Как выделить доли детям в ипотечной квартире
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выделить доли детям в ипотечной квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Недвижимость может находиться в личной собственности одного из супругов, а также в совместной и общей долевой собственности. Приобретенное в браке на общие средства имущество регистрируется как совместная собственность в том случае, если не был заключен брачный договор или не было подписано соглашение о разделе имущества.
Выделение долей с ипотекой и маткапиталом
Одним из целевых направлений для средств материнского капитала является приобретение жилья или частичное погашение ипотечного кредита. Однако родителям, применившим материнский капитал для покупки жилья, необходимо создать для детей определенные гарантии, а именно подписать обязательство выделить в будущем ребенку его долю в купленном жилище, рассказал адвокат, управляющий партнер AVG Legal Алексей Гавришев.
«Регистрацию с выделением долей необходимо произвести в течение полугода после снятия обременений и возникновения права распоряжения недвижимостью. Процедура оформления и выделения долей производится у нотариуса, который в последующем направит заверенные документы для регистрации их в Росреестра», — резюмировал Гавришев.
Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей
Итак, продать квартиру с прописанными в ней несовершеннолетними детьми, да еще и имеющими доли, можно только с согласия органов опеки. Чтобы получить одобрение, обратитесь в территориальный орган опеки и попечительства с заявлением и пакетом документов:
- паспортами родителей и свидетельствами о рождении детей;
- предварительным договором купли-продажи;
- правоустанавливающими документами на свою квартиру и ту, которую собираетесь купить.
Опека проверит все нюансы: не ущемит ли сделка права ребенка, не станут ли хуже его жилищные условия и социальное положение. Если все хорошо, то в течение 15 дней придет одобрение.
Если же будет отказ, то родители могут пожаловаться в суд. Нужно документально доказать, что произошла ошибка, и на самом деле дети ничего не потеряют, а только выиграют. Когда добро на продажу и покупку жилья получено, можно выходить на сделку.
Вот основные этапы купли-продажи жилья, если в нем есть доли детей:
- Заключить предварительный договор купли-продажи;
- Подать заявление в органы опеки и получить разрешение;
- Продать старую квартиру или дом;
- Заключить договор купли-продажи на новое жилье;
- Зарегистрировать жилье за собой в Росреестре и выделить доли ребенка в квартире;
- Отдать в органы опеки отчет о сделке. Подойдет справка из ЕГРН, где будут указаны доли детей. Сделать это нужно в течение 1-2 месяцев.
Выделение долей детям по материнскому капиталу
Воспользоваться средствами материнского капитала на покупку квартиры или другого жилья можно по достижению ребенку 3-летнего возраста (в связи с рождением которого появилось право на получение сертификата). Исключение — случаи, когда у семьи имеется жилье, приобретенное по договору ипотеки или займа. В таком случае средства могут быть направлены выплату долга кредиторам.
Пенсионный фонд (ПФР) позволяет воспользоваться средствами на приобретение жилья под условием его оформления в общую собственность всех членов семьи. Однако в основном материнским капиталом оплачивается только часть стоимости, а распорядиться недвижимостью можно только после внесения всех платежей и снятия обременения.
Для подобных случаев ПФР позволяет досрочно воспользоваться правом на средства сертификата, но после предоставления обязательства, по условиям которого покупатель наделит долями всех членов семьи после оформления недвижимости в полноправную собственность. Сделка по выделению долей оформляется в Росреестре на основании соглашения о выделении долей или договора дарения.
Как выделить доли детям по материнскому капиталу?
В жилье, которое было куплено или построено с использованием средств материнского капитала, необходимо выделить доли всем членам семьи. Собственность распределяется по договоренности между супругами, то есть доли детей могут быть меньше, чем у родителей. Иногда оформить право собственности невозможно сразу после распоряжения маткапиталом, в таких случаях Пенсионный фонд требует предоставить нотариальное обязательство о выделении долей.
Наделить долями супруга и детей можно одним из следующих способов:
Недвижимость, приобретенную за материнский (семейный) капитал (МСК), в которой не выделены доли всем членам семьи, в дальнейшем нельзя будет продать или обменять. Такие действия будут считаться направленными на необоснованное обогащение, а с гражданина взыщут ущерб за причиненный государству вред.
Образец обязательства
Речь пойдет о письменном документе, который составляется нотариусом. Такое обязательство необходимо в случае, если доли не были распределены на этапе покупки жилья. Документ составляется только в нотариальной форме, простая письменная не подойдет. Нельзя также заверять подобные бумаги по месту работы или учебы – они не будут иметь юридической силы.
Обязательство составляется нотариусом в ходе приема граждан. Заранее заполнять какие-либо бланки не требуется – текст пишется самим нотариусом после предварительного опроса. В готовом документе нужно проверить правильность написания фамилии, имени и отчества владельца как в материнском капитале, реквизиты самого сертификата, а также срок выполнения обязательства. Конкретное определение размеров не указывается.
Собственник жилья присутствует на процедуре составления обязательства лично. Когда собственником является один из супругов – его присутствия достаточно. Когда собственников двое – присутствие супружеской пары в полном составе обязательно.
Такие документы всегда содержат следующую информацию:
- кто является собственником квартиры, его имя, паспорт, адрес проживания, год рождения;
- данные сертификата и название выдавшего его ведомства;
- для чего используются средства;
- по какому договору приобретено жилье;
- адрес квартиры и техническое описание;
- самое главное – непосредственно обязательство по оформлению долей членов семьи, плюс указывается срок оформления и условия;
- подписи и нотариальные отметки.
Нужен ли нотариус при составлении соглашения о выделении долей?
Есть ситуации, когда нотариальное присутствие при выделении долей обязательно, а когда оформить документ можно без него.
Без нотариуса составляется соглашение в следующих случаях:
- Жилье изначально приобретается с привлечением средств материнского капитала и в договоре купли-продажи сразу обозначаются размеры долей каждого из членов семьи.
- По завершению строительства (после постановки жилого строения на кадастровый учет) или снятия обременения в связи с полным погашением ипотечного кредита:
- доли выделяются детям из долевой собственности супругов в простой письменной форме по обоюдному совместному решению;
- родитель только один и имущество находится в его собственности, детям выделяет доли в простой письменной форме;
- жилье оформлено в общую совместную собственность супругов, оно так и останется для них в таком статусе, а детям будут определены доли. Соглашение оформляется в простом письменном виде без нотариального заверения.
Соглашение подлежит нотариальному заверению в нескольких случаях:
- Ипотечный кредит берется с определением долей каждого члена семьи. Тогда регистрируется ипотека долей и прикладывается нотариальное соглашение.
- Жилье приобретено обоими супругами по договору купли-продажи и оформлено ими в долевую собственность. Когда доли детям выделяются только из доли одного из супругов, потребуется нотариальный документ.
- Средства материнского капитала были использованы в период брака супругов, но впоследствии брак расторгнут. Тогда происходит не просто выделение долей детям, но и раздел имущества между бывшими супругами. Потому сделка оформляется нотариусом.
Как правильно составить соглашение о выделении доли без нотариуса?
При самостоятельном оформлении документа следует учесть следующие моменты:
- бланк должен содержать наименование документа, место и дата его составления;
- прописываются реквизиты собственников, из имущества которых будет происходить выдел долей детям (ФИО, дата рождения, паспортные данные и адреса родителей);
- указывается, что собственники действуют от имени своих несовершеннолетних детей, фиксируются их ФИО, даты рождения, сведения о свидетельствах о рождении;
- характеристики жилого строения (дома или квартиры), доли из которого выделяются в соответствии с соглашением: адрес, площадь, реквизиты документа о праве собственности;
- размер доли каждого из членов семьи, которыми они будут наделены по соглашению;
- подписи родителей с расшифровкой.
Для каждого из долевых собственников подготавливается свой экземпляр, дополнительно один передается в регистрирующий орган.
Как определить размеры долей
Изначально размер выделенной части не важен: хоть даже по 1/8 или 1/12 предоставить сторонам, п. 4 ст. 10, 256-ФЗ будет исполнен. Но сначала нужно заглянуть в текст обязательства:
- если предусмотрены точные параметры, надо руководствоваться этой схемой;
- формулировка «определение долей по соглашению» дает свободу действий.
Получается, что непростой вопрос отдан «на откуп» супругам. Поскольку непродуманный раздел чреват спорами в будущем, юристы рекомендуют использовать практические наработки. Вот самые популярные способы раздела:
- Раздел поровну между всеми. Так, если в семье мать, отец и двое детей, на каждого переписывается по ¼ доли, а на родителей и 3-х детей придется по 1/5 квартиры;
- Преимущественная собственность супругов. Здесь объект разделяют на 3 части, 2 из которых идет родителям, 3-я доля равномерно распределяется между детьми.
Есть мнение, что ребенку достаточно микроскопически малой доли, поскольку за ним в любом случае закрепляется юридическое право на квартиру. И действительно, в практике встречаются зарегистрированные детские доли в районе 1/40, 1/50 и даже 1/100. Однако Верховный Суд посчитал такую позицию ущемлением интересов детей и предложил свои рекомендации.
Какая доля квартиры полагается ребенку по маткапиталу
В законе о маткапитале нет конкретики. Можно выделить ребенку 50% собственности или 1%, если доля соответствует сумме маткапитала. Но чтобы у государства не было вопросов, мы рекомендуем выделить ребенку долю пропорционально размеру материнского капитала.
Например, квартира площадью 65 м2 стоит 3,5 млн рублей. Маткапитал на первого ребенка в 2021 году 483 882 рубля. В семье один ребенок, на которого и получен маткапитал, родители в законном браке. На сумму маткапитала вы фактически купили 9 м2 в квартире. Важно! Площадь 9 м2 принадлежит матери, отцу и ребенку, поэтому фактически вы можете выделить ребенку долю в 3 м2, и это будет законно. А можете передать ему 50% квартиры, 25% себе, 25% супругу.
На практике детям выделяют минимальные доли. И вот почему. Если вы продаёте квартиру, которая куплена с помощью маткапитала, сделку будут проверять и одобрять органы опеки. Родители обязаны выделить такую же долю ребенку в другой недвижимости: в доме бабушки или новой квартире. И если ребенок владел долей 20%, то должен получить такую же часть недвижимости. Эта процедура нужна для защиты прав ребенка, чтобы он не остался без права собственности. Если удалось продать квартиру без выделения доли ребенку в другой недвижимости, суд может признать сделку незаконной.
Можно ли выделить доли детям без нотариуса
Для получения средств материнского капитала на приобретение жилья законодательство обязывает наделять долями в праве собственности всех детей и родителей. Однако существуют ситуации, когда распорядиться недвижимостью сразу после покупки не представляется возможным:
- При участии в долевом строительстве — право собственности возникает только после сдачи дома в эксплуатацию;
- При направлении средств на строительство жилого дома или на увеличение площади имеющегося — зарегистрировать такую недвижимость можно только после завершения строительства;
- При оплате первоначального взноса по ипотечному кредиту — право собственности приобретается сразу при заключении с продавцом договора купли-продажи, однако недвижимость находится в залоге у банка, поэтому оформить долю на детей можно только после снятия обременения.
В указанных ситуациях существует возможность воспользоваться средствами маткапитала до возникновения полноценного права собственности. Для этого в ПФР предоставляется составленное у нотариуса обязательство, по условиям которого собственник жилья обязан будет выделить доли всем членам семьи в течение 6 месяцев после наступления такой возможности.
Оформить доли на детей по обязательству возможно без нотариуса, если имущество изначально было приобретено одним из родителей и является его единоличной собственностью или входит в состав совместно нажитого имущества.
Если же имущество находится в долевой собственности обоих родителей, то оформление недвижимости на детей осуществляется у нотариуса. Либо в судебном порядке, если один из собственников отказывается исполнять обязательство.
Соглашение о выделении долей по материнскому капиталу
В 2017 году вступили в силу изменения, в соответствии с которыми необходимо соглашения, касающиеся выделения доли, заверять подписью нотариуса.
Этот документ должен содержать следующие сведения:
- данные каждого из участников сделки;
- сведения о квартире (размер, расположение и т.д.);
- основания возникновения права собственности;
- серия и номер сертификата;
- справка о выплате долга кредитной организации;
- в каких долях делится квартира;
- разъяснение о том, что доли могут быть уменьшены при рождении последующих детей;
- заверение нотариуса о законности сделки;
- подпись каждого участника.
Можно ли выделить долю детям в другой квартире
Когда квартира покупается за счет средств маткапитала, то государство полагает, что родители выделят доли детям в этом конкретном объекте недвижимости. Ведь при оформлении обязательства, нотариус прописывает все характеристики покупаемого имущества.
Если семья намерена продать такую квартиру и купить новую в течение тех 6 месяцев, когда нужно выделить доли, родители обязаны выполнить обязательства. Продав квартиру без доли детей, сделка переходит в разряд рисковых и признается недействительной при первой же проверке со стороны органов опеки, Пенсионного фонда или Прокуратуры.
Родители обязаны сначала выделить доли детям, потом получить разрешение органов опеки на совершение сделки и выделить доли уже в новой собственности.
Срок исковой давности для обращения детей с претензиями по проданной квартире, где им должна была быть выделена доля, составляет три года после наступления совершеннолетия. По иску они могут получить причитающуюся долю или компенсацию цены этой доли.
Вывод: выделить доли детям в другой квартире нельзя.
Договор дарения доли в жилье
При передаче долей жилья несовершеннолетним детям должны присутствовать уполномоченные представители (опекуны или родители), которые будет следить за техническим состоянием помещения, и гарантировать оплату соответствующей доли коммунальных платежей.
Несмотря на зарегистрированное имущественное право, ребенок сможет распоряжаться своей долей жилья только по достижении совершеннолетия. Контроль правильности совершения сделки возлагается на органы опеки.
Закон не исключает возможность оформления дарения с возможностью возврата предмета дарения первоначальному владельцу. Такая возможность должна быть оговорена письменно, до окончания процедуры дарения.
Обязательство для Пенсионного фонда по материнскому капиталу
Каждая семья, которая для улучшения своих условий проживания использовала средства государства, выдаваемые на основании сертификата о материнском капитале, должна исполнить обязательство по распределению долей приобретенного жилого помещения. Такое требование закреплено в Постановлении Правительства РФ от 12.12.2007 г. № 862 (далее Правила).
Внимание! Органы ПФР обязаны потребовать исполнения такого обязательства когда:
- Помещение приобретается на основании использования сертификата и регистрируется только на одного из членов семьи;
- Право собственности на жилое помещение вообще не зарегистрировано в установленном порядке в Росреестре (такое случается, когда жилой объект не построен к моменту предоставления денежных средств).
Указанные выше обстоятельства могут возникнуть в следующих случаях:
- В качестве собственника жилого помещения выступает только один из членов семьи, например, владелец сертификата;
- Приобретенный жилой объект находится под обременением (например, при ипотеке), в связи с чем члены семьи, в том числе дети, не получили своих законных прав в период исполнения обязательства;
- Помещение, приобретаемое за счет капитала, не введено в эксплуатацию или не достроено, поэтому право собственности оформлено быть не может в момент использования государственных средств;
- В качестве члена ЖСК выступает один из родителей.
Нотариус подготовит обязательство, в которое внесет определенное обстоятельство, с наступлением которого начнет истекать полугодовой срок.
Важно! Исполнение обязательства производится следующими путями:
- Посредством заключения соглашения о выделении каждому члену семьи доли в праве собственности;
- Посредством оформления соглашения о дарении конкретной доли каждому члену семьи.
Сроки исполнения обязательства
Период исполнения обязательства о распределении долей зависит от того, каким способом был приобретен жилой объект.
Важно! Общий срок составляет полгода, однако свое течение этот период начинает со дня наступления одного из следующих обстоятельств:
- Фактическое снятие обременения с жилого объекта (когда держателем сертификата использовался ипотечный заем);
- Зачисление денежных средств на счет продавцу – когда объект приобретается на основании соглашения;
- Внесение последнего платежа (в том случае, когда приобретено жилье на условиях рассрочки);
- Подписание сторонами акта о приеме-передаче помещения – приобретение объекта на основании договора о долевом строительстве;
- Ввод помещения в эксплуатацию в случае его строительства;
- Выдача кадастрового паспорта;
- Выплата последнего пая при участии в долевом строительстве.
Многие семьи думают, что после получения денежных средств контролем за исполнения обязательств занимается ПФР, однако это не так. ПФР занимается контролем и сопровождением сделки только до того момента, пока не будут зачислены денежные средства на счет продавца.
Органом, который занимается проверкой соблюдения законодательства получателями денежных средств в дальнейшем, является прокуратура, которая может провести проверку как на любом этапе использования материнского капитала, так и после заключения соглашения.
В случае выявления нарушения прокуратура может самостоятельно обязать держателя сертификата исправить нарушение закона, либо обратится в суд или правоохранительные органы.