе, если бумага оформлена до брака, или с момента заверения нотариусом, если стороны уже вступили в семейные правоотношения. Бумага прекращает действие в следующих ситуациях:
- оформлен развод;
- имеет место быть двусторонний отказ от соглашения;
- наступил срок, который указан в документе в качестве момента окончания действия соглашения;
- бумагу признали недействительной в судебном порядке.
Гашение жилищного займа при разводе
Согласно СК РФ, при приобретении ипотечного жилья, второй супруг автоматически регистрируется созаемщиком.
Если брачные отношения расторгаются, получатели займа должны по-прежнему вносить ежемесячные платежи. Порядок выплат зависит от вида собственности:
- Если она долевая, недвижимость делится между сторонами поровну после погашения займа.
- Если она раздельная (при наличии БД), долг погашается только одним заемщиком, который после выплаты всей суммы становится полноправным владельцем недвижимости.
- Если она общая, долг выплачивается заемщиками поровну, либо одним из них, если другой отказывается от своих обязательств. При такой форме собственности, квартиры делится поровну после погашения долга.
Как оспорить брачный договор
На практике, происходит чаще всего оспаривание брачного договора в суде. Истцу недостаточно заявить свое несогласие с пунктами соглашения и просто их не исполнять. Необходимы доказательства, что документ противоречит закону. До тех пор, пока не будет вынесено решение суда в пользу истца, соглашение действует. Заинтересованные лица не обязаны оспаривать пункты соглашения, которые они подписали. Это их право – выразить несогласие с условиями контракта. Но только в отношении оспоримой сделки, так как ничтожное соглашение по своей природе выступает таковым и участие суда в этом вопросе не требуется.
Статья 44 СК РФ устанавливает, что оспаривание возможно в полном объеме, в части написанного текста или некоторых положений. Для этого заинтересованное лицо обязано представить в суд доказательства того, что оно было поставлено условиями брачного соглашения в очень невыгодное положение, что привело его к потере денег.
Может ли ребенок быть включен в брачный договор на квартиру ипотеке
- паспортные данные обеих сторон;
- дата и время составления;
- подписи;
- имя супруга, на которого жилье приобретается (приобретено);
- размер первоначального взноса;
- информация о приобретаемой недвижимости в соответствии с техпаспортом;
- информация о банке-кредиторе и его реквизиты;
- кто и в каком размере обязуется вносить ежемесячные платежи;
- источники доходов, из которых будут осуществляться платежи (семейный бюджет или личные средства);
- кто будет осуществлять коммунальные платежи;
- ответственность, которую будут нести супруги в случае невыполнения пунктов сделки;
- каким образом квартира и обязательства по ней будут разделены в случае возможного развода;
- обстоятельства, в связи с которыми в контракт могут быть внесены какие-либо изменения.
Зачем нужен брачный договор при ипотеке?
В большинстве случаев банки требуют, чтобы супруги перед оформлением ипотечного кредита заключили брачный договор. Это делается для защиты имущественных интересов кредитора, поскольку есть риск, что при разводе пара прекратит выплаты из-за утраты платежеспособности. Если же договор уже составлен, то решить вопрос будет значительно проще.
Пара предоставляет в банк оригинал подписанного соглашения, в котором указан порядок деления имущественных прав на все виды собственности. Банк может принять контракт или, если условия не подходят кредитору, может требовать изменения соглашения. Такое требование законно.
Важно!
Если пара оформила брачный контракт уже после открытия ипотеки, но не согласовала этот вопрос с кредитором, то финансовая организация может в судебном порядке аннулировать договор.